Мэрия отказалась компенсировать риски застройщиков

У московских инвесторов-застройщиков стало одной заботой больше. Правительство Москвы приняло постановление № 430-ПП «О порядке подтверждения дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов, финансируемых за счет внебюджетных источников». Теперь все дополнительные расходы и финансовые риски, которые могут возникнуть при реализации вновь заключаемых инвестконтрактов, лягут на плечи инвесторов. Мэрия больше не собирается их компенсировать.

Согласно новому постановлению, инвесторы, заключившие свои инвестконтракты с горадминистрацией до принятия данного документа, могут рассчитывать на компенсацию своих затрат на отселение жителей, вывод арендаторов и собственников нежилых зданий, а также выполнение проектных и строительных работ. На что рассчитывать тем инвесторам, которые только готовятся к заключению инвестконтрактов, в постановлении не уточняется.

Впрочем, возможно, что серьезных изменений в порядке реализации строительных проектов и не произойдет. «Данное постановление просто упорядочивает взаимоотношения инвесторов и города при реализации инвестиционных контрактов. Теперь любые дополнительные затраты, возникающие при реализации инвестиционных проектов, финансируемых из внебюджетных источников, являются самостоятельными финансовыми рисками инвесторов и не подлежат последующей компенсации Правительством Москвы», –пояснил Guide to Property пресс-секретарь Департамента экономической политики и развития города Москвы Александр Степанов. По его словам, компенсации подлежит только то, что изначально закладывается в инвестиционный контракт – расходы на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.
«В инвестконтракте участвуют два инвестора – частная компания-застройщик и город. Вкладом города является существующая в Москве инфраструктура – за это в собственность города переходит часть построенных площадей. Соответственно, если откроются дополнительные траты – например, по перебазированию каких-либо коммуникаций, – инвестор уже не сможет включить их в контракт», – объясняет смысл нового постановления юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев. По его словам, основная цель документа – ограничить размер компенсаций инвесторам. 

Сходного мнения придерживается директор по продажам «Бюро Недвижимости Агент 002» Валерий Барнинец. «Например, вы выводите на другую территорию завод – посчитали все затраты, договорились и внесли их в инвестконтракт. Но если при сносе зданий там оказался, например, могильник – вам придется выводить его за свой счет. Кроме экономии бюджета, не вижу причин к принятию подобных мер», – считает Валерий Барнинец, добавляя, однако, что в свете нынешних цен на жилье заметного влияния на рынок постановление не окажет.

С другой стороны, если размер бюджетных компенсаций уменьшится, инвесторам придется возмещать эти средства другими путями. По словам исполнительного директора компании Delta estate Елены Земцовой, прежде всего это касается затрат на инфраструктурные объекты. «Практика «навязывания» инфраструктурных объектов со стороны московских властей давно вошла в принцип любого крупномасштабного строительства. Возведение застройщиком детского сада, школы, поликлиники, службы быта являлось не только «жестом доброй воли», но и реальной возможностью получить контракт на строительство. Так как самостоятельные финансовые риски инвестора теперь не подлежат компенсации со стороны города, затраты на дополнительное строительство будут неизбежно возмещаться за счет потребителя. Покупатели нового жилья будут оплачивать не только свои законные квадратные метры, но и часть инфраструктурных площадей, навязанных городом», – считает Елена Земцова.

Однако с точки зрения долгосрочной перспективы инициативу московских властей можно оценить иначе. «Раньше инвесторы имели возможность «пошустрить» с затратами – установленная на торгах доля города могла в процессе реализации проекта существенно измениться «по согласованию» – от 10 до 60%. Теперь же инвесторы при проведении торгов по инвестконтрактам должны будут учитывать не только риски на текущий момент, но и заранее просчитать в бизнес-плане удорожание цемента, повышение стоимости рабочей силы и многие другие факторы на 3 года вперед», – поясняет руководитель департамента «Недвижимость, земля, строительство» юридической компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. По его словам, следствием этого должно стать понижение стоимости московских инвестконтрактов, поскольку те затраты, которые ранее компенсировались, инвесторам придется закладывать в собственную прибыль. «Кроме того, теперь инвесторы станут более четко планировать, что они собираются построить, и оценивать, какие финансовые риски с этим связаны», – считает Юрий Борисенко. «Хотя существуют инвесторы, которые без особых расчетов хватают любые контракты, а потом ни за какие деньги не могут их реализовать, эти меры все-таки приближают рынок к цивилизации. От системы «лучше побольше взять сейчас, а что потом – неважно» рынок движется к системе «возьмите сколько нужно сейчас, а последующую коррупцию мы не приветствуем». Мне такой подход нравится», – резюмирует он.