Строители не разделяют оптимизма петербургских властей

Петербургские строители под конец года решили подвести итоги и пожаловаться на свои проблемы. Губернатор же предпочла говорить о далеко идущих планах. Главный наказ – строить больше – а с проблемами город разберется.

IV Съезд строителей, прошедший в Петербурге две недели назад, был призван стать неформальным диалогом губернатора и строительного сообщества, а стал – монологом Валентины Ивановны. Выслушать строителей она не успела – срочный самолет в Москву, где в тот самый момент, когда губернатор читала строителям свой доклад, решалась ее собственная судьба. В этот день на столе президента лежало заявление губернатора о постановке вопроса о доверии и сложении полномочий. Решение о доверии Владимир Путин принял уже на следующий день.

Больше метров!

Волнение Валентина Матвиенко скрывала за сочными цифрами, которых город и конкретно строители должны достичь в ближайшем будущем. Умножаем объемы, усиливаем инвестиции – есть над чем работать, господа!

«Объем финансирования Адресной инвестиционной программы в бюджете следующего года составит более 57 млрд. рублей. По сравнению с бюджетом 2006 года – рост более чем на 50%. Тем самым за 3 года инвестиционные расходы города возросли почти в 6 раз!» – торжествует губернатор.

По ее словам, крупнейшей статьей инвестиционных расходов бюджета в следующем году станут затраты на строительство жилья для государственных нужд: для работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий, город построит 260 тыс. кв. м. Три года назад за счет бюджета строилось всего 30 тыс. кв. м жилья в год.

«Увеличение строительства бюджетного жилья – крайняя необходимость для нашего города, обремененного большим объемом ветхого фонда, значительным числом коммунальных квартир, очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. С каждым годом мы будем наращивать эти темпы, – обещает Валентина Матвиенко. – Перед Комитетом по строительству поставлена задача увеличить строительство бюджетного жилья в 2007 году до 300 тыс. кв. м, в 2008 году – до 500 тыс. кв. м. Это позволит нам активно решать вопросы расселения ветхого и аварийного жилья, общежитий и коммунальных квартир, обеспечения жильем бюджетников, молодых семей».

В бюджете Петербурга на 2007 г. доходная часть составляет 210 млрд. рублей, а расход запланирован в размере 238 млрд. рублей. На бюджетное строительство городской бюджет выделит 7 млрд. рублей, на развитие объектов инженерной инфраструктуры планируется потратить 19 млрд. рублей. Около 10 млрд. рублей в 2007 году пойдет на строительство и реконструкцию дорог, а 15 млрд. рублей составит расход на ремонтные работы, в том числе 5 млрд. выделяется на капитальный ремонт жилого фонда. В 2005 году практически все эти показатели были втрое меньше.

Судя по устремленным на трибуну взглядам и терпеливому молчанию в зале, цифры строителям явно понравились. Но вот беда: собственных денег строителям хватает – в этом на стоянке перед Ленэкспо убедилась и сама губернатор: «Когда я подъехала к Ленэкспо и увидела, на каких автомобилях ездят наши строители, я порадовалась. Отрасль работает!». Однако вливанию средств явно мешают неясности в законодательстве, бюрократия и догоняющее развитие городской инфраструктуры.

Сети под контролем

Давнюю проблему подключения новых объектов к источникам электроэнергии, системам водоснабжения и водоотведения город начал решать недавно: после длительных переговоров Смольный и РАО «ЕЭС России» приняли программу строительства и реконструкции электроэнергетических объектов. До 2010 года на модернизацию электрических и тепловых сетей, строительство новых и реконструкцию старых электрических подстанций, увеличение мощности генерирующих энергетических объектов необходимо потратить 300 млрд. рублей.

Отныне, по словам губернатора, у руля петербургской энергетики встали профессионалы, да и строителям вскоре «не придется просить милости у энергетиков»: блокирующий пакет акций компании «Ленэнерго» купит город. «Мы станем полноправными хозяевами городских электрических сетей», – довольна губернатор.

Она напомнила, что недавно в Приморском районе была введена в строй тепломагистраль от Северо-Западной ТЭЦ к Приморской котельной. «Теперь тепла в Приморском районе на 25 лет в избытке – стройте!» – просит губернатор. Строить в перспективе можно и на юго-западе: там две недели назад заложили первый камень в строительство Юго-Западной ТЭЦ – первой частной  ТЭЦ в России.

Вообще позиция главы города по вопросу взаимоотношений строителей и энергетиков однозначна. «Процесс сдвинулся с мертвой точки. Более 800 различных объектов, по которым у Ленэнерго были долги, будут подключены. Остается ряд проблемных объектов, однако позиция Ленэнерго такова: 226 объектов – это действительно проблема Ленэнерго, а около 150 – проблема самих застройщиков. Я думаю, что истина где-то посередине. Надо определить, где есть вина застройщиков – тоже у многих рыльце в пушку, – а где вина энергетиков. Если вы считаете, что вина Ленэнерго – подавайте в суд. Хоть какая-нибудь компания подавала в суд за все это время? Не надо бояться, что потом вы попадете под дискриминационные условия. Все на контроле у Правительства», – уверяет губернатор.

За бюрократию ответят

Другой важнейшей задачей, по словам Валентины Матвиенко, сегодня становится снижение административных барьеров, весьма усложняющих и удлиняющих процесс строительства объектов. Прямо с трибуны губернатор решила показать бизнес-сообществу, что ее антибюрократическое око не дремлет.

«Комитет по градостроительству и архитектуре до сих пор не разработал методику по процедуре оформления градостроительных планов земельных участков, что вызвало даже протест Прокуратуры Санкт-Петербурга в адрес вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Ивановича Вахмистрова. Хочу предупредить еще раз Александра Павловича Викторова о персональной ответственности за решение этого вопроса. Комитет по строительству не урегулировал вопрос о порядке согласования проектной документации – хотя опыт такой работы есть. Хочу предупредить председателя Комитета по строительству Романа Евгеньевича Филимонова о персональной ответственности за разработку соответствующего регламента до конца этого года – как вам и поручено было это сделать, – отчитывала подчиненных губернатор. – Немало примеров с волокитой и в Комитете по энергетике и инженерному обеспечению и в подведомственных ему учреждениях.

Если руководитель ГУП «Водоканал» добился упрощения процедуры получения технических условий, оформления договоров водопотребления, водоотведения, то в компании «Ленэнерго», в других многочисленных подразделениях РАО «ЕЭС», которые занимаются вопросами сбыта, учета и потребления электроэнергии, до сих пор пока не выправлена ситуация со сроками подключения построенных объектов к инженерным сетям. Власти города и строительное бизнес-сообщество приняли совместное решение о создании рабочей группы с целью упрощения регламента процедуры подключения построенных объектов к инженерным сетям. Выполняется оно не в полной мере, я бы сказала, не удовлетворительно. Председателю Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александру Витальевичу Боброву необходимо в кратчайшие сроки навести здесь порядок».

Земли хватит на всех

Одну из основных проблем отрасли, которая напрямую сказывается и на доступности строящегося жилья для населения, строители видят в неэффективности системы продажи участков с торгов. Губернатор пообещала строителям увеличить объем предложения на торгах и сделать их единственным механизмом предоставления земельных участков под любую застройку.

«Мы должны перейти по всем объектам на цивилизованные, прозрачные правила игры!» – уверена Валентина Матвиенко. По ее оценкам, на сегодняшний день на аукционах продано более 44 га под строительство 1,1 млн. кв. м жилья, а до конца года будут сделаны все объявления о новых аукционах. «Торги объемом до 3 млн. кв. м мы закроем февралем следующего года. Мы берем на себя повышенные обязательства. План на 2007 год – подготовить и выставить на торги земельные участки под строительство в объеме 4,4 млн. кв. м жилья», – сказала губернатор.

Еще около 1 млн. кв. м различных объектов недвижимости можно будет построить на территориях выведенных из центра города промышленных предприятий. По словам Валентины Матвиенко, соответствующая программа уже реализуется: новые адреса подыскали для себя «Первая мебельная фабрика», «Пигмент», «Красное знамя». Еще порядка 10 предприятий подали свои предложения.

«Довольно часто в последнее время говорят о дефиците земли в городе. Я думаю, после тщательного анализа пришло время опровергнуть эти мнения и, я бы сказала, слухи. Я хочу уверенно заявить: дефицита земли в Петербурге нет и не будет! Стройте больше!» – подвела итог губернатор.

Закончив на такой торжественной ноте, Валентина Матвиенко и председатель Законодательного Собрания Вадим Тюльпанов, также сказавший несколько добрых слов, выпорхнули из зала, оставив строителей наедине со своими проблемами. Больше всего, как оказалось, бизнес-сообщество волнуют торги и энергетики. В отсутствии губернатора строители не стеснялись опровергать ее преждевременный оптимизм.

Хвастаться нечем

«За последний год отмечается ряд сдвигов по проблеме энергетики. Определенные надежды мы возлагаем на специальную комиссию, созданную по распоряжению губернатора осенью этого года, – говорит президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев. – К сожалению, конкретными результатами пока похвастаться не можем, но хочу отметить конструктивное настроение, в котором происходит диалог с Ленэнерго. Это вселяет определенные надежды...»

С ним в определенной мере согласен и профессор Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя», д. э. н., почетный академик РАН, заслуженный экономист РФ, выступивший с «электронным» обращением к строителям уже после самого съезда. Затянувшийся конфликт с «Ленэнерго» Лев Каплан называет одной из причин ажиотажного спроса и роста цен на жилье, наблюдавшегося в Петербурге во второй половине года. «Есть уже первые результаты – введены тарифы на подключение к источникам электроснабжения, петербургские строители будут активно участвовать в строительстве подстанций и других объектов электроэнергетики. Однако надо создать в городе единое сетевое хозяйство и найти управу на «Петроэлектросбыт», который, в результате реорганизации «Ленэнерго», вообще никому не подчиняется», – считает Лев Каплан.

Аукцион для избранных

Если в энергетической сфере ситуация налаживается, то торги, на которые губернатор, по всей видимости, возлагает большие надежды, взывают о строителей массу вопросов. «Мы неоднократно публично предупреждали правительство города о том, что отсутствие регулярных торгов на земельные участки для строительства, дефицит земли, подготовленной для застройки, неизбежно приведут к резкому сокращению предложения на рынке жилой недвижимости, и, как следствие этого, неизбежно вырастут цены на жилье, – напоминает Лев Каплан. – Но то, что произошло в конце 2005-го, а особенно за 10 месяцев 2006 года, превзошло все наши самые пессимистичные ожидания, превысило все мыслимые размеры и привело, не побоюсь этого слова, к гуманитарной катастрофе. Цены на жилье увеличились за год в 2,2 раза, однокомнатная квартира в типовом панельном доме выросла в цене до 100 тыс. долларов и более».

По словам директора «Союзпетростроя», город оказался не готов к полноценным торгам на земельные участки для строительства по «полному» пакету. «Короткий» же пакет большинством застройщиков города был отвергнут.

Крупные застройщики в последние полгода на торгах землю вообще не приобретали, для мелких и средних застройщиков торги зачастую вообще недоступны: вкладывая в землю до 10 млн. долларов, они рискуют не просто прибылью, но бизнесом в целом. По данным «Союзпетростроя», в январе-сентябре уходящего года на жилищных аукционах было продано 40 лотов с общей площадью 1,1 млн. кв. м. Однако половина проданных территорий еще не обеспечена инфраструктурой.

«За 2006 год на торгах продано застройщикам около 1,1 млн. кв. метров будущего жилья, а жителям продано за этот срок 2,2 млн. кв. метров – то есть запасы, оставшиеся с 2003-2004 года. При этом из миллиона кв. метров будущего жилья, которые были проданы на торгах, около 80% находятся в неудобных для проживания местах», – констатируют в «Союзпетрострое».

Центр под вопросом

Многие аналитики называют вывод из центра города промышленных предприятий хорошим стимулом для увеличения предложения на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости. Однако строители к этой программе, о которой с надеждой говорит губернатор, пока относятся с настороженностью.

«Не надо увлекаться выводом предприятий. Надо создавать мощные центры деловой, торговой активности, а центр города оставить для туристической зоны. Новые же территории должны быть без высотных ограничений, они должны быть готовы принять объекты А и В классов – иначе они пойдут в центр города», – уверен Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость».

Впрочем, по его словам, если и выводить предприятия из центра города, то надо делать это более активно, даже принудительно. Территорию опять же должны оценивать независимые организации, а не сами собственники, а затем эти территории должны выставляться на аукционах по рыночным ценам. «Пока же промышленные предприятия занимаются только тем, что сдают помещения в аренду по бросовым ценам», – заключает Вячеслав Семененко.

Строители также обратили внимание на развитие парковочной инфраструктуры в городе, отсутствие которой во многом снижает привлекательность различных проектов в области недвижимости: как жилой, так и коммерческой. «Разумно было бы стимулировать строительство новых парковочных мест, способных частично разгрузить центральные магистрали. Например, при оценке рыночной стоимости земли и реализуемого на ней проекта можно было бы снизить ставку рыночной оценки в отношении площадей парковки. А сегодня методика расчета этой ставки такова, что зачастую инвестору выгоднее ограничиться жилыми площадями, без парковочных мест», – рассказывает Максим Шубарев.

Вячеслав Семененко предлагает под эти цели использовать внутриквартальные территории в центре города, которые пока практически не используются: «А вообще внутри дворовые территории надо бы открыть, задействовать малый бизнес с кафе, гостиницами и магазинами, как это делают в Европе, и привести туда туристов».

Кстати, в историческом центре Петербурга существенной проблемой остается отсутствие четкого механизма реконструкции и развития территорий. «Речь идет в первую очередь о полноценном зачете затрат инвесторов. Здесь нельзя не отметить серьезные сдвиги. В рамках взаимодействия с Комитетом по строительству и при активнейшей поддержке губернатора удалось решить вопрос зачета квартир по рыночной стоимости при расселении аварийного муниципального жилья. Однако остаются нерешенными вопросы взаимоотношений с частными собственниками, вопросы нормативов предоставления жилых площадей. По факту инвестор вынужден предоставлять площади, существенно превышающие предписанные, поскольку сформулированные нормативы аналогов на рынке не находят. Декларируется зачет затрат по всем прочим позициям, таким как снос, укрепление фундаментов соседних объектов, замена сетей и многое другое. Однако по факту оценщики не в состоянии согласовать зачет этих затрат в КУГИ и ГУИОНе», – признает Максим Шубарев.