Обзор рынка ипотечного кредитования

В России многим семьям необходимо новое жилье или улучшение имеющихся жилищных условий. Объемы ипотечного кредитования в последнее время растут довольно высокими темпами. Сейчас можно говорить о том, что ипотечное кредитование в России уже состоявшийся, хотя еще не во всем отлаженный механизм.

Общая ситуация на рынке

Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на глазах. По словам начальника департамента продаж «Городского Ипотечного Банка» Михаила Бусыгина, уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие.  «По сравнению с развитыми ипотечными рынками мы, конечно, по некоторым параметрам еще отстаем, однако уже на сегодня получение ипотечного кредита вполне доступно для среднего класса», — отмечает он.

С таким мнением согласна и  Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ «Внешторгбанка 24». «Рынок развивается, это очевидно, — говорит она. — Действительно, с точки зрения продуктового ряда мы еще существенно отстаем от США или европейских стран, однако сами технологии, перманентная модернизация процессов, стандарты обслуживания — все это, с моей точки зрения, позволяет говорить об ипотеке как о якорном продукте розничного банковского рынка». Причем, по мнению Марии Серовой, это суждение справедливо как с точки зрения огромной социальной нагрузки, которую несет ипотека, так и с точки зрения ее оценки как «полигона» для дальнейшей разработки и внедрения более простых кредитных продуктов.

Конечно, о насыщении рынка говорить пока рано. Около 60 % российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. Естественно, что в такой ситуации ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных и перспективных банковских услуг. «Многие финансовые институты, государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование. По данным ЦБ с 2003 по 2005 г. объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раз, а за первое полугодие текущего года удвоился. Практически во всех банках отмечают значительное увеличение ипотечной составляющей кредитного портфеля», — говорит Екатерина Забелина, начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования банка «Сосьете Женераль Восток».

Десятка лидеров ипотечного рынка

В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.

По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров. Безусловный лидер рынка — это Сбербанк. По оценке генерального управляющего по розничным продуктам и услугам «Международного Московского Банка» Алексея Аксенова, Сбербанк за первые шесть месяцев 2006 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки.

Второе место занимает «Внешторгбанк 24». Третье место делят между собой «Городской Ипотечный Банк» и банк DeltaCredit.

«Русский Ипотечный Банк», «Сосьете Женераль Восток» и «Райффайзенбанк», по мнению экспертов, имеют большой потенциал на ипотечном рынке. Кроме того, в качестве активных участников ипотечного рынка стоит отметить «Банк Москвы», «Абсолют банк», банк «Возрождение», Москоммерцбанк, «Кит-Финанс» и другие.

На российский рынок медленно, но верно приходят западные банки. «Понятно, что зарубежные банки придут с деньгами и развитыми технологиями, что естественным образом потеснит российские банки, заставив их все-таки обратиться к унифицированной системе ипотечного кредитования», — говорит Юлия Пузакова, начальник клиентского управления ипотечной компании «Мой Дом».

Причины и предпосылки

Многие аналитики даже удивлены таким бурным развитием ипотечного рынка. Свое мнение по этому поводу выразил Павел Комолов, андеррайтер «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования». «Создается впечатление, что этим занимаются, потому что ипотека — это модно», — говорит он.

По мнению председателя правления «Русского Ипотечного Банка» Татьяны Вознесенской, причиной такого активного развития в первую очередь является повышение благосостояния граждан и увеличение доли населения, пользующейся банковскими услугами. «Ипотека становится более понятной, а быстрый рост цен на недвижимость способствует тому, что россияне не откладывают улучшение  своих жилищных условий в долгий ящик и, имея возможность решить данную проблему при помощи ипотеки, охотно пользуются этим способом, — сообщает Татьяна Вознесенская. — Кроме того, усиливается конкуренция среди банков, в борьбу за заемщиков включаются все новые и новые игроки, что способствует улучшению условий кредитования  — увеличиваются сроки кредитования, снижается первоначальный взнос, расширяются линейки ипотечных продуктов, медленно, но все же понижаются ставки по ипотечным кредитам».

С ней соглашается Олег Скворцов, заместитель председателя правления «Абсолют Банка». «Не менее важной причиной усиления интереса к ипотеке стало также то, что банки становятся более лояльными к потенциальным заемщикам, — считает он. — За последние годы ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась, более демократичными стали требования к заемщикам — в большинстве банков не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства, значительно понизился также первоначальный взнос».

Другие эксперты также отмечают общую тенденцию снижения ставок. Так, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования «Банка Москвы» Вячеслав Шаламов говорит о том, что за счет постоянного снижения банками процентных ставок и улучшения общих условий ипотечного кредитования ипотека становится доступной все большему числу потребителей.

Как рассказал G2P Михаил Бусыгин, сейчас на рынке стали появляться следующие условия предоставления кредитов: первый взнос от 0 %, процентные ставки от 9—10 % годовых, сроки кредитования до 25—30 лет, максимально возможные суммы кредитов в некоторых банках не ограничены, сроки оформления кредита от 2 дней, банки рассматривают различные способы подтверждения доходов. «Эти условия очень близки к тому, к чему привыкли европейские и американские клиенты, искушенные в ипотеке», — говорит он.

По мнению Аллы Цытович, вице-президента по развитию ипотечного банка DeltaCredit, тенденция разброса процентных ставок по ипотечным кредитам наблюдается из-за различных источников привлечения ресурсов. «Одни банки привлекают средства под низкие проценты, закладывают небольшую маржу и получают относительно низкие ставки для населения, — рассказывает она. — Другие получают более дорогие деньги и закладывают большую прибыльность (маржу), ставки становятся более высокими. Кроме того, высокие ставки — своеобразная страховка от рисков. Например, даже в одном и том же банке можно взять кредит с разницей в процентных ставках в 1 % в зависимости от формы подтверждения доходов. Если вы предоставите справку по форме 2НДФЛ, то ставка будет ниже, если справку о доходах в свободной форме — выше. То есть банки более высокими процентами страхуют свои риски от недобросовестных заемщиков. Точно так же на ставку влияет наличие первоначального взноса. Если взнос 20 %, то процентные ставки в нашем банке будут от 9,7 % годовых в долларах США. Если же взноса нет, то нужно идти в банки, которые в этом случае предложат тот же кредит, но уже под более высокий процент — в среднем 12 % годовых».

Как пояснила Алла Цытович, ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, а также инфляции — их нельзя искусственно завысить или занизить, они все равно должны соответствовать покупательной способности населения. «Сегодня с учетом роста доходов россиян ипотека привлекательна. Если взять рублевый кредит, в прошлом году ставка банков была около 14 %. Инфляция — 11 %. То есть реальная ставка составит 3 %: банки получили те же 11%, которые вложили, а заработали всего лишь 3 %», — сообщает Алла Цытович.

Условия кредитования

С точки зрения Романа Воробьева, члена правления «Райффайзенбанка», начальника дирекции по работе с физическими лицами, в условиях кредитования можно выделить две основные тенденции. Во-первых, это снижение или отсутствие первоначального взноса, во-вторых, увеличение срока кредита. «И то и другое направлено на привлечение клиентов, к сожалению, в нынешней ситуации для них ипотека теряет привлекательность», — говорит он.

Оптимальными условиями, по мнению большинства экспертов, являются первоначальный взнос от 10 % и срок кредитования  — 20 лет.

Если говорить обо всех банках в целом, ставки сегодня  варьируются от 9 до 18 % в валюте и от 10—11 до 20 % годовых в рублях. Да и сроком кредитования в 30 лет мало кого сегодня можно удивить. «В силу специфики аннуитетного платежа увеличение срока до 20 лет и более мало что дает как с точки зрения максимальной суммы кредита, так и  в плане снижения ежемесячного платежа», — считает Павел Комолов.

По словам Марии Серовой, у «Внешторгбанка 24» процентные ставки по кредиту на приобретение квартиры в новостройках составляют от  11,8 % годовых в долларах и от 14,5 % годовых в рублях на этапе строительства, а после оформления в собственность — от 9,8 % годовых в долларах и от 11,5 % годовых в рублях; на вторичном же рынке размер ставок стартует от 9,8 % в долларах и от 12,5 % годовых в рублях. При покупке квартиры на вторичном рынке в отдельных регионах первоначальный взнос отсутствует, а в остальных не превышает 5—10 % от стоимости жилья.

Как рассказал G2P Вячеслав Шаламов, «Банк Москвы» на время проведения акции «Ипотека без первоначального взноса» (до 31 декабря текущего года) кредитует до 100 % от стоимости недвижимости, срок кредита составляет до 25 лет, процентная ставка в рублях от 11,9 до 15 % годовых, в долларах от 10 до 12 % годовых. В «Городском Ипотечном Банке» первый взнос составляет 15 %, сроки кредитования от 1 до 25 лет, процентные ставки в долларах США от 9,5 % годовых, в рублях от 11,5 % годовых, сроки оформления кредита от 2 дней, сбор за выдачу кредита — 0,8 % от суммы кредита.

Программу без первоначального взноса в этом году запустил и «Абсолют банк». «Кредит в сумме до 90 % от стоимости недвижимости выдается на срок до 30 лет по ставке от 10 % годовых», — рассказывает Олег Скворцов.

«В «Райффайзенбанке» кредитование на покупку квартиры на первичном и вторичном рынке жилья происходит по одинаковым процентным ставкам: от 9,25 до 13 % в долларах и от 11 до 13,75 % в рублях. Срок предоставления кредита — до 25 лет», — сообщил G2P Роман Воробьев.

Как рассказала G2P Татьяна Вознесенская, на данный момент в «Русском Ипотечном Банке» срок кредитования достигает 25 лет, процентные ставки составляют 10,75—12,5 % по рублевым кредитам и 9,75—11,5 % по валютным, первоначальный взнос — 5—15 %, а срок рассмотрения заявки сократился до двух дней.

По мнению экспертов, разнообразие условий — важный момент, ведь ипотека — продукт, который потребителям нужно оценивать по совокупности основных параметров, а не только по размеру процентной ставки или первоначального взноса.

Проблемы развития ипотечного кредитования

Что бы мы ни обсуждали, на сегодняшний день основной проблемой, по мнению большинства экспертов, является бешеный рост цен на жилье.

Как считает Роман Воробьев, ситуацию на рынке ипотеки нельзя назвать здоровой. «Спрос на жилье экономкласса для людей со средним доходом не может быть удовлетворен жильем элитного или бизнес-класса даже с помощью ипотеки, — говорит он. — Непрерывный рост цен на недвижимость отрицательно сказывается и на доле реализуемых заявок, по которым банк принял положительное решение, — на сегодняшний день она не превышает и 30 %. То есть, пока клиент ищет квартиру согласно одобренному банком лимиту, она просто вырастает в цене».

Следует отметить, что до последнего времени одним из главных препятствий на рынке ипотеки были законодательные аспекты, которые не позволяли банкам контролировать риски, связанные с ипотечным кредитованием, равно как и слабый спрос со стороны населения, связанный с низкой платежеспособностью.

По мнению Олега Скворцова, это один из наиболее важных факторов, тормозящих развитие российской ипотеки. «В  регионах ситуация еще сложнее, — говорит он. — При этом стоит учитывать недостаточную информированность населения об условиях ипотечных кредитов и необходимость дальнейшей популяризации ипотечного кредитования. Кроме того, сдерживают рынок низкие темпы строительства  и оставшиеся еще пока пробелы в законодательстве (в части процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта, Закон об участии в долевом строительстве, Жилищный кодекс РФ, пакет нормативных актов по ипотечным ценным бумагам и регулирование деятельности бюро кредитных историй). Низкий уровень финансовой культуры населения, плохая информированность потенциальных заемщиков о преимуществах ипотеки также отрицательно влияют на процесс развития рынка».

Что касается законодательного аспекта, то для банков серьезным препятствием было положение Гражданского кодекса РФ, согласно которому жилье невозможно было изъять в судебном порядке, если человек прописан в этой квартире, даже в случае его задолженности перед банком по ипотечному кредиту. Это положение было недавно изменено, и на данный момент законодательство стоит на стороне кредитора, позволяя ему выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья.

Еще одной проблемой является выбор объекта. В процессе подбора объекта трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе — ограниченный выбор недвижимости.  Во-первых, ограничения накладываются банком, желающим получить ликвидный залог. Во-вторых, весной и летом текущего года объем предложений на рынке заметно снизился из-за высокого спроса, а объектов, подходящих для ипотечных сделок, стало меньше. Другая не менее острая проблема растущего рынка — повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором — платить больше либо начинать поиск снова.

«Рост цен на жилье, конечно, тормозит развитие ипотеки, — делится своими мыслями Марина Малайчик, заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение». — Но это скорее следствие, а причина в недостаточности предложений жилья как на вторичном рынке, так и на этапе строительства. Сейчас сложилась такая ситуация, когда квартиры раскупаются уже на этапе котлована. Недостаточность предложений как следствие провоцирует рост цен на жилье. Наши заемщики иногда не успевают подобрать жилье с учетом той суммы кредита, которую готов предоставить им банк, как цены на квартиры в очередной раз выросли и накопленных собственных средств и предоставленного кредита не хватает на приобретение понравившейся квартиры».

«Как известно, в развитых странах заемщик тратит в среднем до 10—15 % своих доходов на выплату ипотечных кредитов, тогда как в России — от 30 до 50 %. Эти цифры говорят о том, что развитие ипотечного кредитования в России сдерживается покупательной способностью населения», — подтверждает Татьяна Вознесенская.

Однако в скором времени ситуация может стабилизироваться. Как считает Михаил Бусыгин, на сегодня потенциальные покупатели находятся в состоянии «ценового шока», то есть им нужно приспособиться к новому уровню цен. На это, по его мнению, уйдет 2—3 месяца, после чего ожидается увеличение спроса на квартиры и на ипотеку, с помощью которой в Москве в этом году будет проведено, по оценкам специалистов «Городского Ипотечного банка», до 25 % от всех сделок на вторичном рынке жилья.

Возможны различные пути решения данной ситуации. Алексей Аксенов поделился с G2P своим опытом. «Действительно, быстрый рост цен на недвижимость зачастую не позволяет воспользоваться ипотечным кредитом тем, кто получил одобрение на его выдачу, — говорит он. — В ММБ эта проблема была решена за счет быстрого принятия решения по кредиту — теперь в срок не более 3—7 дней. При этом изменения коснулись и других условий ипотечного кредитования: сняты ограничения на максимальную сумму кредита, и размер кредита зависит только от дохода заемщика. Кроме того, ежемесячные платежи по кредиту теперь могут достигать 60 % дохода заемщика, что позволит клиентам рассчитывать на получение кредита почти в 1,5 раза больше, чем раньше», — рассказал он.

«Сейчас на рынке ипотеки, так же как и на рынке недвижимости вообще, идет определенное снижение активности, — отмечает генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. — С другой стороны, мы не считаем это долгосрочным трендом. По нашему мнению, если раньше ипотекой пользовались в основном для покупки новой квартиры, то сейчас акцент сместится на улучшение жилищных условий: в Москве и Московской области сейчас очень много семей с совокупным ежемесячным доходом 1,5—2 тыс. долларов. При таком доходе можно рассчитывать на кредит в 80—100 тыс. долларов — этого недостаточно для приобретения новой квартиры, но достаточно для улучшения жилищных условий (например, чтобы вместо однокомнатной квартиры купить двухкомнатную). Сегодня таких клиентов не так много, поскольку банковские программы пока не очень приспособлены для таких схем, но подвижки в этом направлении есть», — говорит он.

И действительно, если посмотреть статистику банковских кредитов, мы увидим, что с начала развития розничного кредитования в России в 2003 году доля ипотечного кредитования в общей структуре рынка фактически не изменилась. По состоянию на конец 2005 года размер рынка составил приблизительно 3 млрд. долларов, или менее 10 % от общего объема розничных кредитов. На текущий момент в России в год строится около 45 млн. кв. м жилья, но, по экспертным оценкам, темпы роста этого рынка должны быть  выше более чем в три раза.

Перспективы развития российской ипотеки

«По правилам прогнозы можно делать на четверть того срока, за который есть статистические данные, — сообщил G2P Павел Комолов. — Соответственно дать уверенный прогноз на несколько лет невозможно, можно только сделать предположения. В связи с дедолларизацией экономики, думаю, в ближайшие два года ставки по рублевым и долларовым кредитам сравняются. Заработает, наконец, нормально вторичный рынок ипотечного капитала, будет налажен массовый выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), и у банков отпадет необходимость привлекать долларовые ресурсы из Европы. Хотя придется поработать и над инфляцией — ее снижение крайне важно для рынка ипотечных кредитов. Таким образом, мы придем хоть к какому-то стандарту», — говорит он.

В остальном же практически все эксперты на вопрос G2P о том, что ожидает российский рынок ипотеки в следующие несколько лет, отвечали однозначно: непременно рост.

«Безусловно, существуют как оптимистичные, так и пессимистичные оценки, — говорит Марина Серова. — Они подогреваются текущим состоянием  рынка недвижимости в целом, однако общий тренд по-прежнему неизменен. Основная же причина кроется в природе ипотеки, а не в конъюнктурной ситуации: жилищная проблема одна из наиболее острых социальных проблем России, а ипотечное кредитование — основной цивилизованный способ ее решения».

Михаил Бусыгин прогнозирует, что при определенных условиях через 4—5 лет в нашей стране будет выдаваться порядка 1 млн. ипотечных кредитов в год.

«Сегодня на рынке недвижимости наблюдается улучшение условий кредитования. Полагаю, что такая тенденция сохранится и объем рынка ипотеки ежегодно будет как минимум удваиваться на протяжении ближайших 5—6 лет», — считает Татьяна Вознесенская. Василий Белов также говорит о ежегодном росте портфеля ипотечных кредитов в 2—2,5 раза. 

По мнению Олега Скворцова, в ближайшие год-два ожидается всплеск массового интереса к программам перекредитования, а также выход новых агентов, а главное, продавцов, которые будут готовы работать по сделкам с участием ипотечных денег.
«Кроме того, произойдет долгожданный выпуск ипотечных ценных бумаг, которые должны привлечь на ипотечный рынок дополнительные финансовые средства», — добавляет Марина Малайчик.

Очевидно одно: в ближайшие годы при условии повышения «прозрачности» рынка, совершенствования законодательства и снижения уровня коррупции рынок ипотеки будет приобретать все более цивилизованные формы. Кроме того, нужно помнить, что ипотека — инструмент очень долгосрочный, для полноценной работы которого необходимы стабильность и спокойствие на рынке.