Жилищное строительство. В госпрограмме — плюс пятьдесят?

Кто откажется приобрести недорогую квартиру в доме, гарантом строительства и качества которого выступает государство? Неудивительно, что в прошлом году, едва был объявлен прием документов от потенциальных покупателей жилья, возводимого по государственной жилищной программе, в коридорах ответственного департамента акимата Астаны образовались огромные очереди из госслужащих. Успешно преодолев бюрократические барьеры, счастливчики — чуть более тысячи семей — вот уже год ожидают новоселья. Однако сроки сдачи трех комплексов затянулись. В декабре 2005-го стали муссировать и другую проблему: стоимость стройматериалов растет, строители не укладываются в смету. Привлекательная цена — 350 долларов за квадратный метр — нереальная для коммерческого жилья в столице, согласно отдельным мнениям, оказалась нежизнеспособной... Так ли это на самом деле? Какие меры принимает городское начальство? И почему тянутся сроки строительства? Об этом материал корреспондента «Казахстанской правды».

Ставки сделаны

— Застройщики постоянно жалуются, с их стороны попытки пересмотреть смету — регулярные. Увеличь завтра цену с 350 до 600 долларов — строители все равно захотят получить больше, но сделать при этом меньше, — комментирует заместитель акима Астаны Асылжан Мамытбеков.

Руководство ТОО «Ай-Су-Астана», выигравшего тендер на строительство комплекса № 3, в официальном письме в редакцию «КП» утверждает, что «при производстве строительно-монтажных работ наша фирма несет колоссальные убытки», и обвиняет главного проектировщика ГКП «Астанагенплан» в «подгонке» цены квадрата под «программные» 350 долларов. Генеральный директор ТОО А. Тулекин пожаловался, что в проекте предусмотрены материалы и оборудование, стоимость которых значительно превосходит сметную. По его уверению, из-за дороговизны они не применяются даже при постройке коммерческого жилья...

В акимате города не отрицают, что рынок строительных материалов и услуг меняется зачастую в сторону удорожания продукции. Так, например, в августе 2004 года стоимость одной тонны цемента составляла в среднем 10,5 тысячи тенге, в феврале 2005-го — 8,5, а в августе — 13 тысяч. И все же А. Мамытбеков не оправдывает подрядчиков, апеллируя к понятию государственных закупок: мол, конкурс провели, договор заключили, и изменение его, в соответствии с нормами гражданского законодательства, возможно только по согласию обеих сторон. Ведь действительно никто не принуждал строителей к участию в тендере...

С этим мнением согласен и заместитель генерального директора ТОО «Альянсстройинвест» («АСИ») — компании, которая строит первый и второй «госпрограммные» градкомплексы, — Максим Приходько:

— Каждый строитель может привести множество доводов относительно роста цен на материалы, но если на момент подачи конкурсной заявки специалисты фирмы анализировали динамику роста и понимали, что его снижения не предвидится, то что же тогда подрядчика заинтересовало в предложении государства? В данной ситуации важно понимать одно: в подобном конкурсе нельзя участвовать тем застройщикам, которые не имеют собственной базы всей необходимой строительной техники и механизмов, основных вспомогательных производств (изготовление металлопластиковых изделий, входных металлических и межкомнатных деревянных дверей, слесарных участков и так далее). Кроме того, нужен укомплектованный штат инженерных работников и рабочих необходимых строительных специальностей... Государственная программа не дает возможности победителю конкурса спекулировать, привлекать на основные строительно-монтажные работы субподрядные организации, поскольку это вызовет автоматический рост стоимости подряда.

Ждем перемен?

В Астане, учитывая недовольство строителей, предлагается увеличить стоимость квадратного метра «госпрограммного» жилья с 350 до 400 долларов. И удивительно, но некоторые представители застройщиков, в том числе руководство ТОО «Альянсстройинвест», считают: обосновывать предлагаемое изменение, ссылаясь на нестабильность рынка материалов, не совсем корректно.

— Государственная жилищная программа — это не только увеличение объемов строительства, но и развитие промышленности, растущий уровень которой позволит вводить в эксплуатацию необходимое количество квартир, — констатируют специалисты.

Чиновникам на местах необходимо, в первую очередь, решать вопросы производственного характера, инициировать разработку инвестиционных контрактов, способствовать выделению (пусть даже посредством открытых аукционов) земельных участков для целей производства, обеспеченных необходимой инженерной и транспортной инфраструктурой. Важный момент — повышение эффективности применяемых строительных технологий, что напрямую повлияет на стоимость конечного продукта. Возможно, проблему решит создание на территории Астаны кластера по производству стройматериалов — индустриального парка в промзоне столицы. Только вот запуск проекта планируется не раньше 2007 года, а определяться со строительными сметами нужно уже сегодня...

Выходом для многих крупных компаний стала организация пусть небольших, но собственных заводов и цехов. Ко всему важные государственные контракты позволяют увеличивать капитализацию. Это положительно отражается не только на финансовой деятельности, но и дает возможность реинвестирования свободных денежных средств и прибыли в другие инвестиционные проекты.

Максим Приходько также уверен, что с точки зрения доходности государственная жилищная программа в части строительства жилья по 350 долларов за квадрат предполагает достаточную рентабельность производства, учитывая отсутствие в составе затрат стоимости проектно-изыскательских работ, цены земельного участка, инженерных сетей и благоустройства.

— Обсуждать изменение стоимости надо в комплексе, оценивая все составляющие... коэффициент должен обосновываться расчетом, а не простым пожеланием поднять цену, — резюмировал заместитель генерального директора «АСИ».

Следует отметить, что, несмотря на свои положительные впечатления от участия в реализации госпрограммы, руководство компании больше не высказывает «подрядных» желаний и объясняет это обязательным требованием монолитного строительства, в то время как компания специализируется на кирпичном домостроении. Осмелимся предположить, что это не единственная причина. Ведь «рентабельность» производства, о которой говорит Максим Приходько, совсем не означает его прибыльности, а ведь к ней стремится любое предприятие...

«Минимум, четыреста долларов за квадрат», — таково мнение заместителя акима Асылжана Мамытбекова. В акимате Астаны серьезно задумались о финансовых корректировках, следствием чего стало обращение в Правительство. Но пока вопрос о пересмотре цены остался без рассмотрения.

Что же думают о возникшей ситуации в Комитете по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства, курирующем реализацию госпрограммы? Корреспондент «КП» уже отправил специальный запрос в КДС, где пообещали ответить в течение месяца. Надеемся, что ситуацию прокомментируют и специалисты Министерства экономики и бюджетного планирования.

К чему такая срочность...

Изменение цены, даже если оно произойдет, не коснется стоимости договоров подряда шести строящихся в столице градкомплексов. Для «подписавшихся» компаний уже нет пути к отступлению. Кстати сказать, они утверждают, что проблем с финансированием работ со стороны государства практически нет. Так в чем же причина задержки сдачи домов в эксплуатацию?

По информации департамента капитального строительства акимата столицы, два градкомплекса, подрядчиком строительства которых является ТОО «Альянсстройинвест», уже сданы в январе, но с новосельем пока придется подождать: как оказалось, в январские холода произошла авария в системе теплоснабжения. Строители успели вовремя слить воду, но все-таки температурный график был нарушен, и это повлияло на отделочные работы. Конечно, Законом «Об архитектурной и градостроительной деятельности» предусмотрены два года гарантии со стороны подрядчика, замечания могут устраняться и во время эксплуатации, но, учитывая тот факт, что жилье — «стратегическое», в акимате решили немного отложить заселение, дабы ликвидировать все недоделки.

В числе объективных причин затягивания сроков руководство компании «Альянсстройинвест» также называет несвоевременное присоединение объекта к инженерным коммуникациям. Как уверяют в акимате столицы, сейчас все необходимые сети — вода, тепло, канализация — уже подключены, но еще не выполнено благоустройство. Городское начальство заверило, что далее при вводе в эксплуатацию таких проблем не будет.

К концу марта планируется начать заселение двух кирпичных градкомплексов «АСИ». «Ай-Су-Астана» пока не спешит продемонстрировать результаты своего «монолитного» труда. Как говорит Асылжан Мамытбеков, строители отстали от графика из-за морозной погоды и связанных с ней сложностей с бетонированием. Сам же застройщик объясняет опоздание тем, что строительная площадка не была готова вовремя (через нее проходила дорога на поселок Заречный), генеральный проектировщик задерживал выдачу проектно-сметной документации, к тому же из-за несоответствия чертежей проектов электротехнической и сантехнической частей с общестроительными пришлось проводить дополнительные работы...

В этом году городское начальство решило по возможности исправить ошибки. Строительство комплексов № 4, 5 и 6 идет по графику. Принимая во внимание, что большим спросом в прошлом году пользовались одно- и двухкомнатные квартиры, проекты домов пересмотрели: за счет уменьшения площади количество квартир увеличилось с 1 352 до полутора тысяч. Помимо этого, были внесены изменения в правила реализации жилья: «конкурс» среди покупателей начнется не раньше, чем за четыре месяца до предполагаемого ввода жилья в эксплуатацию. И если раньше действовало правило: «Кто не успел, тот опоздал» — даже среди приоритетных слоев населения, то теперь будет рассматриваться не первенство заявки, а стаж работы на госслужбе и количество детей.

Слово о качестве

Проблема, которая волнует сегодня всех, а особенно будущих новоселов, — это качество «госпрограммного» жилья. Чиновники утверждают, что заниженная цена подрядных договоров на нем не отразится. Однако опыт показывает: «бесплатные» или дешевые квартиры часто обходятся их владельцам очень дорого. Яркий «образец» — жилой комплекс «семь бочек» на левобережье столицы. «Счастливые» обладатели муниципальных квадратов пережили прошлую зиму в жутких условиях, когда в комнатах на подоконниках лежал снег, а в щели задувал степной ветер... И до сих пор их недовольство не возымело должного эффекта.

— Здесь налицо как просчеты в проектировании, так и некачественное выполнение самих работ, — объясняет заместитель акима Астаны Асылжан Мамытбеков.

Тендер на строительство «семи бочек» состоялся еще в 2002 году, потом один из подрядчиков-победителей отказался от «приза», поскольку не смог уложиться в низкую цену, которую сам же и назначил (около двухсот долларов за квадратный метр). Доводить стройку до конца взялась новая компания... А. Мамытбеков признался, что во всем этом «есть и недоработка департамента администрирования программ развития (ныне — департамент капитального строительства. — Прим. автора)».

К сожалению, «семь бочек» — пример далеко не единственный. По свидетельствам экспертов и жильцов, качество муниципальных домов в столице (лишь за некоторым исключением) оставляет желать лучшего. В акимате этот факт оправдывают... ограниченностью штатного расписания службы государственного архитектурно-строительного контроля. До января 2006 года в столичном ГАСКе работало всего 14 человек, сейчас его штат пополнился сотрудниками расформированной республиканской службы. Но и этого количества специалистов не хватает, сетует руководство города. Как результат, инспектора посещают объект в начале строительства и в конце, во время приемки, когда все «внутреннее содержание» здания скрыто за слоем штукатурки и фасадными материалами.

— Естественно, при таком подходе уследить за качеством невозможно, — подтверждают чиновники. — В то же время мы не в силах увеличить количество контролеров: Министерство экономики пока нам в этом отказывает.

Акимат изыскивает другие возможности, создает специальные подведомственные организации, оснащает лаборатории. По словам одного из городских начальников, служба госархстройконтроля будет усилена, ужесточены требования к качеству не только государственного, но и коммерческого жилья. Будем надеяться, что эти и другие меры окажутся действенными и не превратятся просто в очередное образцово-показательное выступление, призванное «построить» столичных предпринимателей... Чиновники обещают: качество «госпрограммных» домов обрадует новоселов. Что ж, подождем до первой зимы.

Светлана Антончева