Страсти по жилью

Цены на жилье в новостройках Нижнего Новгорода по прогнозам аналитиков в 2006 году увеличатся на 23-25% по сравнению с 2005 годом, на "вторичном" рынке - на 18-20%. Аналитики связывают тенденцию роста цен с увеличением спроса и повышением покупательской способности нижегородцев при недостаточно активном предложении на рынке жилья.

Доступнее и дороже

За последние несколько лет цены на рынке готового жилья в Нижнем Новгороде росли неравномерно. Так, например, в 2003 году "вторичное" жилье подорожало в среднем на 25%, в 2004 году - на 35 %, а в 2005 году - только на 12%. По мнению экспертов, чрезмерный рост цен в 2004 году привел к "перегреву" рынка, то есть к избытку предложения. При этом усилилась конкуренция со стороны рынка строящегося жилья, в результате покупатели все чаще стали отдавать предпочтение новым домам. Это повлияло на некоторое замедление роста цен - в первой половине 2005 года цены на готовое жилье практически не изменялись, и рост цен возобновился только с июля прошлого года.

По данным информационно-аналитической службы группы компаний "Триумф" в конце 2005 года средняя цена предложений на рынке готового жилья в Нижнем Новгороде составляла $716 за 1 кв. м. Значительно выше средних были цены на жилье в центре Нижегородского района, несколько выше средних - в Советском и Приокском районах, в периферийной части Нижегородского района. Цены в заречных районах города были гораздо ниже среднего уровня (наименьший уровень цен - в Автозаводском и Сормовском районах), за исключением Канавинского района.

Для рынка готового жилья эксперты ГК " Триумф" прогнозируют в 2006 году более динамичный рост цен по сравнению с 2005 годом. Это отчасти объясняется постепенным снижением процентной ставки по кредитам банков на покупку жилья и ростом доходов населения, что делает ипотеку доступнее. Расселение жителей ветхого фонда при освобождении площадок под новое строительство также повышает спрос на готовое жилье. В рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" власти города и области активизируют реализацию бюджетных жилищных программ. Здесь и сертификаты на приобретение жилья военнослужащими, и программа "Молодой семье - доступное жилье", и субсидии работникам бюджетной сферы на покупку квартир. Принимая во внимание все эти факторы, эксперты предполагают, что в течение 2006 года на рынке готового жилья цены могут вырасти не менее чем на 18-20 %.

Сколько стоит дом построить

По данным ГК "Триумф" в 2003 году цены на строящееся жилье в Нижнем Новгороде выросли на 23%, в 2004 году - на 23%, в 2005 - на 17%. Эксперты объясняют снижение темпов роста цен двумя причинами. Во-первых, в 2005 году построено жилья почти в 1,5 раза больше, чем тремя годами ранее. Во-вторых, для Нижнего Новгорода характерен невысокий средний уровень доходов населения, то есть, существует дефицит платежеспособного спроса на рынке строящегося жилья. С этим уже столкнулись в последнее время многие нижегородские застройщики. Для активизации продаж квартир в новых домах застройщикам приходится проводить активные рекламные кампании, предоставлять рассрочки платежей и внедрять программы кредитования под гарантию застройщика. Таким образом, в 2005 году на рынке строящегося жилья Нижнего Новгорода сложилась ситуация, характерная для избытка предложения.

По данным ГК "Триумф" в конце 2005 года средняя цена предложений на рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде составляла $702 за 1 кв. м. Существенно превышали средний уровень цены в центре Нижегородского района. Выше среднего были цены в Советском районе. Немного ниже среднего уровня были цены в Приокском районе и периферийной части Нижегородского района. Среди заречных районов наиболее высоки цены на жилье в Автозаводском районе, наименьшие средние цены - в Московском районе.

По самой низкой цене ($470 за 1 кв.м) предлагались квартиры в строящемся панельном доме на улице Зайцева в Сормовском районе. Максимальная по городу цена предложения - $2 тыс. за 1 кв. м - в элитной новостройке на улице Минина в центре Нижегородского района.

Все выше и выше

Специалисты ГК "Триумф" в 2006 году прогнозируют изменение ситуации на рынке строящегося жилья, что может привести к повышению цен.

Во-первых, число предложений на рынке строящегося жилья в 2006 году может сократиться. В частности, из-за того, что в 2002 году по решению мэрии Нижнего Новгорода в городе на 5 месяцев было приостановлено выделение земельных участков под строительство. Учитывая то, что средний срок реализации инвестпроекта в жилищном строительстве составляет 3 года, сокращение введенных в эксплуатацию жилых домов приходится как раз на 2006 год. Кроме того, с 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:", который ужесточил требования к работе застройщиков. В частности, закон требует четкого оформления разрешительной документации, а при существующем порядке документооборота это приведет к переносу сроков начала строительства и продажи квартир на объекте. В 2005 году в подавляющем большинстве случаев продавались квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005. Таких квартир на рынке постепенно становится все меньше.

Вместе с тем, усиление правовой защищенности участника долевого строительства, а также активное развитие ипотечных программ привлечет на рынок строящегося жилья дополнительное число покупателей.

Таким образом, спрос на строящееся жилье в 2006 году может превысить предложение, что неизбежно опять же повлечет за собой рост цен. Помимо всего прочего, на рост цен повлияет удорожание стройматериалов и энергоносителей. По прогнозам экспертов ГК "Триумф", темп роста цен на строящееся жилье в Нижнем Новгороде в 2006 году достигнет уровня 2003-2004 годов и составит 23-25%.

Алексей Чемоданов