Заявления московских чиновников спровоцируют рост цен на жилье

После непрерывного бурного роста цен на жилье в течение первых трех кварталов 2006 года на рынке наступило некоторое затишье. Что оно означает: насыщение рынка или временный отток покупателей из-за резкого повышения цен? Что придет на смену стагнации?

Опрошенные Guide to Property эксперты называют различные причины нынешней стабилизации. Так, по мнению генерального директора риэлтерской компании «Русский дом недвижимости» Юрия Хлестакова, стагнация связана не с падением покупательского спроса, а с серьезным уменьшением объема предложений на рынке, в результате чего цены продолжают расти, и ситуация скорее всего не изменится к началу года. «На рынке сейчас не существует серьезных предпосылок для снижения темпов роста цен. По нашим данным, спрос превышает предложение в четыре раза», – сообщил G2P Юрий Хлестаков.

В группе компаний КРТ, напротив, полагают, что рынок жилой недвижимости – особенно эконом- и бизнес-класса – постепенно подходит к стадии насыщения. При этом, по мнению специалистов ГК КРТ, сегмент элитной недвижимости от насыщения пока далек, так что нет никаких сомнений, что в этом классе цены будут расти несколько быстрее.

С этой оценкой согласуется приблизительный прогноз, полученный G2P в компании Delta Estate: средний показатель роста будет варьировать в пределах 2–2,5 % в месяц. Как сообщила G2P управляющий директор компании Елена Зубарева, в элитном секторе этот показатель выше – 5–7 %, что объясняется ограниченностью и уникальностью этого сегмента.

Активное подорожание более свойственно первичному рынку. «Вторичный рынок будет более инертен, чем рынок новостроек:  тенденция к снижению активности (обусловленная увеличением предложения первичного рынка и перетоком покупателей) наметится только в середине осени, – полагает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы ”МИАН-агентство недвижимости”. – Существующий уровень цен, хотя и заставил москвичей временно уйти с рынка Москвы, но при этом не переориентировал их на более дешевое жилье в Подмосковье. Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда, объем спроса на такие объекты очень мал, как и их предложение (ситуация в этом сегменте не влияет на уровень цен в области). Новое вторичное жилье (вчерашние новостройки), пользуются также
невысоким спросом, ввиду несущественной разницы с ценами на первичные объекты»

«Стабильное увеличение объема предложения в осенние месяцы создало все предпосылки для изменения ценовых тенденций. Поначалу такое стремительное увеличение объема предложения объяснялось снижением интереса граждан к инвестиционным покупкам, которые еще весной и летом составляли по разным оценкам до 40–50 % всех сделок с жильем», – объясняет  ситуацию Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group.

По данным RRG, за последние 6 недель прирост цен на жилье составил всего 1,1%. «По сравнению с весной этого года темпы прироста снизились на порядок. В настоящий момент речь идет уже о выходе на рынок определенного процента инвестиционных квартир, увеличении срока экспозиции, и, как следствие, возможности стагнации. Таким образом, роста цен темпами 2006 года ожидать не приходится. Снижение стоимости жилья также вряд ли можно ожидать: спрос на квартиры не может быть удовлетворен при таком объеме строительства в Москве и регионе. Даже если потенциальные покупатели займут выжидательную позицию, и цены действительно незначительно снизятся, то через некоторое время эффект отложенного спроса вернет все на ”круги своя”. Таким образом, в среднем можно ожидать стабилизацию цен либо очень небольшой их рост», – говорит Денис Колокольников.

Но, как предупреждают эксперты Группы компаний КРТ, не стоит обнадеживаться и откладывать покупку недвижимости до начала следующего года, так как реальность корректирует любые прогнозы, даже составленные ведущими аналитиками компаний.

Действительно, относительно стабильная и прогнозируемая  нынешняя ситуация на рынке недвижимости может при определенных обстоятельствах «качнуться» в ту или иную сторону. «Политические, экономические, банковские процессы могут оказать влияние на состояние рыка недвижимости, т.к. эти понятия находятся в определенной взаимосвязи, и показатели одного из них неминуемо отражаются на всей цепочке», – поясняет  Елена Зубарева.

«Вызвать остановку или уменьшение цен на жилье могут лишь макроэкономические потрясения. Поскольку национальная экономика развивается поступательно, то это должны быть катаклизмы мирового масштаба. Одним из них может стать резкое снижение цен на нефть, причем не менее, чем в 2–2,5 раза», – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». С ним соглашается и Айдар Салахов, управляющий директор Агентства недвижимости «Century 21 Золотой Гусь». Помимо возможных изменений цен на нефть, Айдар Салахов отмечает политический фактор (принятие закона, ограничивающего возможность физических лиц инвестировать в жилье, приобретая вторую и  третью квартиры).

«Один из важнейших факторов, способных дестабилизировать ситуацию на рынке, – это поведение инвесторов, владеющих несколькими квартирами. При серьезном повороте тренда в сторону понижения цен они могут начать избавляться от своей собственности так же быстро, как и приобретали ее год назад», – предполагает  Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002». В качестве второго возможного дестабилизирующего фактора Ольга Побединская называет неадекватное поведение властей на рынке из-за пробуксовки проекта «Доступное жилье».

По мнению Юрия Хлестакова, неожиданное изменение цен на жилье могут спровоцировать такие внешние факторы как разного рода законодательные акты или заявления правительства, вводящие покупателей или продавцов недвижимости в заблуждение относительно стабильности рынка. «Например, в минувший вторник на заседании московского правительства один из чиновников представил документ, разделяющий потенциальных покупателей столичной недвижимости на тех, кто «постоянно проживает в Москве не менее десяти лет» и «немосквичей». Чиновник предложил обязать застройщиков резервировать 80% площадей за коренными москвичами, а остальные площади продавать иногородним. На заявления такого рода участники рынка могут реагировать по-разному. Конечно, представленный документ вряд ли испугает представителей «немосквичей». Однако, если допустить, что подобные заявления прозвучат менее аккуратно, может начаться стихийная скупка квартир, что приведет к скачку цен», – поясняет Юрий Хлестаков.

«Резкие скачки цен на недвижимость могут спровоцировать либо серьезные макроэкономические потрясения (например, как было после дефолта 98 года), либо серьезные законодательные изменения (например, введение в действие знаменитого
214-го закона). Если же ничего такого не происходит, то при воздействии рыночных механизмов, цены, естественно, изменяются, но без резких скачков», – резюмирует Денис Колокольников.

«Не хотелось бы, чтобы сейчас появились факторы, которые спровоцировали бы эти скачки. Пока общая стабилизация отвечает интересам рынка, и мы ожидаем увеличения числа сделок», – добавляет  Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard.