Москве не хватает мини-отелей
Несколько лет назад о рынке мини-гостиниц в столице можно было сказать примерно следующее: «такой рынок существует, клиенты ценят присущую таким отелям семейную обстановку, однако объем рынка явно недостаточен и по большей части находится в тени». К настоящему времени этот сегмент гостиничного рынка немного вырос, однако говорить о насыщенности пока рановато.
Как сообщил Guide to Property генеральный директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник, сейчас интерес к малым формам организации гостиничного бизнеса проявляется повсюду, а не только в России. «В Москве о малых гостиницах заговорили в начале 90-х годов. В это время на столичный рынок гостиничных услуг вышли такие отели как «Паллада» и «Вешняки», на 24 и 19 номеров. В общей массе функционирующих на сегодняшний день гостиниц малые отели занимают очень скромное место: в Москве на их долю приходится чуть более 4%», – говорит Александр Лесник.
По мнению многих экспертов, на сегодняшний момент в Москве сложилась уникальная ситуация. Как рассказала G2P Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, данный рынок характеризуется превышением спроса на гостиничные услуги над имеющимся предложением практически по всем сегментам. «Возникновение мини-отелей обусловлено тем, что не всегда хватает средств на строительство больших отелей, а также тем, что существует спрос на подобные услуги», – говорит она.
Возросший интерес к мини-гостиницам также определяется изменениями в поведении основных потребителей гостиничных услуг, которыми, как известно, являются туристы. «Фактор меняющегося потребителя, который путешествует больше (чаще и на более короткий срок) и хочет, чтобы впечатления от поездки компенсировали усилия по ее осуществлению, меняет соответствующим образом предложение, – рассказывает Guide to Property Александр Лесник. – Малые гостиницы способны создать атмосферу «дома вдали от дома», гибко адаптироваться к каждому клиенту».
Этим список достоинств мини-гостиниц не исчерпывается. «Кроме того, малые отели, как правило, применяют более гибкую систему скидок и обходятся клиенту дешевле, чем большие гостиницы аналогичного класса обслуживания. Все это позволяет этим формам гостиничного бизнеса занять прочное положение на рынке разных стран, в том числе и в России. Малые гостиницы имеют еще одно преимущество перед крупными отелями: они максимально приближают туристов к объектам показа, поскольку их легче внедрить в историческую среду города», – добавляет Александр Лесник.
Однако пока рынок мини-отелей в российской столице развит слабо. По данным Константина Кузнецова, директора по продажам и маркетингу компании Heliopark Group, доля таких отелей составляет менее 10% общего объема рынка. «Предложение мини-отелей увеличивается в основном на базе реконструируемых зданий в центре города, ведь строить небольшие отели на окраинах невыгодно, – считает Константин Кузнецов. –Сейчас больше обсуждается вопрос строительства масштабных проектов за пределами Третьего транспортного кольца, а не отелей мини-сегмента».
По словам генерального директора компании «БЭЛ Девелопмент» Игоря Жукова, это объясняется в том числе и тем, что затраты на создание мини-отелей выше (как в расчете на квадратный метр, так и на номер), чем при строительстве обычных отелей. «Хотя заполняемость таких объектов обычно превышает заполняемость традиционных гостиниц, в целом рентабельность проектов по строительству мини-отелей низкая – сетевые операторы не интересуются этим форматом. В Москве, в центре города, выгоднее строить бутик-отели», – полагает Игорь Жуков.
При этом, как отмечает Марина Смирнова, существует ряд сложностей. «Если мини-отель планируется в жилом фонде, то нужно сначала жилой фонд перевести в нежилой, а также получиться разрешение на перепланировку».
Перечень возможных недостатков может быть продолжен. «Имея невысокую вместимость, гостиница, соответственно, имеет невысокие объемы продаж, – высказывает свое мнение G2P Александр Лесник. – Кроме того, в структуре оборота гостиницы существенно возрастает доля переменных издержек, поскольку такой гостинице трудно добиваться оптимальных цен при существующем объеме закупок. Большие трудности возникают у малых гостиниц в кадровой сфере, работающий здесь персонал должен быть «многопрофильным», чтобы отель оставался рентабельным. С другой стороны, под давлением конкуренции она не может увеличивать цену на свои услуги».
К тому же, как считает Константин Кузнецов, «мини-отели, хоть и интересные объекты и проживать в них уютнее, но им, даже при имеющемся спросе, невыгодно предоставлять услуги по низким ценам, ведь оборот средств у них небольшой, необходимо получать максимальную отдачу из возможного уровня обслуживания, поэтому небольшие гостиницы работают в категории 3 звезды и выше».
В итоге, по мнению Александра Лесника, для сокращения переменных расходов малая гостиница имеет только один путь – объединение с себе подобными с тем, чтобы осуществлять оптовые закупки по приемлемым ценам, проводить совместные рекламные компании, маркетинговые исследования и использовать другие пути по сокращению расходной части бюджета.
«Другой способ решения проблем малых гостиниц – это, как ни странно, увеличение их вместимости. Оптимальным количеством номеров для московского отеля будет верхняя граница, устанавливаемая для данных средств размещения, то есть примерно 80–90 номеров. Об этом говорит, в частности, пример малой гостиницы «Катерина», имевшей после своего открытия в 1998 г. 30 номеров. В конце 1999 г. «Катерина» открыла второе здание на 90 мест, с конференц-залом, фитнес-центром и прочими атрибутами городского бизнес-отеля», – добавляет Александр Лесник.
Константин Кузнецов полагает, что рынок мини-отелей будет расти постепенно, невысокими темпами, без скачков, так как сегодня на гостиничном рынке Москвы ведущую роль играют крупные игроки, инвестирующие в крупные отели. «Увеличение сегмента будет продолжаться, возможно, также за счет роста числа небольших апарт-отелей, на которые московские власти возлагают большие надежды», – добавил Константин Кузнецов.
Большинство экспертов все же полагают, что сегмент рынка малых отелей не очень устойчив, несмотря на то, что определенная часть туристского потока предпочитает его всем остальным. «Сейчас ажиотажный спрос на гостиницы в Москве вызван более диспропорциями в области спроса/предложения, чем другими факторами, хотя, конечно, присутствует и положительная динамика клиентских потоков. Однако ажиотаж, как известно, плохой советчик, особенно в вопросах серьезных капиталовложений. Для устойчивости новых гостиничных проектов на рынке Москвы в средне- и долгосрочной перспективе следует тщательно взвешивать все действующие факторы, а также максимально серьезно подходить к концепции нового продукта, чтобы избежать в будущем серьезных разочарований», – резюмирует Марина Смирнова.