Девелоперы хотят строить сами
За 2006 год цены на многие позиции «базовых» строительных материалов значительно выросли. Эксперты рынка отмечают, что на фоне удорожания энергоресурсов, укрепления курса рубля и резкого увеличения стоимости квадратного метра в столичных и подмосковных новостройках повышение цен неизбежно. Однако в последнее время наблюдается и низкая степень удовлетворения спроса на основные стройматериалы.
Точка зрения консультантов, опрошенных Guide to Property, такова: удорожание и дефицит стройматериалов не выгодны никому: ни девелоперу при вынужденном привлечении максимального объема инвестиций на начальном этапе строительства, ни застройщику при затягивающихся сроках сдачи объекта, ни потребителю при увеличивающихся ценах на недвижимость. Действительно ли проблема существует или это искусственно созданный ажиотаж? Здесь мнения экспертов расходятся.
«Время от времени возникает нехватка стройматериалов по отдельным позициям, однако это обстоятельство не является серьезным препятствием для осуществления проекта и не оказывает значительного влияния на сроки и себестоимость строительства», – говорит генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков.
Не соглашается с ним директор техно-логистической компании «Томилино» Андрей Белинский, связывая причину роста себестоимости строительства и, как следствие, увеличение арендных ставок на складские помещения, построенные в 2006 году, с удорожанием основных стройматериалов – бетона, металлоконструкций и сэндвич-панелей.
Как рассказали G2P в корпорации «Главстрой», дефицит – одно из главных препятствий на пути к быстрому увеличению объемов жилищного строительства за счет комплексной застройки больших территорий. «Поскольку именно такая застройка и позволяет удешевлять жилье, то дефицит строительных материалов – основная причина долгосрочной тенденции повышения цен на недвижимость», – сообщил директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов.
Начальник отдела комплектации корпорации «Строймонтаж» Владимир Быков пояснил G2P, что в ценообразовании определяющей является ситуация на соответствующем рынке, а потому цены на стройматериалы формируются независимо от цен на жилую недвижимость. Тем не менее, активизация спроса на рынке жилья ведет к увеличению объемов строительства и, соответственно, к увеличению объемов потребления материалов. Это, в свою очередь, порождает дефицит материалов и рост цен на них.
По мнению Андрея Белинского, ажиотажный спрос на строительные материалы приводит к тому, что производители не успевают за потребностями рынка, что сказывается и на увеличении сроков строительства.
Между тем Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест» (головная компания группы компаний «Пересвет-Групп») полагает, что на срывы сроков строительства оказывают влияние не дороговизна и дефицит стройматериалов, а совсем другие факторы: прохождение строительной документации, невыполнение партнерами своих обязательств.
Соглашается с ним Игорь Иванов, управляющий строительными проектами группы Greenlife, называя такие причины как отсутствие во многих районах производственно-технической базы для строительства, необходимых механизмов для эффективного ведения работ, а также подготовленных кадров. «Необходимо отметить и резкий переход строительной отрасли на более современные, западные, методы строительства, к которым индустрия производства строительных материалов оказалась не готова», – подчеркивает он.
Как сообщил G2P Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», производственные мощности в российских городах с населением от 500 тыс. до 1 млн. жителей были ориентированы на свои потребности и дотировались из федерального бюджета. Теперь, с ростом стоимости топлива, некоторые регионы не могут задействовать в строительстве современные достижения производителей. «Например, не во всех регионах существуют производства по выпуску пластиковых стеклопакетов. Доступные по стоимости фасадные системы в России производят только два завода, не говоря уже о качественном лифтовом оборудовании. Керамогранит и керамическая плитка – в основном импортные. Ввозить из-за рубежа приходится и всевозможные лакокрасочные составы, оборудование систем инженерных коммуникаций и многое другое, иногда даже кирпич», – говорит Сергей Лядов.
Несмотря на крайне медленный рост мощности российских производителей, по мнению Игоря Иванова, на рынке отмечается высокий спрос на отечественные строительные материалы из-за их относительно невысокой стоимости и довольно высоких физико-механических показателей. Он уверен, что производители стройматериалов используют сложившуюся ситуацию на рынке в свою пользу и предпочитают работать под заказ на условиях полной предоплаты.
Владимир Быков пояснил G2P, что в настоящее время действительно ощущается некоторый дефицит теплоизоляционных материалов, материалов предназначенных для устройства наружных стен, перегородок и т. д. Однако, по его словам, для корпорации «Строймонтаж» существующий дефицит не является критичным по двум причинам. Во-первых, поставщики и производители в последнее время отдают предпочтение крупным строительным компаниям, и при своевременном планировании и размещении заказов недостаток материалов практически неощутим. Во-вторых, технологически дефицит не влияет на монолитные работы, которые и являются определяющими в процессе строительства.
Однако, как утверждает Сергей Лядов, технологии монолитного строительства предусматривают, в зависимости от уровня объекта, использование до 80% импортных материалов. И если на столичном рынке номенклатура импортных товаров представлена достаточно широко, то при удалении от Москвы потребление строительных материалов все больше ориентировано на российских производителей.
Пока на рынке формируется дефицит и продолжают расти цены, ряд девелоперских компаний ищет выход в открытии собственных производств. Олег Пронин считает, что производство стройматериалов экономически обосновано для больших объемов строительства, когда присутствует так называемый эффект масштаба. Так, производство панелей целесообразно налаживать при комплексной застройке кварталов, потому что при объемах строительства менее 50 тыс. кв. м оно неэффективно.
«При организации собственного производства стройматериалов у застройщиков, помимо девелоперской нормы прибыли, появляется норма прибыли производителя материалов и генподрядчика. Образуется вертикально интегрированная инвестиционно-строительно-производственная цепочка», – такие доводы в пользу наличия собственного производства приводит Олег Пронин. Так, в настоящее время в портфеле проектов «Пересвет-Инвеста» есть микрорайон в Саратове, где можно построить как минимум 280 тыс. кв. м жилья, а потому в компании анализируются возможности создания производства стройматериалов в Саратовской области.
У корпорации «Главстрой» есть и существующие производства стройматериалов, и перспективные проекты. Например, один из ее дивизионов – компания «Моспромстройматериалы» – выпускает широкую номенклатуру железобетонных строительных конструкций, продуктов деревообработки и других стройматериалов. «Мы обеспечили комплектацию строительными материалами и конструкциями 97 московских детских садов, которые строились в рамках беспрецедентной по своим масштабам программы Правительства Москвы, – рассказывает G2P Иван Слепцов. – Что касается перспективных проектов, то в ближайшие месяцы мы начнем строить газобетонный завод в Краснодарском крае, организуем производство клееного бруса, который используется для производства евроокон, в Кировской области, собираемся развернуть производство дверей европейских стандартов».
Однако среди девелоперов есть и иная точка зрения на возможность выхода из кризисной ситуации. По мнению Игоря Иванова, основное решение проблемы заключается в планировании поставок строительных материалов и установлении длительных и доверительных партнерских отношений с надежными производителями и поставщиками строительных материалов. Владимир Быков заверяет, что выход надо искать в области снижения затрат путем применения новых эффективных материалов и конструктивных решений.
«Организация собственного производства силами девелоперской компании – это нонсенс, – говорит Игорь Жуков. – Во всем мире девелоперские и производственные функции строго разграничиваются». Тем не менее, он соглашается с тем, что наличие собственных строительных производств вполне оправдано в структуре крупных строительных трестов, которые осуществляют непосредственное строительство зданий и сооружений.
В корпорации «Главстрой» убеждены, что проблема дефицита строительных материалов должна решаться комплексно – и инвестиционными усилиями отрасли, и регулирующими действиями государства. «Нужно упрощать процедуры получения площадок под организацию новых производств. Государство понимает остроту проблемы дефицита строительных материалов, а также то, насколько велико негативное влияние этого на реализацию программы «Доступное жилье» и в целом на динамику объемов строительных работ. Это показал ряд совещаний на очень высоком уровне, в том числе заседание президиума Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике 24 ноября 2006 года. Поэтому ситуация, по всей вероятности, будет меняться к лучшему», – с оптимизмом заявляет Иван Слепцов.