Приобретение земельных участков для строительства в России: законодательные основы и сложившаяся практика

 Доклад Владислава Забродина, Управляющего партнера Кэпитал Лигал Сервисэз Интернэшнл , Л.Л.К, представленный на конференции «Инвестиции в недвижимость»в рамках выставки «Инвестиции. Строительство. Недвижимость. REALTEX-2004»  .

 

I.          Правовое урегулирование земельных отношений

 

В настоящее время наблюдается устойчивая тенденция унификации законодательства РФ в сфере земельных отношений. Общие процедуры приобретения земельных участков для строительства регулируются Гражданским кодексом РФ (далее «ГК РФ»), Земельным кодексом РФ (далее «ЗК РФ»), Градостроительным кодексом РФ, а также рядом федеральных законов. Нормативные акты субъектов РФ и органов местного самоуправления приводятся в соответствие с федеральным законодательством. Однако, иногда местные органы власти в процессе регулирования земельных отношений придерживаются «местных традиций», противоречащих федеральным нормам. В таких случаях необходимо действовать в соответствии с общеобязательными правилами, возможно, создающими некоторые процедурные трудности или временные задержки, но при их соблюдении гарантирующие «юридическую чистоту» совершенной сделки с землей.

 

Вступивший в действие в 2001 году ЗК РФ предоставляет инвесторам много интересных возможностей для успешной реализации проектов, связанных с землепользованием и строительством. Однако, в ряде случаев остро встает проблема несоответствия некоторых его положений ГК РФ. Возникающие коллизии успешно разрешаются судами, практика которых играет важную роль в регулировании земельных отношений.

 

II.        Приобретение земельных участков

 

1.         ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

1.1.      Правовые вопросы заключения договора купли-продажи и аренды

 

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. В случае обмена письмами, сообщениями по факсу, электронной почте, а также с помощью иных средств форма договора является ненадлежащей, что влечет его недействительность, то есть отсутствие каких-либо юридических последствий совершенной сделки для ее сторон.

 

Переход к покупателю права собственности по договору купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации. Важно, что регистрируется именно переход права собственности, но не договор. Отсутствие такой регистрации не означает недействительности договора. При уклонении от нее одной из сторон суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

 

Существенными условиями договора купли-продажи земельных участков являются условия о предмете и цене. В случае несогласования сторонами этих условий договор считается незаключенным. Определяя условие о предмете, стороны должны указать данные о расположении и идентификационных характеристиках объекта недвижимости (кадастровый номер, план, размер, привязка к местности). Проблемы зачастую связаны с тем, что в большинстве регионов РФ не завершено проведение кадастрового учета земельных участков. Прежде чем договор будет заключен, продавец вынужден обеспечить осуществление этих процедур.

 

Условие о цене должно быть согласовано сторонами в письменной форме. Важно, что при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, по общему правилу, установленная в договоре цена объекта недвижимости включает цену передаваемой с ним соответствующей части земельного участка или права на нее. Регистрирующие органы отказывают сторонам договора купли-продажи недвижимости в регистрации перехода прав на земельный участок для ее использования по дополнительному соглашению сторон о продаже этого земельного участка в связи с тем, что цена на него уже включена в цену по основному договору купли-продажи. Поэтому продавцам недвижимых объектов необходимо предусматривать цену в договорах купли-продажи с учетом того, что земельный участок или права на него также будут переданы новому собственнику.

 

Обязанность продавца передать объект в собственность покупателя, по общему правилу, считается исполненной с момента подписания сторонами передаточного акта, иного документа о передаче или включения в договор соответствующего условия и предоставления покупателю фактической возможности пользоваться объектом (например, выдача пропусков и др.). Условие о непосредственном вручении объекта покупателю может быть исключено соглашением сторон и установлен иной момент перехода права собственности (например, в момент оплаты по договору). Но для покупателя условие о вручении очень важно, так как обеспечивает его права по договору.

 

В случае если оплата по договору производится после регистрации перехода права на земельный участок (продажа в кредит), имущество находится в залоге у продавца с момента передачи покупателю и до его оплаты. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ипотека как обремение права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Для погашения записи о залоге в регистрирующие органы представляется документ об оплате по договору. Стороны для избежания формальностей по регистрации ипотеки и погашения записи о ней в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее «Реестр») в договоре могут предусмотреть, что залог при оплате в кредит не возникает.

 

ГК РФ не содержит специальных норм, посвященных договорам аренды земельных участков, в связи с чем на них распространяются общие положения ГК РФ об аренде. Детальное же регулирование данные договоры получили в рамках ЗК РФ.

 

Договор аренды на срок более года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, заключается в письменной форме. Если договор предусматривает в последующем переход права собственности на земельный участок к арендатору[1], то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земли.

 

Государственная регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если он заключен на срок более года. Важно, что регистрируется договор, но не переход правомочий владения и пользования земельным участком, который является временным.

 

Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена (условие об арендной плате). Срок не является существенным условием договора. Отсутствие указания на него означает, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки аренды земельных участков. Так, например, предельный срок аренды земельного участка для проведения изыскательских работ – 1 год, аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и участков лесного фонда – 49 лет. Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному и прекращается по его истечении.

 

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, кроме случаев, когда собственником зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, является иное лицо, чем арендатор. В данном случае собственник зданий обладает преимущественным правом покупки или аренды данного земельного участка.

 

В соответствии с ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду, отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ в пределах срока действия договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Это положение ЗК РФ предоставляет ряд преимуществ инвестору. Так, получение банковского кредита под залог земельного участка может стать определенной финансовой гарантией осуществления запланированного проекта. Кроме того, данное положение однозначно разрешает вопрос допустимости залога объектов незавершенного строительства на арендуемых земельных участках.

 

В договоре необходимо подробно предусмотреть все основания досрочного расторжения и одностороннего отказа от договора. Отличие досрочного расторжения от одностороннего отказа состоят в том, что первое возможно лишь по решению суда, тогда как второе происходит по заявлению заинтересованной стороны во внесудебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законом или договором.

 

1.1.1.   Юридические риски

 

-          Юридические риски, связанные с чистотой прав на земельный участок и наличием полномочий контрагента на совершение сделки:

 

Потенциальному покупателю необходимо проверить наличие у продавца свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, в котором, в том числе, должны быть указаны и существующие обремения его прав (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). Открытость сведений Реестра позволяет любому лицу за умеренную плату получить необходимые сведения (выписку) об объекте. Агентства безопасности недвижимости помогают проследить историю перехода прав на недвижимое имущество. Эта необходимость возникает в связи с часто возникающей проблемой добросовестности предшествующих приобретателей объекта. Последствия недействительности сделки, в результате которой имущество было отчуждено недобросовестному приобретателю, не могут применяться ко всем последующим сделкам с этим имуществом, если приобретатели по ним являются добросовестными.

 

Договоры аренды на срок до одного года, а также заключенные или возобновленные на неопределенный срок, не регистрируются. В договоре купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть дополнительные меры ответственности продавца (возмещение убытков, уменьшение цены товара, расторжение договора, неустойка) на случай, если арендатор заявит о своих правах на владение и пользование земельным участком.

 

Для проверки наличия полномочий продавца на совершение сделки при заключении договора необходимо проверять учредительные документы контрагента (соответствие сделки специальной правоспособности стороны, если таковая установлена) и полномочия лица, подписывающего договор. Сделки с недвижимостью, признанные крупными сделками или сделками с заинтересованностью, должны также получить одобрение в соответствии с действующим законодательством.

 

-           Юридические риски, связанные с соответствием земельного участка условиям договора аренды и требованиям инвестора:

 

Инвестор приобретает земельный участок в собственность или аренду для целей осуществления конкретного инвестиционного проекта. Поэтому характеристики земельного участка, препятствующие успешной реализации проекта, могут повлечь определенные финансовые потери для инвестора. Минимизировать риски возможно путем включения в договор условия об обязанности продавца (арендодателя):

 

1.     гарантировать качество и нести ответственность за непригодность земельного участка для строительства. Нередки ситуации, когда приобретенный земельный участок оказывается непригодным для строительства по техническим характеристикам в связи с наличием подземных пустот, грунтовых вод или объектов инфраструктуры. Уберечь инвестора от приобретения «кота в мешке» может возложение на продавца обязанности по договору осуществить экологические, топографические, геодезические и иные подобные исследования земельного участка за свой счет и представить их результаты покупателю. Другой гарантией прав покупателя может стать возложение на продавца обязанности нести ответственность (в виде неустойки, уменьшения договорной цены и т.д.) за подобные негативные последствия.

 

2.     осуществить перевод земель из одной категории в другую, если это необходимо для целей строительства, так как процедуры перевода дорогостоящие и продолжительные по времени (их продолжительность зависит от категории земель, из которой планируется перевод).

 

3.     получать согласования, разрешения на строительство и иные подобные документы. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ при переходе права собственности на объект недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется (необходима только перерегистрация его на нового владельца объекта недвижимости). Поэтому в договоре целесообразно предусмотреть условие об обязанности продавца получить все необходимые согласования и разрешения на строительство. Кроме того, продавец недвижимости, обладающий определенным опытом в общении с органами власти региона, где расположен земельный участок, лучше инвестора знаком с наиболее оптимальными по времени и затратам ресурсов процедурами получения данных документов.

 

1.1.2.   Способы обеспечения финансовых интересов инвестора

 

Условия о дополнительных мерах ответственности контрагента, закрепленные в договоре, могут способствовать минимизации вышеперечисленных рисков. Однако, данные меры не всегда оказываются действенными, например, в связи с финансовой несостоятельностью или недобросовестностью продавца. В связи с этим в договоре разумно предусмотреть ряд условий, гарантирующих соблюдение финансовых интересов инвестора. Во-первых, платеж по договору целесообразно осуществлять в максимально поздний срок (желательно после регистрации перехода права собственности к покупателю). В случае если договор содержит условие о предоплате, необходимо предусмотреть дополнительные гарантии защиты финансовых интересов покупателя, такие как:

 

-           банковская гарантия, поручительство, залог и иные способы обеспечения исполнения обязательств продавца по договору. Важно помнить, что условие о залоге по закону действует в случаях, когда отсрочка в оплате по договору предоставляется покупателю: как было отмечено ранее, земельный участок находится в залоге у продавца до момента полной выплаты договорной цены. В случае предоплаты  - условие о залоге необходимо предусмотреть в договоре, так как соответствующая норма закона отсутствует. Предметом залога может быть как продаваемый земельный участок, так и иное имущество продавца.

 

-           аккредитив в качестве способа расчетов по договору. Смысл аккредитива состоит в получении продавцом твердых гарантий платежа, а покупателем – полноценных прав на соответствующий условиям договора земельный участок. Деньги перечисляются плательщиком лишь при выполнении его контрагентом определенных условий (перевод земли из одной категории в другую, получение разрешения на строительство и др.).

 

К сожалению, множество возможных рисков, а также многообразие и индивидуальность каждой сделки по приобретению земельных участков (например, путем заключения договора купли-продажи или приобретения 100% долей (акций) в уставном  капитале юридического лица, которому принадлежит земельный участок), не позволяет охарактеризовать как универсальный ни один из перечисленных выше способов обеспечения интересов инвестора. Выбор того или иного способа зависит от конкретной ситуации и условий заключаемого договора.

 

1.2.      Приобретение земельных участков, находящихся в постоянном бессрочном пользовании

 

В связи с тем, что право постоянного бессрочного пользования (далее «ПБП») на земельные участки подлежит переоформлению, но его сроки для физических лиц не установлены, а для юридических лиц продлены до 1 января 2006 года, на настоящий момент много земельных участков принадлежит их владельцам на этом праве.

 

При рассмотрении вопроса о приобретении прав на земельный участок, находящийся в ПБП, при покупке недвижимого имущества, следует руководствоваться абз.3 п.2 ст.3 Закона «О введении в действие ЗК РФ» (далее «Вводный закон»), позволяющим покупателю по своему выбору решить вопрос о праве на землю и приобрести земельный участок в собственность либо в аренду. Возможны следующие варианты действий покупателя объектов недвижимости:

 

-           ПБП автоматически переходит к покупателю, который впоследствии будет переоформлять права на землю в порядке и сроки, предусмотренные ЗК РФ.

 

-           за переоформлением ПБП обращается продавец, и только потом заключается договор купли-продажи (способ, наиболее оптимальный для инвестора).

 

-          ПБП автоматически не переходит, однако, покупатель, приобретя недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может обратиться за переоформлением права на землю, руководствуясь абз.3 п.2 ст.3 Вводного закона, приложив к заявлению свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

 

2.         ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

Органы власти не вправе отказать в предоставлении земельного участка для строительства за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе, к которым относятся изъятие земельных участков из оборота; запрет на приватизацию земельных участков (запрет должен быть установлен федеральным законом); резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Зарезервированный земельный участок в ряде случаев может быть предоставлен инвестору на праве аренды на срок до начала осуществления государственного или муниципального проекта, но не для строительства, а, например, в культурно-оздоровительных целях. Такие ситуации имеют место достаточно редко, но иногда значимы для инвестора, который, в частности, желает воспрепятствовать появлению иных коммерческих объектов на земельном участке, располагающемся в непосредственной близости от его объекта.

 

2.1.      Разграничение государственной собственности на землю

 

Согласно ЗК РФ Государственная собственность на землю разграничивается на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность. В переходный период до завершения разграничения распоряжение этими землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. При этом договор купли-продажи или аренды должен быть заключен органом, который уполномочен распоряжаться землей и заключать договоры с инвесторами в соответствии с нормативными актами, устанавливающими порядок предоставления земельных участков. Распространенными являются судебные споры о признании недействительными договоров, заключенных лицом, не имеющим на это права (например, договор заключен от имени Администрации муниципального образования, тогда как уполномочен на его заключение комитет по управлению муниципальным имуществом). В таких случаях суды правомерно отказывают в удовлетворении требования о понуждении неуполномоченного продавца исполнить обязательства по договору.

 

2.2.      Типовые договоры купли-продажи и аренды земельных участков: внесение изменений в неблагоприятные для инвестора условия

 

Органы власти, приняв решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду, обязаны разработать проект соответствующего договора и предложить его покупателю (арендатору). Поэтому в рамках практически каждого субъекта РФ и муниципального образования разработаны типовые договоры купли-продажи и аренды земельных участков. Данные типовые договоры составлены на основе действующего законодательства и принципиальных различий не содержат. Однако, их характерной особенностью является то, что их положения, в первую очередь, направлены на защиту интересов продавца. В связи с этим инвестору важно понимать, что данные типовые договоры не являются нормативно обязательными к заключению. С точки зрения гражданского законодательства, это проекты договоров, которые предлагаются продавцом (уполномоченным органом власти) покупателю (инвестору) и открыты для обсуждения и изменения диспозитивных условий. Инвестор вправе настаивать на изменении предложенных ему условий, если это допустимо в соответствии с законом. Более того, инвестор вправе разработать и предложить собственный проект договора.

 

В Санкт-Петербурге разработаны типовые договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, которые содержат ряд ограничений прав арендатора, в том числе, запрет передавать земельный участок в субаренду, залог без предварительного согласия арендодателя и другие. Как было показано ранее, данное положение закона является диспозитивным, и в случае отсутствия указания в договоре на этот запрет, арендатор имеет право на осуществление данных действий. Согласование данного условия трудно, но возможно.

 

2.3.      Законодательные процедуры предоставления земельных участков в государственной и муниципальной собственности

 

ЗК РФ предусматривает возможность заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с предварительным согласованием места размещения объекта и без такого согласования. Не останавливаясь подробно на каждом из этапов данных процедур, проанализируем положения ЗК РФ с точки зрения предоставляемых инвестору положительных возможностей, существующих трудностей и способов их преодоления.

 

2.3.1.   Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов

 

Данная процедура предусматривает возможность приобретения земельного участка через целевое предоставление, минуя торги, однако, предоставление осуществляется исключительно в аренду.

 

Предварительное согласование места размещения объекта предполагает выбор конкретного земельного участка, который станет предметом договора аренды, по запросу лица, заинтересованного в его предоставлении. Индивидуализация выбранного участка осуществляется путем его формирования[2] и кадастрового учета. Акт выбора земельного участка утверждается решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Решение о предварительном согласовании действует в течение 3 лет и резервирует земельный участок для конкретного заявителя. Однако, это решение не порождает обязанности органов власти предоставить данный земельный участок заявителю, в связи с чем решение о предварительном согласовании места размещения объекта может приниматься относительно не только свободного, но и используемого земельного участка.

 

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится, если объект размещается в городском или сельском поселении, где осуществлено зонирование территории и разработана градостроительная документация о застройке (генеральный план). На настоящий момент генеральные планы разработаны лишь в некоторых городах РФ (например, Нижний Новгород, Челябинск), что делает данную норму практически недействующей. Однако, определенный прогресс заметен: во многих населенных пунктах генеральные планы находятся в процессе разработки.

 

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка на праве аренды для целей строительства, на основе которого заключается договор аренды.

 

-           Преимущества долгосрочной аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности

При долгосрочной аренде земельного участка на срок свыше пяти лет арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору в пределах его срока третьему лицу без обязательного согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления. В том числе, при продаже недвижимого объекта, располагающегося на арендованном земельном участке, арендатор вправе передать арендные права покупателю по договору купли-продажи недвижимого объекта.

 

Договором долгосрочной аренды не могут устанавливаться дополнительные основания для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя кроме предусмотренных законом, а именно расторжение в случае существенного нарушения договора арендатором.

 

-           Концепция “lease-build-buy” (аренда земельного участка под строительство с последующим выкупом)

Собственники зданий строений, сооружений и иных объектов недвижимости (в том числе построенных арендатором) на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их на праве аренды. Толкование этого законодательного положения не позволяет говорить о том, что у собственника недвижимости возникает право требовать заключения договора купли-продажи земли. Право выбора между возможностью заключения договора аренды или купли-продажи остается у собственника земли. Таким образом, иски о понуждении заключить договор купли-продажи при отказе муниципального образования от его заключения лишены оснований. В таких случаях целесообразны иски об оспаривании решений органов государственной власти и местного самоуправления, при рассмотрении которых суды должны выяснять обоснованность причин отказа от заключения договора купли-продажи.

 

-           Разрешение споров, связанных с отказом органов власти в предоставлении  земельных участков

Ст. 445 ГК РФ предусматривает досудебный порядок урегулирования споров, связанных с уклонением от заключения договора стороны, которая обязана его заключить. Покупатель, чьи права нарушены, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, только при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования спора. Так, в случае приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником недвижимого имущества, расположенного на нем, данный порядок будет считаться соблюденным, если потенциальный покупатель обратился к уполномоченному на заключение договора органу с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок. Направление покупателем проекта договора в данном случае не обязательно (продавец обязан самостоятельно подготовить проект), однако, желательно, так как покупатель может предусмотреть в договоре положения, в которых заинтересован.

 

2.3.2.   Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов

 

Правовые вопросы проведения торгов

Предоставление земельных участков в собственность для строительства осуществляется исключительно на торгах.

 

Победитель торгов получает право на заключение договора купли-продажи земельного участка. Земельный кодекс РФ предусматривает две формы торгов: конкурс или аукцион. Победителем аукциона признается лицо, назвавшее наибольшую цену, а победителем конкурса считается лицо, предложившее лучшие условия, такие как сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.

 

Торги признаются состоявшимися, если в них приняли участие не менее двух лиц. Достаточно широко известна практика, когда лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка на торгах, привлекает к участию в них свои дочерние компании, аффилированных лиц и иные организации, чтобы не допустить признание торгов несостоявшимися, тем самым нарушая принцип конкуренции, лежащий в основе торгов. Определенной проблемой для подобных привлекаемых организаций может стать обязанность участников торгов внести задаток для участия в торгах, который составляет не менее 20% начальной цены земельного участка.

 

Применение концепции “lease-build-buy”

Предоставление земельных участков в аренду без предварительного согласования места размещения объекта может осуществляться на торгах, а также целевым назначением. Концепция “lease-build-buy” в этих случаях также применима.

 

Земельные платежи

В соответствии с действующим российским законодательством, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, платежи, связанные с договором аренды, и выкупная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков устанавливается выкупная цена земли.

 

-           Земельный налог

Земельный налог относится к местным налогам. Его ставка устанавливается нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (в рамках Санкт-Петербурга – нормативным актом города), ежегодно пересматривается (с помощью установления поправочных коэффициентов) и является основой для расчета вышеуказанных платежей. Средние ставки земельного налога устанавливаются с учетом местоположения земельного участка и дифференцируются в зависимости от характера и вида использования земель, их целевого назначения и категории землепользователей.

 

Согласно НК РФ земельный налог (наряду с налогом на имущество организаций и налогом на имущество физических лиц) прекратит действовать с момента введения в действие налога на недвижимость.

 

-           Платежи, связанные с заключением договора аренды

К платежам, связанным с заключением договоров аренды, относятся плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (установлена, например, в Москве), арендная плата, а также некоторые виды платежей, которые являются «косвенным» платежом за право заключить договор аренды с органами власти (например, платежи на развитие городской инфраструктуры).

 

Федеральным законом «О плате за землю» предусматривает, что порядок определения арендной платы за землю устанавливается Правительством РФ. В соответствии и во исполнение федерального законодательства в субъектах РФ принимаются законодательные акты, регулирующие порядок и методику определения арендной платы.

 

Ряд субъектов РФ предоставляет инвесторам льготы по уплате арендной платы. Так, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» инвесторам, арендующим земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, в целях осуществления нового строительства или реконструкции объектов недвижимого имущества, расположенных на арендованных земельных участках, предоставляются льготы по арендной плате за данные земельные участки.

 

В целях налогообложения согласно пп. 10 п.1 ст.264 НК РФ к расходам, уменьшающим доход налогоплательщика, относятся арендные платежи по договору аренды земельного участка (расчет платежей должен быть произведен в соответствии с установленным порядком) при условии их обоснованности и документального подтверждения. Кроме того, в связи с необходимостью оформления договора аренды земельного участка у организации могут возникнуть расходы по оплате геодезических работ, работ по закреплению границ участка и т.д. Так как расходы по оплате услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, они также уменьшают полученные налогоплательщиком доходы в целях налогообложения.

 

-           Выкупная цена земли

Действующий порядок определения выкупной цены земли основан на нормативной цене земли, которая устанавливается в соответствии с законодательными актами субъектов РФ. Так, в Санкт-Петербурге выкупная цена устанавливается в ставках земельного налога по зонам градостроительной ценности территорий. Важно, что поправочные коэффициенты, которые применяются к ставке земельного налога в целях налогообложения (при ежегодном ее пересмотре) не учитываются при расчете выкупной цены земли.

 

Планируется, что в перспективе в основу методики определения выкупной цены вместо «нормативной цены» будет положена «рыночная стоимость» земельного участка, которая в настоящий момент не определена практически ни в одном субъекте РФ.

 

Права на землю покупателей объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений)

-           Права собственника здания:

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ покупатель приобретает право пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Новый собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Более того, по общему правилу, если продавец является собственником земельного участка, не допускается отчуждение здания без передачи в собственность покупателю и земельного участка, необходимого для его использования. Ст. 553 ГК РФ, напротив, позволяет отчуждать земельный участок без находящегося на нем недвижимого имущества, принадлежащего одному лицу, и, соответственно, недвижимость без земли. Судебная практика исходит из того, что приоритет следует отдавать ст. 35 ЗК РФ как специальной норме, а ст. 553 ГК РФ не подлежит применению.

 

-           Права собственника помещения:

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники помещений имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

 

Если земельный участок находится в частной собственности, то предоставление собственнику помещения того или иного права на земельный участок зависит от усмотрения собственника земельного участка. Собственник помещения сможет требовать лишь предоставления ему права пользования частью земельного участка, необходимой для пользования помещением.

 

Особенности региональных процедур предоставления земельных участков (на примере Санкт-Петербурга): инвестиционный процесс

 

Особенности процедур предоставления земельных участков на инвестиционных условиях состоят в том, что договор купли-продажи или аренды объекта недвижимости содержит дополнительные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга (так называемые, инвестиционные условия), к которым, например, относится обязанность арендатора по обеспечению объекта и результата инвестирования объектами инженерной инфраструктуры и др.

 

Процедуры инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге в ближайшее время значительно изменятся в связи с принятием Закона «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Если ранее в Санкт-Петербурге земельные участки в аренду на инвестиционных условиях предоставлялись преимущественно целевым назначением только в аренду через Инвестиционно-тендерную комиссию (далее «ИТК»). ИТК рассматривала инвестиционные предложения и принимала решения о предоставлении земельных участков, которые впоследствии утверждались Правительством города. Новый закон, упраздняющий институт ИТК, унифицирует и приводит в соответствие с федеральным законодательством процедуры предоставления земельных участков. Закон устанавливает нормы, согласно которым предоставление участков под застройку будет осуществляться:

-          через торги путем продажи или заключения долгосрочных договоров аренды,

-          целевым предоставлением на праве аренды путем принятия решения о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения на нем объекта недвижимости.

 

Главная идея нового закона – идея открытости процедуры предоставления земельных участков под застройку, которая достаточно успешно воплощается, например, в нормах, допускающих целевое предоставление земельных участков в минимальном числе случаев. Однако, закон устанавливает и дополнительные обременения для инвестора, в том числе, увеличение отчислений на городскую инфраструктуру почти в 2 раза и передачу в собственность города не менее 10% квартир при осуществлении инвестиционных проектов в области жилищного строительства.

 

Особенности процедур предоставления земель различных категорий

 

-           Земли сельскохозяйственного назначения

Большая часть земель в России относится к землям сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, на которых строительство торговых объектов не допускается. В связи с этим предприниматель может столкнуться с проблемой перевода земельного участка из одной категории в другую для осуществления строительства. В соответствии с ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, в иные категории осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Для перевода земель сельскохозяйственного назначения требуется положительное заключение государственной экологической экспертизы. В настоящее время в Государственной Думе РФ рассматривается проект федерального закона «О порядке перевода земель из одной категории в другую», который ужесточает процедуры перевода земель.

 

При переводе земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений может возникнуть масса сложностей с изменением проектов границ поселений, планов застройки и развития территорий. Для целей строительства торговых объектов альтернативой может стать перевод земель под застройку в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения. Нельзя сказать, что с правовой точки зрения ситуация идеальна, однако, в силу того, что законодатель напрямую не определил тип земель за пределами поселений, на которых возможно строительство торговых площадей, практика пошла по пути использования именно земель промышленности для целей такого строительства.

 

Порядок приобретения прав на земли сельскохозяйственного назначения регулируется Законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[3]. Во-первых, закон содержит ряд ограничений оборота данных земель:

 

1.         Они могут принадлежать иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам, иностранная доля в уставном капитале которых составляет более, чем 50%,только на праве аренды.

2.         Возможно установление минимального размера вновь образуемых земельных участков и максимального размера площади земельных участков, которые могут находиться в собственности отдельных категорий лиц (например, лиц, являющихся близкими родственниками).

3.         Закрепление за субъектом РФ и муниципальным образованием преимущественного права покупки отчуждаемого земельного участка.

4.         Срок аренды земельных участков ограничен и составляет 49 лет.

 

Закон содержит ряд специальных положений относительно процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Так, земельный участок может быть приобретен в собственность не только по результатам торгов, но и по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии его надлежащего использования. В случае если арендуется земля в частной собственности данное правомочие должно быть согласовано сторонами и закреплено в договоре.

 

            При предоставлении земель сельскохозяйственного назначения инвестор обязан возместить потери сельскохозяйственного производства, вызванные ухудшением качества земель и ограничением прав иных собственников земли, а также землевладельцев, землепользователей и арендаторов (например, вследствие установления охранных зон вокруг строящегося промышленного объекта).

 

Около 40% земель сельскохозяйственного назначения в России принадлежат гражданам-пайщикам, бывшим работникам колхозов и совхозов, на праве общей долевой собственности. В связи с этим, закон подробно регулирует порядок продажи долей в праве общей собственности на земельные участки и порядок выдела земельных участков в натуре в счет этих долей. Данный порядок состоит из следующих этапов:

 

А.        Уведомление участников

При продаже земельной доли третьему лицу (т.е. не участнику долевой собственности) участник долевой собственности должен сначала уведомить о продаже всех остальных дольщиков. Уведомление осуществляется в форме письменного извещения или сообщения в газете, определенной субъектом РФ. В случае если источник опубликования не определен субъектом РФ, сообщение должно быть опубликовано в том печатном издании, где публикуются нормативно правовые акты органов государственной власти субъекта РФ и (или) органов местного самоуправления.

 

В течение 1 месяца (с момента получения извещения или опубликования сообщения) участники долевой собственности могут либо направить свои отказы от приобретения земельной доли (это позволит сократить установленный законом месячный срок), либо вообще не заявлять о своем намерении приобрести доли. В последнем случае продавец доли вынужден ждать истечения месячного срока.

 

Б.        Уведомление субъекта РФ

При отказе участников от своего преимущественного права на приобретение земельной доли продавец обязан уведомить о продаже высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (например, Правительство, Администрация или Губернатор) или, в случае если это предусмотрено законом субъекта РФ, орган местного самоуправления.

 

В.        Продажа земельной доли

В случае если участники и субъект РФ откажутся от преимущественного права покупки, продавец имеет право в течение 1 года продать земельную долю по цене, не ниже указанной в уведомлении и на указанных в нем условиях.

 

Г.        Выдел земельного участка в натуре

Для передачи участка в аренду необходимо произвести выдел земельного участка, уведомление о котором должно быть сделано в соответствии с вышеуказанными правилами. Уведомление включает указание на:

-          предполагаемое местоположение участка,

-          размер выделяемого участка,

-          результаты независимой оценки стоимости выделяемого земельного участка, подтверждающие, что его рыночная стоимость не превышает стоимость оставшегося участка. Оценку рекомендуется произвести во избежание необходимости уплачивать компенсацию участникам долевой собственности, которая обязательна, если такое превышение имеет место.

 

Впоследствии продавец обращается за получением свидетельства о государственной регистрации права на выделенный земельный участок и, при необходимости, осуществляет изменение категории земель.

 

-           Земли лесного фонда

Перевод лесных земель лесного фонда в нелесные, а также земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется в соответствии с ЗК РФ и Лесным кодексом РФ, устанавливающими сложные, продолжительные (около 1 года) и дорогостоящие процедуры. При предоставлении земельного участка лесного фонда инвестор обязан возместить потери лесного хозяйства, вызванные ухудшением качества земель и ограничением прав иных собственников земли, а также землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

 

Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности и могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам во владение и пользование на основании договора аренды участка лесного фонда. В соответствии с действующим законодательством и сложившейся практикой участки лесного фонда предоставляются для проведения проектно-изыскательских работ в аренду на срок до 1 года. В течение срока действия договора аренды арендатор готовит всю необходимую проектную документацию и землеустроительное дело, которые необходимо представить в уполномоченный орган власти для перевода в иную категорию земель для целей строительства, а также для решения вопроса о целевом предоставлении участка лесного фонда в аренду на срок 5 лет (если арендатор является традиционным лесопользователем, то есть длительное время осуществляет свою деятельность на данном участке) либо по результатам лесного конкурса в аренду на срок до 49 лет.

 

 

III.    ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ И СОТРУДНИЧЕСТВО С ОРГАНАМИ ВЛАСТИ

 

К сожалению, не существует такой правовой формы, с помощью которой можно было бы закрепить отношения с органами власти и обязать их к сотрудничеству. На данном этапе целесообразно заключение так называемых «джентльменских соглашений» (протоколы о намерениях, соглашения о сотрудничестве и т.п.), которые не устанавливают прав и обязанностей для сторон, но фиксируют факт того, что стороны встретились и готовы к сотрудничеству.

 

Заключение инвестиционного договора с государственными и муниципальными органами может способствовать сокращению периода окупаемости инвестиционного проекта и является предпосылкой его успешного осуществления. Такая возможность предоставлена федеральным законодательством, а также законодательством некоторых субъектов РФ (например, инвестиционное законодательство действует на уровне Санкт-Петербурга и Ленинградской области)[4]. Заключение инвестиционного соглашения предоставляет инвестору право на получение налоговых льгот и иных преимуществ. Важно, что право на его заключение есть у любого лица, отвечающего требованиям инвестиционного законодательства.

 

Органы государственной власти и местного самоуправления заинтересованы в инвестициях, развитии инфраструктуры и трудоустройстве населения. Инвестиционные и иные взаимоотношения с властными структурами часто сопровождаются указанием инвесторам на необходимость внесения определенной суммы в бюджет соответствующего уровня на социальные и иные общественные нужды. С правовой точки зрения подобные взносы являются безвозмездными перечислениями в доходы бюджетов. Принудить инвестора сделать подобный взнос с юридической точки зрения невозможно, так как его внесение добровольно. Но и отказ может привести к тому, что дальнейшее взаимодействие с органами власти по вопросам осуществления проекта не будет достаточно плодотворным. Выйти из такого затруднительного положения можно, предложив заключить предварительное письменное соглашение о строительстве и развитии инфраструктуры в районе размещения объекта строительства. В соглашении целесообразно предусмотреть, что данные объекты инфраструктуры впоследствии передаются на баланс органов власти соответствующего уровня. В результате, публичный субъект, заинтересованный в развитии местной инфраструктуры, достигает этих целей, а инвестор вкладывает средства в строительство инфраструктуры собственного объекта недвижимости и одновременно списывает объекты инфраструктуры со своего баланса, избежав дополнительного налогового бремени и затрат на дальнейшее их содержание.

 

IV.     ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

 

1.         Инвестор в рамках процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должен придерживаться порядка, предусмотренного федеральным законодательством, а не идти на поводу у местных органов власти, которые иногда делают не так, как правильно, а так, как привыкли. Нарушение положений федерального законодательства может привести, в том числе, к отмене решения о предоставлении земельного участка и иным негативным последствиям, связанным с признанием недействительной сделки по приобретению прав на землю.

 

2.         Проверка «юридической чистоты» прав на землю, а также исследование самого земельного участка(в том числе, экологические, геодезические исследования) на предмет его соответствия условиям договора купли-продажи или аренды может стать гарантией «чистоты» приобретаемого титула на землю.

 

3.         Строительство допускается только на землях определенных категорий, в связи с чем в ряде случаев может возникнуть необходимость перевода земель из одной категории в другую.

 

4.         Для приобретения земельного участка для строительства часто требуется заключение инвестиционных соглашений с государственными и муниципальными органами власти. Перед его заключением инвестору рекомендуется проанализировать свои обязанности, предусмотренные в проекте соглашения.

 

5.         Инвестору рекомендуется оценить затраты на подключение к объектам инфраструктуры, прежде чем принимать решение о приобретении земельного участка для целей строительства.

 

6.         Досудебный порядок обязателен для разрешения споров, связанных с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендодателя.

 

7.         Часто возникают споры, связанные с моментом возникновения у покупателя права собственности на объект недвижимости. Момент возникновения права собственности определяет момент возникновения у покупателя прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости, в том числе, права внесения объекта в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, передачу в залог, а также обязанности по уплате налогов и другие. Данных споров можно избежать, если право собственности покупателя зарегистрировано. Оно возникает не с момента подписания договора купли-продажи недвижимого имущества или оплаты по договору, а с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество.