Рынок жилья Москвы: текущее состояние и тенденции

Специально для Guide to Property эксперты ведущих компаний в сфере недвижимости оценили состояние  московского рынка жилья на сегодняшний день, отметив удачные новые проекты, выделив основные тенденции развития и дав прогнозы роста цен.

По информации Мосгорстата за январь–июль 2006 года в Москве построено 2,753 млн. квадратных метров жилья. По отношению к январю–июлю прошлого года это составляет 100,7%. При этом нынешняя годовая программа столичного стройкомплекса предусматривает строительство 4 727,4 тыс. кв. м жилья.

Объем в 5 млн. кв. м повторяется уже несколько лет подряд, как отмечает Валерий Аристархов, ведущий специалист отдела новостроек РК «Русский дом недвижимости». «В переводе на более важный для потребителей показатель 5 млн. кв. м – это ориентировочно 80 тысяч квартир (из расчета 60 кв. м средняя площадь квартиры в новостройке). Из них порядка 40% отдается очередникам, переселенцам из сносимого жилья», – поясняет эксперт. К сожалению, пока строительство не достигает более высоких объемов. Недостаточное количество свободных участков, продолжительное согласование документов и тому подобные причины удерживают объемы строительства на названной цифре. 

Что и где строится

По данным компании «Сити-XXI век», распределение строящегося жилья по классам в целом выглядит следующим образом: эконом составляет 20,43%, бизнес – 64,77%, а элитный сегмент – 14,8%. По информации Валерия Аристархова, в центре возводится порядка 90% элитного и 10% жилья бизнес-класса. В Юго-Западном, Северо-Западном, Западном округах, в районах, примыкающих к Мичуринскому, Ленинскому проспектам, строятся в основном здания бизнес-класса (около 60-80%). Оставшаяся часть – жилье эконом-класса. В других округах процент жилья эконом-класса (панельные дома) значительно выше. В районах Измайлово, Свиблово, Сокольники наблюдается увеличение процента жилья бизнес-класса. Здесь все больше строят из монолита и монолита-кирпича. Панельное жилье возводят в основном на месте сносимых пятиэтажек.

Лидирующее положение по объемам строящегося жилья, по словам пресс-секретаря «Сити-XXI век» Сергея Лядова, по-прежнему сохраняют ЗАО, ЮЗАО, СЗАО и ЦАО Москвы. Большинство новостроек – преимущественно монолитно-кирпичные дома, построенные  по индивидуальным проектам. Панельное же домостроение представлено единичными проектами домов улучшенных серий.

Среди районов  по округам Москвы, где активно ведется застройка жилья, эксперты выделяют: Тропарево-Никулино, проспект Вернадского, Раменки (ЗАО); Гагаринский, Ломоносовский, Обручевский (ЮЗАО); Хорошево-Мневники, Строгино (СЗАО);  Хамовники, Якиманка, Тверской (ЦАО); Ярославский, Алексеевский  (СВАО); а также районы Кожухово (ВАО) и Чертаново Южное (ЮАО).

Значительным событием в новом жилищном строительстве Москвы стало завершение  строительства нескольких микрорайонов. В настоящее время заканчивается строительство микрорайона Кожухово. Отметим, что в этом районе ведется строительство панельных домов общей площадью 1200 тыс. кв. м. На сегодняшний день закончено строительство муниципального микрорайона № 4 общей площадью 240 тыс. кв. м жилья. Завершается застройка коммерческих микрорайонов 1, 2-3, 6-7-8, а также микрорайона 26 Чертаново Южное (Дорожная/Россошанская/Газопровод). Компанией «Крост» уже сданы в эксплуатацию корпуса жилищного комплекса «Велтон парк».

Среди наиболее значимых проектов этого года Валерий Аристархов отмечает два крупных жилых комплекса: «Шуваловский» на Ломоносовском проспекте и «Гранд паркъ» на Хорошевском шоссе. Оба проекта находятся на стадии завершения. Эксперты также отмечают комплексы «Капитал Групп» на Шаболовской и «Аэробус» – в районе м. «Аэропорт». Подходит к концу и строительство интересного комплекса бизнес-класса на улице Кржижановского (м. «Профсоюзная»).

«В этом году новые крупные московские проекты представила и Группа Компаний «ПИК» –  микрорайоны «Заповедный уголок», «Теплый край» и «NewПеределкино» (в районах Свиблово, Теплый Стан и Новопеределкино соответственно)», – поделился с Guide to Property  генеральный директор ГК «ПИК» Даромир Обуханич. На подходе и еще один проект ГК «ПИК». Это «Английский Квартал» – большой  жилой комплекс в центре Москвы с территорией более 4 га, который возводится на Мытной улице. Отличительной особенностью  проекта «Английский Квартал» является  то, что это действительно целый квартал, а не просто жилой комплекс. По мнению девелоперов проекта, такая крупная форма позволяет создать особый европейский стиль жизни, обеспечить замкнутость жилого пространства, в котором есть все необходимое для комфортного проживания и где живут люди одного социального статуса.

«С середины лета этого года компанией «СУ-155» в микрорайоне Кожухово начато строительство и реализация 9-го микрорайона, который расположен северо-восточнее микрорайона 6-7-8», – сообщает Guide to Property Сергей Лядов. На данный момент открыты продажи корпусов 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 16.  Ведется строительство панельного жилья эконом-класса. По тем же данным, в начале года началось строительство второй очереди  ЖК «Велтон парк» компанией «Крост».

Компания «ПИК» весной этого года начала строительство жилого микрорайона на северо-востоке Москвы под названием «Заповедный уголок», который расположится недалеко от станций метро «Свиблово» и «Бабушкинская». По информации генерального директора ГК, в общей сложности планом застройки предусмотрено возведение 7 жилых панельных домов, из них три дома серии П3М и четыре 25-этажные башни серии КОПЭ. Проектом также учтено строительство в микрорайоне двух паркингов. Площадь застройки микрорайона составляет 4,4 га. Общая площадь жилья здесь составит 78 тыс. кв. м. Завершить строительство ГК планирует в следующем году.

Цены продолжают расти

По-прежнему самой главной проблемой в сфере недвижимости остается непрекращающийся рост цен. «Учитывая, что спрос превышает предложение, потенциал роста цен сохраняется во всех сегментах рынка», – говорит Сергей Лядов. Факты инвестиционных сделок подтверждают это. Недвижимость остается инструментом вложения свободных средств.

Несмотря на значительный рост цен на жилье, спрос практически не снижается. Прогнозы экспертов, что в летние месяцы интерес к покупке недвижимости существенно уменьшится, не оправдались. Это позволяет предположить высокую активность на рынке осенью, что при существующем дефиците предложения незамедлительно отразится на ценах. Появляется все больше оснований для того, чтобы прогнозировать новый виток цен. «До конца года рост цен составит еще не менее 15-20%, и основные его скачки придутся на осень. Сыграет свою роль не только сезонный фактор, такой прогноз можно дать, анализируя объем предложения на рынке», – поясняет Даромир Обуханич. 

По всей вероятности, до конца года ценовой индекс московского жилья достигнет отметки в 4500 долларов за кв. м. Самым главным фактором, который влияет на динамику цен, является дефицит предложения. Именно он толкает цены вверх. Валерий Аристархов относит к причинам роста цен также сохраняющиеся в стране инфляционные процессы и нехватку инструментов вложения денег. Сегодня недвижимость остается практически безальтернативным вариантом. Корректировка, по мнению эксперта, возможна только в темпах этого роста. Небольшое снижение цен может быть только на немногочисленные «неликвиды», замораживающие средства застройщиков. Даромир Обуханич дает еще более мрачный прогноз: «Никаких предпосылок для возможного падения цен на рынке новостроек Москвы, на наш взгляд,  нет. Все, что готово к продаже на рынке столицы, активно продается».

Что касается национального проекта, то сбываются самые худшие прогнозы экспертов о поведении цен. Стимулирование спроса без увеличения предложения вызывает бурный рост цен, свидетелями которого мы являемся. «Главная проблема в реализации национального проекта – отсутствие достаточного предложения жилья на рынке. Все остальные задачи, в том числе развитие ипотеки, менее значимы. Ведь ипотека – это залог жилья, а если его нет, то она теряет актуальность», – рассказал Guide to Property Сергей Лядов. По некоторым оценкам, в связи с ростом цен на недвижимость объем операций на рынке с участием ипотеки стал даже несколько сокращаться. Банки признаются, что все больше клиентов, получивших право на кредит, не могут реализовать его по причине отсутствия адекватного предложения.

Рынок в ожидании

Валерий Аристархов указывает на еще один важный процесс, напрямую связанный с ростом цен на жилье. Из-за продолжающегося повышения цен процент потенциальных покупателей некоторых типов жилья резко снижается – бывшее «недорогое» жилье становится теперь для них недоступным. В связи с этим срок экспозиции квартир средней и высокой стоимости увеличивается на месяцы.

Из этого, в свою очередь, выходит еще одна тенденция. Все большему количеству людей кажется доступной стоимость коттеджа, находящегося в некотором отдалении от Москвы. «Сейчас его цена вполне сопоставима с ценой «однушки-двушки» в хрущевке. Так зачем же покупать 30 кв. м, если можно за эти же деньги, пусть и в 40-50 км от Москвы, купить или построить свой дом?» – говорит Валерий Аристархов.

Для рынка недвижимости, по оценкам большинства экспертов, сейчас характерна тенденция ожидания. В информационном поле участников рынка схлестываются два потока. С одной стороны, идет популяризация программ правительства о доступном жилье. В СМИ много говорится о том, что стоимость квартир неадекватна доходам населения. Таким образом, складывается ощущение, что цены вот-вот стабилизируются и пойдут вниз. С другой стороны, риелторы, наоборот, говорят о том, что цены так и будут расти из-за ограниченного количества возводимого жилья и повышенного неудовлетворенного спроса на него. В результате некоторые покупатели и продавцы квартир находятся в замешательстве. Первые колеблются – стоит ли сейчас покупать жилье, или следует подождать снижения цен. А продавцы размышляют – то ли придержать квартиры, чтобы дождаться подорожания, то ли продавать по цене, которую дают сегодня.