Московские власти заинтересуют девелоперов доходными домами
В ожидании доступного жилья, которое в туманном будущем должен обеспечить россиянам приоритетный нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», московские власти решили облегчить жизнь студентов и бюджетников. Палочкой-выручалочкой на этот раз выступит строительство малорентабельных доходных домов. Согласно недавним заявлениям мэра Москвы Юрия Лужкова, уже на 2007 год город имеет грандиозные планы по строительству муниципального доходного жилья.
Первый доходный дом, построенный в Большом Николоворобинском переулке, можно назвать таковым с натяжкой, поскольку стоимость жилья в нем составляет 4-12 тыс. долларов в месяц. Однако новые доходные дома будут рассчитаны как раз на более «малоимущую» категорию населения. Также к 2008 году в Москве должен быть реализован проект строительства первого жилого дома для студентов, где они смогут снимать квартиры по цене от 200 до 250 долларов в месяц.
«С точки зрения экономики городу выгоднее построить доходный дом, а не муниципальный. Кроме того, в ситуации, когда цена за квадратный метр растет и возможно скоро достигнет отметки, когда потенциальный покупатель не сможет платить за нее такую высокую цену, доходные дома станут одной из возможностей, как для москвичей, так и для иногородних, жить в отдельной квартире, быть там зарегистрированным. Поэтому этот сегмент будет востребован, а значит, будет развиваться», - поделился с Guide to Property своим мнением Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов компании «МИАН-Девелопмент».
Вопреки названию, доходность таких проектов, однако, оставляет желать лучшего. «Для участия в подобных проектах существуют два важных условия: сроки окупаемости проекта и величина прибыли, которую способен давать доходный дом, - рассказывает G2P Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании «Пересвет-Девелопмент». - Исходя из сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, сроки окупаемости таких проектов – от 20 до 25 лет. Доходность – от 5 до 9% в год. Прибыль этих проектов даже меньше, чем выручка банков от ипотечных кредитов. Для успешности же таких проектов срок окупаемости должен быть не более 10-15 лет, а доходность должна быть выше уровня инфляции, не менее чем 10%. В настоящее время у компании «Пересвет-Девелопмент» много высоколиквидных проектов. И участие в качестве инвестора в проекте «доходных» домов в стратегические планы компании не входит».
Заместитель директора управления аренды компании «Миэль-Недвижимость» Мария Жукова также полагает, что мэрии будет сложно найти в Москве участок под такой проект. «Земля в городе дорогая и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно. А быстро окупаться доходные дома однозначно не будут. И для того, чтобы проект стал прибыльным, цены придется поднять, а в этом случае квартиры в «доходных домах» не будут составлять конкуренции рынку», - сообщила G2P Мария Жукова.
Выходов из сложившейся ситуации может быть несколько. По мнению пресс-секретаря компании «Сити-ХХΙ век» Сергея Лядова, строительство доходных домов эконом-класса может быть реализовано лишь при поддержке города, поскольку в данном сегменте рассчитывать на окупаемость доходных домов не приходится. «Их услуги будут всегда дороже хотя бы по причине дополнительных расходов на управляющую компанию. Однако на московском рынке аренды жилья коммерчески интересны могут быть доходные дома в сегменте бизнес- и элит-класса. И московские власти планируют их строительство», - говорит Сергей Лядов.
Безусловно, московским властям понадобятся мощные рычаги, чтобы привлечь инвесторов в эту сферу. По словам Сергея Баранова, это могут быть городские, налоговые и прочие виды льгот, способные снизить себестоимость инвестиционного проекта.
Не исключено, что принять участие в таких проектах, в конце концов, захотят крупные компании, готовые инвестировать средства на долгий период. «Для инвесторов, которые могут позволить себе вложить «длинные деньги», это дает более широкие возможности, так как можно и сдавать подобное жилье, и продать его тогда, когда это требуется инвестору, - рассказывает Эраст Жиряков. - Поэтому я считаю, что объем доходных домов все же будет расти, и те инвесторы, которые заинтересованы в долгосрочных вложениях, будут участвовать в подобных проектах».