А цены все выше и выше...
В южной столице строительный бум. Дома растут, как грибы после дождя. Не менее быстрыми темпами растут и цены. В городе работают сотни строительных компаний, и конкуренция между ними, по идее, должна привести к снижению стоимости жилья в новостройках. А активно идущий процесс покупки квартир в новых домах по логике вещей должен вызвать падение цен на вторичном рынке. Но всего этого почему-то не происходит.
Цены продолжают расти
Парадоксальная ситуация, при которой средние цены на вторичном рынке выше цен на первичном, сохраняется. Строительные компании не спешат баловать покупателей недвижимости снижением цен и даже, напротив, прогнозируют их рост. При этом аналитики, работающие с недвижимостью, выдавали различные трактовки, объясняющие причину роста цен. Среди них - рост числа продаж по ипотечным схемам; превращение жилья в средство сохранения капитала по причине снижения обменного курса североамериканской валюты и процентных ставок по банковским депозитам; неразвитость фондового рынка; “экономический рост в Казахстане и повышение благосостояния народа”; “приведение цен на недвижимость в соответствие с ее реальной стоимостью”; “приостановка массового выезда населения в ближнее и дальнее зарубежье”; “нехватка недвижимости в силу прекращения возведения жилья в начале 90 годов”; легализация капитала и т.д. и т.п.
Первоначально стабильный рост цен на недвижимость при сохраняющемся спросе характеризовался отдельными участниками рынка как крайне положительный процесс. В частности, отмечалось, что рост цен на жилье в расчете на 1 кв. м выше отметки $400 сделал выгодным новое строительство, что вкупе с возведением Астаны привело к возрождению строительной отрасли Казахстана.
Строить элитное жилье - выгодно
Сейчас цены на первичное жилье в новых современных домах почти сравнялись с ценами на квартиры, построенные еще в советские времена: к примеру, в Алматы средняя цена установилась в пределах $800-1000 за кв. м. Далее, основную роль в выборе квартиры играет ее общая площадь. Если в новых квартирах средняя площадь трехкомнатной квартиры составляет 150-200 кв. м, то цена автоматически подскакивает до $150-200 тысяч, в “советских” домах средняя площадь варьируется в районе 80 кв. м с соответствующей ценой в $75-80 тысяч.
Крупные строительные компании, рекламу которых мы каждый день видим по ТВ, строят в основном элитное жилье. Цена на него составляет примерно $1500 за кв. м. Проведя небольшое расследование, любой желающий может выяснить, что жилье эконом-класса строить никому не выгодно. С такими ценами на землю, как сейчас, стройку оправдывает только жилье класса De Luxe. Единственная компания на рынке, которая продает не только “элитку”, но и жилье “бизнес-класса” - это Корпорация “KUAT”. Только у них на продажу есть квартиры стоимостью от $750 за кв. м. Еще вариант - обращаться в более мелкие компании, которые, правда, и строят на другом уровне, используя не очень качественные материалы.
Вообще, первичный рынок жилья является самым динамично развивающимся. В настоящее время возведением новостроек только в Алматы, по различным оценкам, занимается порядка 40 компаний. В настоящее время строятся 3 типа домов: кирпичные, монолитные и панельные. Сейчас в основном используется вариант с возведением монолитного каркаса дома с кирпичным наполнением. Небольшие компании обычно используют уже готовые проекты, прошедшие все согласования у архитекторов и сейсмологов. Крупные стройкомпании имеют свои проектные бюро.
Для Алматы, находящегося в сейсмоопасной зоне, важнейшим фактором является сейсмоустойчивость здания, которая заключается в прочности каркаса (качество арматуры и заливаемого бетона). В настоящее время крупные строительные компании перешли на высотное строительство (дома выше 9 этажей), подразумевающее наличие специальных разрешений, специальной оснастки, а также госконтроль за возводимым зданием.
$350 за квадрат?
Одним из главных событий на рынке недвижимости стало выступление главы государства, в котором он выразил предположение о желательности установки цен на квартиры из расчета в $350 за кв. м, добавив, что государство сделает все возможное для этого. Государство в лице правительства оперативно отреагировало, огласив основные принципы Госпрограммы развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы.
Ожидаемые результаты данной программы вырисовываются следующим образом: при ежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будет построено более 12 млн кв. м общей площади жилья: в 2005 году - более 3 млн кв. м, в 2006 году - более 4 млн кв. м, в 2007 году - более 5 млн кв. м общей площади. За эти годы ожидается по всем источникам финансирования обеспечить жильем около 195 тыс. семей.
В том числе через систему ипотеки - 49 тыс. семей. Кроме того, будут созданы новые рабочие места более чем для 45 тыс. человек. Программой предполагается строительство “недорогого и доступного жилья для среднего класса стоимостью, не превышающей $350 за 1 кв. м. Доступное жилье будет строиться за счет госсредств и иметь определенные технические и ценовые параметры, в том числе: средняя площадь 3-комнатной квартиры - 80 кв. м, стоимость 1 кв.м - не более $350 в среднем по республике”.
В правительстве “подбивать” цены под пресловутые $350 собираются различными методами. Программой планируется переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям. В связи с этим требуется определить наиболее оптимальную этажность для строительства экономичных жилых домов, иные методы рациональных объемно-планировочных, конструктивных и инженерных решений, а также местоположение жилых кварталов в системе городской застройки.
Кроме того, будут исключены затраты застройщиков жилых домов, связанные с долевым участием в развитии городских энергоисточников (плата за присоединяемую мощность), а расходы на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей будут возложены на акиматы. Одним из составляющих работы по снижению стоимости строительства жилья в правительстве видится развитие конкуренции между строительными организациями. Основным механизмом развития конкурентной среды в строительстве жилья будет являться проведение тендеров местными исполнительными органами при размещении заказов на строительство коммунального жилья и кредитовании застройщиков с последующей реализацией жилья определенной категории граждан с использованием ипотеки и жилищных строительных сбережений.
Земельные участки
Продолжавшийся на протяжении последних лет рост цен на землю практически вывел их на максимальный рубеж, за которым покупать эти земли стало экономически невыгодно. В настоящее время земля приобретается только под строительные нужды, и особых подвижек в данном секторе не наблюдается. Почти вся более-менее ценная земля нашла своих хозяев. Особенно сильно это ощущается в таких районах Алматы, как верхняя часть проспекта Достык, Горный Гигант, “Бобек”, “Баганашыл”, “Юбилейный” и т.д., где идет активное жилищное строительство, и свободных участков совсем нет.
Развитие вторичного рынка земельных участков значительно стабильнее, поскольку источниками предложения здесь выступают частные лица. В результате вторичный рынок не подвержен резким колебаниям предложений. Более того, есть основания предполагать, что по мере роста реальных доходов населения предложение земельных участков будет постепенно сокращаться, что благоприятно отразится на ценовой ситуации и сроках продаж. Стабилизация в основном будет достигнута повышением стоимости земли.
В то же время риэлторы подчеркивают, что резкое удорожание недвижимости сокращает число оборотов сделок. На данный момент наиболее подходящим видится вложение денег в приобретение частных домов, большинство из которых имеют все коммуникации (с последующим их сносом). Выход на городскую АТС, наличие газовых сетей и водопровода в среднем повышают стоимость сотки земли на $2-5 тысяч.
Подверженный сезонным колебаниям рынок земельных участков становится наиболее активным с апреля до конца сентября. Некоторый всплеск обычно наблюдается перед Новым годом. Самые спокойные месяцы - октябрь, ноябрь и январь с февралем. В это время сделки можно совершить без излишней траты времени. Многие ошибочно полагают, что к осени цены на землю резко падают. На самом деле сезонное снижение цен может быть максимум на 2-5%, но выбор оказывается значительно хуже. На рынке остается только то, что не раскупили за летний сезон. Пропорционально весной наблюдается резкое увеличение предложений.
Отмечая тенденции рынка жилой недвижимости, следует отметить, что риэлторы ожидают дальнейшего повышения цен на жилье, в то же время не исключая влияния массового выброса первичного жилья на цены на вторичном рынке в сторону понижения. Что касается земли, однозначно изменения популярности направлений не ожидается; потенциальных покупателей интересуют участки в верхней части города.
Тимур Махметов