Пенсионные фонды заработают на ипотечных ценных бумагах

Как стало известно Guide to Property, уже к концу этого года правительство РФ готовится выпустить новое постановление, согласно которому будет разрешено вкладывать накопительную часть трудовых пенсий негосударственными пенсионными фондами в ипотечные бумаги, в том числе в жилищные облигации с ипотечным покрытием. По мнению ряда участников рынка недвижимости, это сможет  в короткие сроки привести к снижению ставок по ипотечным кредитам. В выигрыше, по идее, окажутся как банки, так и население.

Первые ипотечные ценные бумаги могут появиться  в течение ближайших двух-трех месяцев, так как еще на прошлой неделе президент РФ Владимир Путин подписал ряд поправок в закон о рынке ценных бумаг.

Напомним, чуть более трех лет назад Правительство РФ уже приняло постановление об инвестировании пенсионных накоплений, формально позволяющее размещать средства негосударственных пенсионных фондов в ипотечные ценные бумаги. Однако документ был составлен так туманно, а нюансы размещения были настолько сложны, что подобный вид инвестирования НПФ как выгодный до сих пор не воспринимался. «Законы и положения об ипотечных ценных бумагах, равно как и о размещении пенсионных средств, пока «сыроваты и витиеваты». Это и является причиной того, что ипотечных ценных бумаг на рынке практически нет», – прокомментировал ситуацию G2P Павел Комолов, андеррайтер «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования».

Меж тем, если новый документ – «Об установлении дополнительных ограничений на инвестирование средств пенсионных накоплений в отдельные классы активов и определении максимальной доли отдельных классов активов в инвестиционном портфеле» – будет принят, доходность по ипотечным облигациям сможет быть даже выше, чем по госбумагам.

По замыслу Федеральной службы по финансовым рынкам, в недрах который новый документ и готовится, у НПФ появится возможность инвестировать пенсионные накопления в жилищные облигации с ипотечным покрытием, в которое будут входить права требования, обеспеченные залогом только жилых помещений. При этом жилищные облигации смогут находиться в котировальном списке любого уровня. Ограничение по размещению в ИЦБ останется, вероятно, на уровне 40%.

Отметим также, что, к сожалению ряда управляющих компаний, проект поправок об ИЦБ не будет включать в список разрешенных инвестиционных инструментов паи ипотечных фондов. «Не думаю, что ПИФы обладают  высокой надежностью. Они показывают отличную динамику, но стабильность из года в год вызывает сомнения», – считает Павел Комолов.

«Для того чтобы ипотечные ценные бумаги получили распространение, должны были появиться активы, которые можно секьюритизировать. Последний год банки буквально дерутся за каждого клиента на рынке ипотеки. Каждый пытается собрать портфель ипотечных кредитов и рефинансировать их. На мой взгляд, банкам сегодня выгоднее секьюритизировать ипотечный портфель на Западе, чем выпускать ипотечные ценные бумаги или продавать их ПИФам,  – поясняет директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. – Перед секьюритизацией портфель ипотечных кредитов обычно реструктуризируется, очищается от «плохих долгов» и продается по хорошей цене. «Плохие кредиты» продаются с большим дисконтом соответствующим рискованным инвесторам. Поэтому только очищенный от «плохих долгов» ипотечный портфель можно считать достаточно надежным».

Доходность по ипотечным ценным бумагам, по оценкам экспертов, будет находиться на уровне 4-5%, что достаточно привлекательно. Также, по их словам, принятие соответствующих поправок в целом поможет развитию ипотеки.  «Средний срок вложения пенсионных средств – это, как минимум, 7-8 лет. Этого уже достаточно для того, чтобы в России появились свои «длинные деньги». Ведь реальный срок погашения ипотечного кредита в среднем составляет на сегодня 1/3 от номинального», – заключает Павел Комолов.