Опаздывают, но не обманывают

Обманутыми вкладчиками являются практически все те, кто купил жилплощадь на стадии строительства, точнее, до сдачи дома госкомиссии. По той простой причине, что, за редким исключением, сдача жилых домов в Москве задерживается на срок от полугода до двух-трех лет. Конечно, такое происходит и в других российских городах. Но особенность Московского региона в том, что у клиента нет выбора, покупать ли квартиру на стадии строительства или подождать сдачи дома: 100% площадей продаются задолго до ввода в эксплуатацию. Таким образом, любой покупатель недвижимости на первичном рынке должен отдавать себе отчет в том, что его, скорее всего, обманут.

Работа подождет

Помните старый анекдот про лорда и портного? "Вы шили мне брюки два месяца, тогда как Богу хватило шести дней, чтобы создать этот мир!" – возмущается лорд. "Да, но вы сравните этот мир и эти брюки",– парирует портной. Надо сказать, что ссылка на исключительность продукта – оправдание слабое, поскольку срок исполнения является одной из потребительских характеристик продукта. Но у московских строителей нет даже такого оправдания. Дело не в том, что новостройки далеко не шедевр, а в том, что сроки их исполнения никак не соотносятся с качеством. Все опрошенные нами строители признали факт системных задержек сдачи домов, но никто не объяснил это улучшением их качества.

Зато есть множество других причин, которые заставляют строителей задерживать сдачу или лишают их стимула для скорейшего завершения строительства. После того как застройщик возвел коробку жилого дома до половины, все квартиры оказываются, как правило, уже проданными. С этого момента у него остаются только обязательства перед частными инвесторами – и никакой финансовой заинтересованности в завершении строительства. Если наличествовали банковские кредиты, то они к этому моменту уже выплачены или их выплата никак не зависит от скорости строительства. Финансовый ресурс объекта, с точки зрения инвестора-застройщика, исчерпан (за исключением, может быть, нежилых помещений и гаражей).

Застройщики любят повторять, что они сами в первую очередь заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее завершить стройку. "Каждый день строительства стоит очень больших денег, и растягивание сроков строительства совсем не выгодно компании",– утверждает вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов. Но с этим утверждением можно поспорить. Конечно, определенные убытки от простоя строительные компании несут. Например, платят за неработающие краны (если они арендованы) и зарплату охране. Но эти траты – сущие гроши по сравнению с тем денежным потоком, который идет инвестору при начале строительства. И остановить "старую" стройку на пару месяцев, чтобы пустить средства на запуск нового объекта, ему, безусловно, выгодно. А если выгодно, то почему бы так не сделать? Именно такая схема привела к фактическому банкротству компаний "Мастерок" и "Стройметресурс".

"Покупайте квартиры в домах, которые выведены по крайней мере на несколько этажей",– советуют риэлтеры клиентам. Действительно, это некоторая гарантия того, что дом все-таки будет достроен. Но проблемы с задержками как раз и могут начаться "на уровне нескольких этажей". Впрочем, есть один сектор жилой недвижимости, который можно считать наименее рискованным с точки зрения задержек. "Как правило, сдаются в сроки объекты, строящиеся в рамках крупных проектов – тех, в которых заинтересованы городские власти",– говорит председатель совета директоров компании "МОРЕ-Плаза" Димитрий Андреенков. У города всегда есть приоритетные объекты с социальной составляющей. На таких объектах застройщики несут ответственность в первую очередь перед руководством городского стройкомплекса, с которым они предпочитают не ссориться. (Сейчас к числу таковых относятся, например, достраивающееся Куркино и новый район Кожухово.)

Покупка жилья в доме, предназначенном для переселения из пятиэтажек, тоже относительно малорискованное предприятие. Любой инвестор заинтересован в скорейшем расселении пятиэтажки, поскольку это означает получение новой площадки и, соответственно, финансовый поток. К тому же "переселенческие" дома находятся, как правило, под усиленным административным контролем.

Индивидуальный отход

Чем "индивидуальнее" дом, тем больше вероятность серьезных задержек. В первую очередь это относится к высотному строительству, как наиболее сложному с точки зрения технологии. "Триумф-Палас" – самый высокий жилой дом в Европе и самый большой по количеству квадратных метров в Москве – заселяется только сейчас, задержка по сравнению с первоначально названными сроками составила как минимум год.

"Это небольшая задержка, хотя, конечно, неприятная и для нас, и для покупателей,– говорит заместитель генерального директора компании 'Дон-строй' Тимур Баткин.– Но надо иметь в виду, что это здание, не имеющее аналогов в Москве. До нас ничего подобного никто не строил. Площадь 'Триумфа' – более 200 тыс. квадратных метров. При таких объемах возникают специфические проблемы. В первую очередь это технологические сложности и этапность работ. Например, нельзя запускать в здание отделочников, пока ведутся черновые работы. При небольших объемах этот разрыв почти не чувствуется, а на таких объектах, как 'Триумф', это значительный фактор. Вот еще простой пример: бой окон в процессе строительства доходит до 30%. Для того чтобы создать теплый периметр, мы проводим частичное остекление еще на стадии строительства и затем каждый квартал меняем окна. Помимо чисто технических трудностей не стоит забывать и о проблемах финансирования. При предварительных продажах входящие потоки неритмичные, они несоразмерны текущим затратам. Управление этими потоками – очень емкий и сложный процесс. Сейчас мы овладели этой техникой, пять лет назад – еще нет". Чем амбициознее и "индивидуальнее" объект, тем больше вероятность того, что платой за проживание в нем станут не только деньги, но и потраченное на ожидание время.

Центр: терра инкогнита

Риэлтеры, занимающиеся элитной недвижимостью, подчеркивают, что цена от нескольких миллионов до десятков миллионов долларов за квадратный метр предполагает особенно щепетильный подход к срокам строительства. "На элитном рынке недвижимости конфликты, связанные с задержками строительства,– явление очень редкое и регулируется путем переговоров,– говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.– В большинстве случаев дома сдаются в запланированный срок, но иногда случаются задержки от одного месяца до полугода максимум". Однако элитное жилье строится, как правило, в центре города, а это территория наиболее рискованная с точки зрения сроков завершения строительства. И независимо от цены есть факторы, преодолеть которые строители просто не в силах.

Вот что рассказывает Владимир Коллар, генеральный директор компании "КВ Инжиниринг": "Если вы строите в условиях стесненности центра, то сроки могут значительно увеличиться по сравнению с районами новостроек. Прежде всего это связано с трудностями строительства в условиях зажатости уже имеющегося жилья. В центре еще такая особенность: завозить материалы на стройку можно только с 22.00 до 7.00, но в это время по постановлению правительства Москвы нельзя проводить шумные работы. А ведь бетонные конструкции должны литься непрерывно, к вам должны потоком идти миксеры. Выйти из этой ситуации можно только традиционным российским способом: на бетонные работы, когда льется монолит, пробивается разрешение на ограниченный срок и работы ведутся круглосуточно. Для этого выпускается дополнительное распоряжение районных властей. Информируем жителей, договариваемся с ними. Но все это влияет на сроки. В центре также серьезная проблема согласования с управлением охраны памятников. Рядом с вашей площадкой может стоять незначительное строение, какой-нибудь сарай, но вокруг него – охранная зона". При элитном строительстве всегда используются импортные материалы, и это также может спровоцировать форс-мажорную ситуацию.

"Если речь идет о строительстве уникального элитного жилья, то достаточно тяжело что-то прогнозировать,– говорит господин Коллар.– При строительстве дома 'Дворянское гнездо' в Большом Левшинском переулке мы столкнулись с такой проблемой: когда облицовочный кирпич завозили из Китая, там бушевала атипичная пневмония, поэтому все, что приходило из Китая, контролировалось медицинскими службами. Материалы задерживались на таможне, проверялись на отсутствие бацилл. Кирпич для строительства стен шел из Финляндии, а там приключилась забастовка таможенников, которые раньше никогда не бастовали. Уникальность архитектуры повлекла за собой увеличение сроков, потому что специальные детали переделывались по несколько раз и долго разрабатывались. Индивидуальный проект всегда тянет за собой такие моменты, процесс развивается гораздо дольше, чем при типовом жилье. Мы 'Дворянское гнездо' планировали построить от начала проектирования до сдачи за три года, а в итоге получилось за четыре с половиной. И это неплохой результат. По крайней мере, инвесторы недовольства не выражали".

Глас народа и рука власти

Протесты жителей соседних домов против нового строительства также серьезный фактор его задержек. А недовольство возникает практически всегда, если строительство ведется в обжитом районе. Обычно протесты кончаются ничем, но на "разборки" уходит время. "Разобраться" до начала строительства, как правило, не удается: местные жители начинают протестовать, когда в землю уже вбивают сваи, а покупатели несут деньги застройщику. "Мы чувствовали себя как в осаде прошлой осенью, когда начинали строительство жилого комплекса 'Седьмое небо',– говорит Тимур Баткин. Разбирательство с жителями Останкина, недовольными строительством жилого комплекса рядом с прудом и парком, дошло до арбитражного суда, который в результате стал на сторону 'Дон-строя'". Но протесты жителей всего лишь комариные укусы по сравнению с тем, что способны устроить строителям власти.

Самые громкие примеры последнего года – высотка "Вертикаль" на Ленинском проспекте ("Спецвысотстрой") и жилой комплекс "Город яхт" на Ленинградском проспекте ("Капитал Груп"). Строительство "Вертикали" было остановлено контролирующими органами еще в октябре прошлого года якобы из-за того, что застройщик самовольно увеличил габариты здания. Руководство города собирается передать контракт другому инвестору, а руководство "Спецвысотстроя" – отсуживать у города вложенные в строительство деньги. Но уже полгода строительство заморожено. При этом продажи квартир в будущей высотке продолжаются, хотя до сих пор не ясно, сколько же этажей в ней будет. Справедливости ради надо отметить, что пентхаусы в "Вертикали" на продажу не выставлены. А к "Городу яхт" претензии высказал Росприроднадзор: в ведомстве считают, что "Капитал Груп" покусилась на водоохранную территорию Химкинского водохранилища и тоже самовольно расширила проект. В начале марта Московский арбитражный суд поддержал иск Росприроднадзора о приостановлении строительства "Города яхт". В компании не согласны с этим решением.

"Мы считаем, что решение, вынесенное судом первой инстанции, необоснованно. Утверждения, что в результате деятельности 'Капитал Груп' был нарушен водообмен в районе водозабора, не соответствуют действительности, так как в районе строительства нет водозаборника питьевой воды,– говорят в пресс-службе 'Капитал Груп'.– К тому же у компании есть соответствующие согласования организаций, осуществляющих надзор за водопользованием. 'Капитал Груп' подает апелляционную жалобу на решение суда, до рассмотрения этого дела судом апелляционной инстанции рано обсуждать итоги. Строительные работы в жилом комплексе 'Город яхт' пока приостановлены, продажи не ведутся".

Психология покупателя

Но как бы ни были недовольны покупатели, пока не слышно, чтобы кто-то подал в суд иск по поводу задержки срока сдачи дома. Только ощутив себя окончательно обманутыми, вкладчики принимают решительные меры: от обращения в правоохранительные органы до блокирования автомагистралей. Вообще-то говоря, ситуация с "окончательно обманутыми" (назовем так тех, кто потерял надежду получить хоть что-либо от застройщика) сыграла на руку застройщикам и сделала пока еще окончательно не обманутых соинвесторов более лояльными. "Некоторые вообще ничего не получат, а мы просто еще немножко подождем" – так рассуждают клиенты относительно добросовестных стройкомпаний. Наверное, именно так рассуждали и те, кто сейчас именует себя "обманутыми соинвесторами".

Андрей Воскресенский, Дмитрий Афанасьев