Обзор гостиничного рынка Петербурга

Сегодня в Петербурге, по данным городской администрации, работают всего 311 гостиниц на 17,3 тыс. номеров. Причем только 3% приходятся на  9 отелей класса «5 звезд», 5% рынка – на 17 отелей класса «4 звезды», 28% - на «3-здвездные» гостиницы и 64% - на гостиницы эконом-класса, точное количество которых подсчитать весьма сложно.

По данным компании «Astera Oncor»,  номерной фонд гостиниц составляет около 32,5 тыс. номеров, из них около 19 тыс. – гостиницы, 1,6 тыс. – мини-отели. Российский союз туристской индустрии (РСТ) оценивает объем номерного фонда города приблизительно в 34 тыс. 

Стоимость номеров «5-звездных» и «4-звездных» отелей, отмечают в АН «Бекар», в 2006 снизилась по сравнению с 2005 годом  и вернулась на уровень 2004 года. Средняя возможная цена двухместного номера в средний сезон с завтраком составляет 130-242 доллара для гостиниц «3-звезды», 271-1 тыс. 45 долларов для «4-здвездных» гостиниц, и 430-1 тыс. 232 доллара для «5-звездных» отелей. Средняя стоимость номера в мини-отеле составляет около 55 долларов.
 
Однако некоторые аналитики, оценивая объем номерного фонда, называют совсем другие цифры, включая  в статистику не только гостиницы трех основных классов,  но и существующие в городе мини-отели, хостелы и прочие объекты, так или иначе представляющие услуги по размещению туристов.

В летний период  в Санкт-Петербурге от 10 до 15 тыс. квартир сдаются в краткосрочную аренду с посуточной оплатой, подсчитали РСТ, основываясь на данных риэлтеров.
Предоставляемое в наем жилье фактически составляет второй номерной фонд города, если учесть, что в каждой квартире как минимум 2 спальных места. Это и объясняет различие в оценках объема номерного фонда. В любом случае, мест все равно не хватает.

В настоящее время, по данным АН «Бекар», в Санкт-Петербурге на 1 тыс. жителей приходится около 7,2 гостиничных мест, в 2-5 и более раз меньше, чем в крупных туристических центрах Западной и Центральной Европы. Так, в Москве аналогичный показатель достигает 10; в Праге - 12,5; в Берлине - 14,5; в Вене - 26; в Амстердаме - 35,4. В США аналогичный показатель превышает 40 номеров. Обеспеченность гостиничными местами первого класса (4-5 звезд) в Санкт-Петербурге составляет 0,6 на 1 тыс. жителей, что также на порядок меньше практики крупных европейских городов. При этом, несмотря на высокие показатели обеспеченности, в туристических центрах мира строительство новых отелей продолжается. Так, в Париже в год открывается от 15 до 20 отелей.

Среднегодовая заполняемость отелей 5 звезд составляет 60-65%, 3 и 4 звезды - в среднем 58%.  Максимальная загрузка (высокий сезон) – с мая по сентябрь, максимальные показатели – июнь-июль; минимальная загрузка – декабрь – февраль. При этом из-за нехватки мест в гостиницах, в летнее время, по данным РСТ, не удовлетворяется порядка 40% заявок иностранных туристов.

«Существующий объем спроса на гостиничные места в Санкт-Петербурге позволяет действующим гостиницам поддерживать уровень среднегодовой загрузки на уровне 55-60%. Текущее соотношение спроса и предложения несбалансированно и характеризуется дефицитом гостиничных мест в условиях стабильного роста величины спроса, но в условиях сезонности эта тенденция проявляется только в летние месяцы, в результате чего городские гостиницы переполнены. Низкая эластичность спроса по цене в период его сезонного увеличения приводит к росту цены за номер в 1,5-2 раза от соответствующего значения в низкий сезон», - сообщил Guide to Property директор по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков.

Мини-вложения

Сегодня в Петербурге, как и в других крупных городах страны, не хватает гостиниц туристского класса (3 и 4 звезды), ориентированных на предоставления комфортных, по европейским стандартам, условий проживания по более доступным ценам (средний уровень текущих цен по отдельным категориям на 15-20% выше, чем в европейских городах). Однако в последние несколько лет в основном насыщался сегмент отелей высшего (премиум) класса. Привлечение инвестиций в сегмент отелей среднего класса идет сложно, поскольку  средства приходится вкладывать на долгое время.

«Средние сроки окупаемости для отелей «5 звезд» - 10 лет, «4 звезды» - от 8 до 10 лет, «3 звезды» - 7-8 лет. Доходность также зависит от объемов строительства и инвестиций, для мини-отелей характерна окупаемость 6-8 лет, для крупных и особо крупных проектов 10-15 лет. Ставки доходности для отелей «5 звезд» составляют 10-12%, для «4 звезд» - 11-13%, и 15-17% для отелей «3 звезды». При этом стоимость строительства или  реконструкции варьируются от 5 тыс. до 9 тыс. долларов за 1 кв. м для пятизвездочных отелей до   1,3 тыс.  -  1,9 тыс. долларов за 1 кв. м для отелей «3 звезды»», - рассказал G2P руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар» Игорь Лучков.

Строительство элитного жилья, например, может составить значительную конкуренцию инвестициям в гостиницы с точки зрения окупаемости проекта. Тем более что место, привлекательное для строительства гостиницы, не менее привлекательно и для строительства элитного жилого комплекса: и у гостиниц, и у элитного жилья схожие потребности: близость к центру, вид из окна, развитая транспортная инфраструктура и так далее.

Однако большинство аналитиков называют мини-отели наиболее динамично развивающимся сегментом рынка сегодня  - и наиболее перспективным для инвестиций завтра. Затраты на открытие мини-отеля квартирного типа на 10 номеров могут составлять, по разным оценкам, чуть более 1 млн. долларов, а реальная рентабельность продаж – 13%-15%, с учетом «оптимизации» налогов – 55%. Предполагаемый срок окупаемости – от 6 до 8 лет.

По данным Knight Frank, расценивающей мини-отель как гостиницу, общее количество номеров в которой составляет менее 30, в Петербурге находится  164 мини-отеля общей вместимостью  2 тыс. 120 номеров, что составляет менее 13% от общего объема рынка. По другим оценкам, сегодня в Петербурге, по разным оценкам, насчитывается до 450-500 мини-отелей и до 330 прочих «малых гостиниц». Это приблизительно 7 тыс. номеров в мини-отелях и около 18 тыс. номеров в так называемых «малых гостиницах». Точно оценить рынок довольно сложно, поскольку «малыми гостиницами», как утверждает вице-президента НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга» Владимир Васильев, называют даже сдаваемую квартиру в несколько комнат.

Некоторые участники рынка пользуются такой классификаций малых гостиниц по характеру занимаемого помещения:  мини-отели (до 10-15 номеров в нежилом фонде, хотя многие отели в 25-30 номеров тоже называют себя «мини»), мини-отели квартирного типа (до 10-15 номеров в жилом фонде, но преимущественно не более 6-7), малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров). По уровню проживания и предоставляемых услуг к малым отелям можно применить следующие категории: хостел, домашний отель, эконом-класса, бизнес-класса, апарт-отель. В Петербурге, например, разброс цен в не сезон за номера стандарт составляет от 800 до 5,7 тыс. рублей в сутки в зависимости от количества комнат и класса отеля.

Звездные сделки

Прошедший год наглядно показал инвестиционные возможности гостиничной индустрии Петербурга. В 2006 году в Петербурге около 15-20 гостиниц находилось в стадии строительства, кроме того, было заявлено около 150 гостиничных проектов.
«Наблюдается рост инвестиций в гостиничный сектор. За пошедший год общая стоимость объявленных проектов составила более 350 млн. долларов», - сообщила G2P аналитик-менеджер компании «Astera Oncor» Евгения Васильева. 

Прошедший год был отмечен появлением на гостиничном рынке Петербурга крупных и известных игроков Park Inn, Sokos, Holiday Club, Le Meridien.

Весьма оживленный интерес к рынку заявила компания Heliopark Group, управляющая сетью из 12 отелей в России и за ее пределами.  Представители компании отмечали, что более интересный сегмент в Петербурге - гостиницы уровня три звезды и три звезды плюс.

Норвежский холдинг Wenaas приобрел в Петербурге уже несколько гостиничных проектов, среди них  -  «Пулковская» и Radisson SAS Royal в виде готовых проектов, «Сокос Олимпик Гарден» на стадии строительства. Wenaas Holding также приобрел одну из крупнейших гостиниц города – «Прибалтийскую». Официально стороны не афишировали условия сделки, однако независимые эксперты оценивали стоимость гостиницы в 100 млн. долларов и выше. Такую сделку вполне можно считать рекордной для гостиничного рынка Петербурга.

«2006 год стал знаковым для гостиничного бизнеса в С.-Петербурге: с инвестиционной точки зрения этот сектор стал один из наиболее развивающихся. Был приобретен ряд существующих гостиниц и проектов по девелопменту. Наиболее крупные сделки за этот год - приобретение гостиниц «Пулковская» (840 номеров)», Radisson SAS и «Прибалтийская» (1,2 тыс. номеров). London & Regional Properties приобрел у ЛенСпецСМУ строящуюся гостиницу в составе комплекса «Ростральные колонны», компания «Интеко» приобрела проект гостиницы категории «5 звезд» на Конногвардейском бульваре, - перечисляет Николай Казанский, директор по инвестиционному консалтингу Colliers International.

В целом, по его словам, наблюдавшийся в прошлом году всплеск интереса со стороны западных инвесторов и девелоперов к приобретению и развитию объектов недвижимости под гостиницы, говорит о том, что  потенциал гостиничного бизнеса в Петербурге далеко не исчерпан. «До сих пор в городе не представлены не только мировые сети гостиниц среднего уровня («3 звезды»), но и ведущие мировые сети гостиниц высокого класса, такие как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton», - констатирует Николай Казанский.

По данным Colliers International в настоящее время некоторые из этих  операторов рассматривают возможность выхода на наш рынок в ближайшие 2-3 года. Большинство из них рассматривают объекты от 120-150 номеров и выше, соответственно, площадью не менее 7-9 тыс. кв. м.

Бренда не жалко

«C позиции западного инвестора можно отметить, что готовых для приобретения объектов в нашем городе не так много. Доходность для девелопера на собственные средства по-прежнему высока – как правило, не менее 20%. Используются различные схемы реализации проектов гостиничного бизнеса: как собственными силами девелопера, так и с привлечением известного оператора-управляющей компании», - говорит Николай Казанский.

Второй вариант, по мнению некоторых аналитиков, нравится западным компаниям намного больше – инвестировать в собственные гостиницы иностранцы не стремятся. «Основными инвесторами в сфере гостиничного бизнеса выступают российские бизнесмены и предприниматели, иностранцы в основном предпочитают давать только свою торговую марку, получая при этом процент с оборота и не рискуя собственными средствами», -  считает Игорь Лучков.

В последнее время в Петербурге появилось несколько отелей «4 звезды», управляемых международными гостиничными операторами: Новотель «Санкт-Петербург» - Accor, Гостиница «Мойка, 22 Kempinski» – Kempinski, Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель - Interstate Hotels & Resorts по франшизе Mariott, гостиница «Англетер» – Rocco Forte Hotels International.

Несмотря на то, что тенденция присутствия на гостиничном рынке Петербурга крупных мировых операторов сохраняется, в нишу постепенно приходят и отечественные компании. «Крупные международные сетевые компании – сильные игроки гостиничного рынка, обладающие большим опытом организации и ведения данного бизнеса. Российские же отельеры в Петербурге активно охватывают сектор  мини-отелей - от эконом до премиум класса (в Петербурге  в настоящее время насчитывается более 450 мини-отелей), - считает Евгения Васильева. -  Буквально недавно произошло событие, ознаменовавшее приход на петербургский гостиничный рынок нового участника. 15 декабря Фонд имущества Петербурга провел торги по продаже двух особняков на Английской набережной. Победителем торгов (первоначальная цена лота с 188 млн. рублей выросла до 406 млн. рублей) стала нижегородская структура. Здания на Английской набережной 62-64, в соответствии с адресной программой, предназначены для размещения гостиницы. По неофициальным данным, покупателем объекта стала компания, владеющая двумя гостиницами в Нижнем Новгороде и одной гостиницей в Москве».

Для привлечения инвестиций в гостиничный сектор Санкт-Петербурга администрация города активно ведет переговоры, как с российскими, так и зарубежными компаниями. В 2007 году в северной столице планируется открыть 8 новых гостиниц, что позволит увеличить гостиничный фонд города на 1,5 тыс. номеров.

По прогнозам аналитиков, в 2007 году сохраниться плавное развитие гостиничного рынка Санкт-Петербурга.