20 элитных квартирных домов в дачных местах Подмосковья
23 ноября в Москве прошла конференция «Элитный малоэтажный комплекс – альтернатива коттеджному поселку». Организатор – журнал «Инвестиции в строительство». В конференции приняли участие порядка 40 человек – представители различных инвестиционно-строительных и риелторских компаний из Центрального региона и Сибири.
Объектом всестороннего рассмотрения и обсуждения стал новый формат загородной недвижимости – квартирные дома, которые строятся сегодня в Подмосковье, главным образом, в престижных дачных местах. Сегодня в Подмосковье построено и находится на стадии строительства порядка 20 объектов. Первый комплекс был создан в 1998 году на территории пансионата в Барвихе.
Поначалу создание недвижимости такого формата загородом воспринималось многими застройщиками как безрассудный эксперимент. Считалось, что подобный тип жилья не будет востребован покупателями. Однако динамика продаж показала, что квартиры в таких домах пользуются спросом и в большинстве своем бывают все распроданы еще до сдачи комплекса в эксплуатацию.
Как рассказала главный редактор журнал «Инвестиции в строительство» Мария Уланова, сегодня в активной продаже находится 12 комплексов: три на Рублево-Успенском шоссе, два на Ильинском, три на Сколковском и по одному на Волоколамском, Ново-Рижском, Калужском и Егорьевском шоссе. Четыре комплекса (на Можайском, Ново-Рижском, Рублево-Успенском шоссе) планируют заложить в 2007 году.
Девелопментом одного из комплексов займется «Первая управляющая компания». Ее генеральный директор – почетный строитель России Александр Уланов – рассказал на конференции о планах по строительству дома. Он будет построен в поселке Барвиха на территории 0.7 га. Общая площадь составит порядка 15 тыс. кв м. Это будет четырехэтажный дом с подземным паркингом и квартирами класса «de luxe». Строительство предположительно начнется в конце 2007 года. Сейчас комплекс находится на стадии предпроектной проработки.
Консультант компании Knight Frank Олег Лошаков, разделил существующие в Подмосковье дома на три вида: 1) самостоятельные объекты, 2) дома в структуре коттеджных поселков, 3) дома на территории пансионатов. По его мнению, последние являются наиболее перспективным направлением. Для малоквартирного дома нужна инфраструктура. Пансионаты способны предоставить ее жителям домов: к их услугам плавательные бассейны, тренажерные залы, spa, магазины, рестораны, кафе и пр. Жители могут выбирать пользоваться ли услугами пансионатов и какими именно.
При создании этой инфраструктуры отдельно для дома, исключительно для его жителей (так называемая «закрытая инфраструктура»), к ежемесячным коммунальным платежам за квартиру (сегодня они составляют от 1,5 до 7 долларов) будет прибавляться 600-700 долларов, что становится экономически невыгодно жильцам. Однако инфраструктура как таковая является лишь вторичным фактором, влияющим на решение о покупке. В первую очередь, покупателей интересует сам дом, его внешний и внутренний облик, качество ограждающих конструкций, инженерии.
Большинство клиентов отдает предпочтение таким стилям как классицизм и модерн (не путать с пост-модерном) в его русской интерпретации. Как рассказал ведущий специалист отдела продаж компании Renaissance Realty Дмитрий Мин, покупатели хотят видеть в доме подземный паркинг и гостевую автостоянку, очень важно наличие благоустроенной придомовой территории, на которой обязательно выделены детские площадки. Немаловажным является местоположение, транспортная доступность. В первую очередь, очень большую роль играет внешний облик здания, уровень отделки общественных помещений.
Всех покупателей квартир в малоэтажных комплексах можно разделить по мотивации на три группы: люди, покупающие квартиры для себя, для родителей, для сдачи в аренду. Покупатели воспринимают квартиры загородом как апартаменты в гостинице: отдохнул и уехал. Эти люди не хотят иметь проблем землей и эксплуатацией дома. Стоимость квартир сегодня в зависимости от престижности шоссе, технических и эстетических характеристик дома, удаленности от МКАД и стадии завершенности проекта.
Так, самые дорогие сегодня квартиры находятся в комплексах, на Рублево-Успенском шоссе. Цена варьируется от 3,5 до 14 тыс. долларов. Для людей, занимающихся арендным бизнесом, основная мотивация в приобретении таких квартир – их высокая доходность (от 6 до 18% годовых). Сегодня в Подмосковье крайне плохо развита гостиничная сеть. Номера в пансионатах, особенно на престижных направлениях, быстро разбираются, при том, что стоимость их весьма большая. (Например, на Рублевке средняя цена за номер площадью 30 м составляет 150 евро в сутки). Квартиры на Рублевке можно сдавать как минимум за эти же деньги.
Особое внимание докладчики конференции уделили специфике девелопмента квартирных комплексов. Генеральный директор «Первой управляющей компании» Александр Уланов, рассказал о том, что выделяемых государством мощностей новым строительным объектам катастрофически не хватает для их нормального функционирования, особенно это касается квартирных домов. «В настоящее время мы занимаемся подготовкой строительства в поселке Барвиха малоэтажного квартирного дома. Его общая площадь составит порядка 15 тыс. кв м площадей. На этот объем Мосэнерго выделяет только 50 кВт электроэнергии, при том что необходимый объем – это 400 кВт в час», - рассказал А. Уланов. Для того чтобы решить проблему инвестору придется устанавливать дополнительный источник электроэнергии – когенерационную установку (система работает на основе газа, вырабатывая из него тепло и электричество).
Отдельное внимание было уделено на конференции проблемам, связанным с правами на земельный участок и его статусом. Как отметила советник компании «Магистр&Партнеры» Анна Кожушко, в последнее время в практике встречается очень много случаев некорректного изменения назначения земли, что в дальнейшем препятствует реализации строительных проектов на участке.
Некорректный перевод, как правило, связан с двумя факторами. Первый: перевод осуществлен на основе неправомерного акта главы местной администрации. В нем указывается, что назначение земли должно быть изменено на том, простом основании, что ранее в определении назначения администрацией была допущена ошибка. Второй: при переводе земли не соблюдены установленные законом формальности, зачастую предоставлен неполный состав документов – например, отсутствует заключение экологической экспертизы. Также немаловажным для некоторых застройщиков является возможность предоставления будущим жителям возможности регистрации в квартире (сейчас это называется именно регистрацией, а не пропиской). Она возможна только если участок, на котором располагается дом относится к категории «земли поселений».