Заброшенные дома отдыха привлекают девелоперов

На рынке недвижимости все активнее развивается отрасль загородной гостиничной недвижимости или так называемые специализированные средства размещения (ССР). Девелоперы внимательно присматриваются к территориям домов отдыха и турбаз,  построенных еще в советские годы.  А  их немало.

Из-за отсутствия единого реестра учета таких объектов в разных городах России оценить их общее количество на данный момент довольно сложно. «Содержание каждого второго пансионата, дома отдыха или пионерлагеря в условиях перехода к рынку превращалось в непосильное бремя для их предприятий-хозяев. Как правило, развитие ситуации можно было свести к одному из трех сценариев: сохранение объекта и движение к самоокупаемости; продажа объекта; отделение и акционирование», — рассказал Guide to Property руководитель департамента развития гостиниц компании Hotel Consulting&Development Group Владимир Поляков.

По данным заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, за прошедшие полтора десятка лет количество специализированных средств размещения сократилось на 62,3 %. 30 % сохранившихся объектов до сих пор находятся в государственной собственности, 28 % — перешло в частные руки, а 8,8 % — принадлежит муниципальным властям.

Шанс получить «вторую жизнь» для советских домов отдыха или пионерлагерей зависела прежде всего от потенциала места их расположения. Больше других повезло объектам, расположенным вблизи крупных городов или традиционных туристических зонах.

Отдых вблизи столицы

Одним из регионов с наиболее развитой индустрией отдыха, что нетрудно объяснить, считается Московская область. По данным областного Комитета по туризму, к началу 2000 года в Подмосковье находились более 20 % всех туристических ресурсов России. Впрочем, ситуация, сложившаяся в области, лишь подтверждает общую картину.  В начале 1990-х годов здесь насчитывалось порядка тысячи объектов отдыха. По данным Комитета по туризму, из этой тысячи на 2004 год 306 объектов оказались заброшенными или использовались не по назначению. 

В первую очередь новое коммерческое развитие получили объекты, расположенные в непосредственной близости, не более 50 км, от Москвы. «Самое ценное в таких участках — это то, что они практически всегда находятся в лесных зонах, недалеко от водоемов. Даже те пансионаты, которые находятся на «непрестижных» направлениях, зачастую могут быть интересны за счет природы и других особенностей участка», — пояснил G2P директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Кроме того, большим плюсом является готовая инфраструктура участков. «Территории бывших домов отдыха привлекают инвесторов прежде всего подведенными коммуникациями, наличием подъездных дорог и возможностью реконструировать сохранившиеся здания для дальнейшего использования. В среднем на развитии привлекательного объекта можно сэкономить значительную сумму, порядка миллиона долларов», — говорит Владимир Поляков.

Развитие туризма в регионе  сегодня немало интересует и властные структуры. В 2004 году правительством Московской области была принята Программа по развитию туризма до 2007 года, предусматривающая реализацию 30 проектов строительства. Так, планируется построить «казачьи поселения» в Сергиево-Посадском и Можайском районах, в Дзержинском районе есть проект по возведению развлекательного комплекса для семейного отдыха, а в знаменитом своими народными промыслами Федоскино будет создан туристический комплекс «Фольклорная деревня».

Эксперты рынка отмечают, что пока чиновники заботятся о создании реестра объектов, девелоперы не дремлют.  «Если объекты еще не освоены, то  это произойдет в ближайшее время. На все из них уже внимательно кто-то смотрит, чаще всего существует план, предполагающий либо реконструкцию, либо снос», — рассказал G2P заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства компании CB Richard Ellis Noble&Gibbons Станислав Ивашкевич. По его словам, такие проекты требуют серьезных вложений, от 50 до 100 тыс. долларов на 1 номер при новом строительстве.

По оценкам ряда экспертов, заполняемость гостиничных объектов в пределах 50 км от МКАД во время туристического сезона составляет 90—100 %, в остальной период около 60 %. Большинство имеющихся на рынке мест размещений по стоимости сравнимы с недорогим отдыхом за рубежом, однако качество предоставляемых услуг не всегда соответствует западным образцам.

В то же время уже существуют «брендовые» места с качественным отдыхом, например Le Meridien Moscow Country Club в поселке Нахабино или Holiday Inn Moscow в Виноградове. Как правило, вне сезона они существуют за счет проведения корпоративных мероприятий и различных конференций. Активно развивается сеть гостинично-курортных комплексов под маркой Heliopark.  Эксперты отмечают такие популярные места отдыха, как дачные отели «Истра Holiday», «Атлас парк-отель» и пансионат «Акварели». 

Ленинградская область не отстает от Подмосковья

Ситуация в Ленинградской области напоминает ситуацию в Подмосковье с той лишь разницей, что состояние объектов в целом здесь немного лучше. На сегодняшний день под Санкт-Петербургом расположено порядка 300 объектов. По оценкам экспертов, их средняя заполняемость составляет около 50 %, во время пика сезона доходя до 100 %. Ряд объектов полностью соответствует международным стандартам, однако многие сильно изношены. Стоит привести показательную для региона цифру: по оценке специалистов ГАО «Москва», только в 70 % объектов размещения в Ленобласти есть такие удобства, как горячая вода, душ и телефонная связь, а остальные 30 % представляют по сути «турбазы».

Учитывая растущий спрос, эксперты считают, что в ближайшем будущем количество качественных мест для отдыха в области также будет расти.

Олимпийский старт гостиниц Сочи

Традиционной зоной здравниц и домов отдыха в Советском Союзе был Краснодарский край. По данным ГАО «Москва», гостиничное хозяйство края представлено 1200 предприятиями, из которых почти 240 объектов приходится на Сочи. Стоит отметить, что гостиницы составляют порядка 7 %, остальное — пансионаты и лечебные санатории. Несмотря на скромное количество гостиниц, в Сочи в два раза больше отелей, включенных в международные гостиничные сети, чем в Москве и Санкт-Петербурге. «Класс объектов повышается, а санаторная составляющая «отпадает» или заменяется услугами оздоровления (спа) и косметологии. Сейчас по этой схеме активно перестраивают, например, санаторий «Маяк», — рассказала Марина Смирнова.

В качестве другого яркого примера можно привести культовый советский пансионат «Родина»: после реконструкции и нового строительства компания «БЭЛ Девелопмент» (структура холдинга «Базовый элемент») открыла на его базе бутик-отель «Гранд Отель Родина», который вошел в гостиничную группу Stain Group (общий объем инвестиций в проект превысил 1 млрд. рублей).

 «Новая туристическая жизнь» Сочи вызвана во многом и подачей заявки на проведение зимней Олимпиады 2014 года. В рамках подготовки к Играм в городе и в прилегающей курортной зоне предполагается построить новые гостиницы общей вместимостью порядка 25 тыс. номеров, 200 км новых автомобильных и железных дорог, аэровокзальный комплекс, а также порядка 15 спортивных объектов. В конце июня крупный инвестор, холдинг «Базовый элемент», уже начал строительство олимпийской деревни и спортивных объектов в Имеретинской долине.

Существующая ситуация на рынке показывает, что девелоперы и инвесторы начинают получать большие дивиденды от строительства и реконструкции домов отдыха, пансионатов, пионерлагерей, превышающие доходы от продажи земли и коттеджей. Эксперты говорят о формировании нового привлекательного субрынка  — недвижимости ССР, или же «средств специализированного размещения».