Снижение цен на дешевое жилье в июле продолжилось
Динамика цен предложения на московском вторичном рынке жилья по итогам июля 2007 года на первый взгляд неожиданна, и некоторыми может быть ошибочно принята как основание для заявлений о возобновлении роста цен. Однако прежде чем делать такие выводы, необходимо учесть, что средние цены предложений – лишь один из индикаторов состояние московского рынка жилья.
Цены реальных сделок уже 10 месяцев ниже цен предложений и снижались быстрее цен предложения, особенно с учетом различных скидок и пересмотра курса у.е., что говорит об избытке предложения при недостаточном платежеспособном спросе. Конечно, ситуация имеет исключения – в некоторых отдельных сегментах московского рынка жилья наблюдался явный рост цен. Речь идет в первую очередь об элитном жилье – товаре штучном. Цены же на массовом рынке – рынке жилья эконом-класса уверенно снижались, в т.ч. и средние цены предложения. В июле зафиксировано снижение таких цен на 0,2%, хотя по сравнению с июнем оно и замедлилось.
Средние цены предложения на дорогое жилье (бизнес-класс и элита) за месяц стали больше на 1,8%, что привело и к совокупному повышению цен предложения на московском вторичном рынке жилья в среднем на 0,8%. По мнению аналитиков агентства Rway, причины такого поведения цен в июле кроются в традиционном для лета существенном снижении объемов предложения, причем с продажи были сняты в первую очередь квартиры наиболее дешевые. Собственники этих квартир не считают целесообразным размещать их рекламу в период, когда потенциальные покупатели отдыхают и отложили активные действия на последующие периоды времени.
С большой степенью вероятности основной причиной, заставляющей продавцов дорогого жилья повышать цены предложения, является их экономический эгоизм, поскольку снижение цен предложений всего на 1% эквивалентно экономическим потерям не менее 15 млн. долларов. Поэтому целью повышения цен предложений на дорогое жилье в «мертвый сезон» на рынке жилья является сдерживание темпов снижения цен на жилье, которые рассчитываются по ценам предложений.
Представители массового рынка жилья летом свои объявления традиционно размещают реже. К концу июля число объявлений о продаже снизилось в почти два раза по сравнению с весной 2007 года.
Одной из дополнительных причин июльской «сумятицы» средних цен предложения можно считать и произошедшие в июле изменения, связанные с переходом на публикацию в объявлениях цен в рублях.
Осенью на рынок начнет воздействовать как отложенный спрос, так и отложенное предложение – деловая активность на рынке повысится. Однако отложенный спрос может оказаться не так велик, как ожидают продавцы. За прошедшие с начала роста цен почти два года участники московского рынка жилья нашли способы удовлетворения своих потребностей в жилье, альтернативные покупке московских квартир. Многие домохозяйства отказались от идеи покупки квартир в пользу аренды жилых площадей и направили свои доходы на текущее потребление.
Реальной альтернативой московскому рынку жилья, особенно в спальных районах, стало жилье в Подмосковье, объемы строительства которого превышают московские уже несколько лет. Вытеснение спроса на жилье с московского рынка недвижимости способствовало активному развитию проектов загородной недвижимости, появлению проектов городов-спутников. Экономическое развитие регионов, увеличение там объемов строительства, развитие ипотеки в регионах, привело к тому, что для всё меньшего числа людей квартира в Москве является обязательным пунктом в жизненной программе, а теперь на ближайшие годы для многих из них мечтой станет квартира в Сочи.
Таким образом, неадекватные доходам москвичей и россиян цены на жилье в Москве и экономические изменения в стране привели к формированию альтернативных рынку жилья в Москве рынков, которые во многом удовлетворяют спрос.
В целом на московском рынке жилья есть достаточно предпосылок для дальнейшего снижение среднего уровня цен, как экономических (некоторые из которых упомянуты выше), так и политических – повышение цен перед выборами невыгодно действующей власти, а суммарный потенциал снижения реальных цен составляет 15%-20% от максимумов сентября 2006 года и пока отыгран менее чем на половину.
Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за июль 2007 года (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах).
|
Средняя цена за кв. м |
Монолит |
Панель | |||
|
$/кв. м |
Прирост, % |
$/кв. м |
Прирост, % |
$/кв. м |
Прирост, % |
В среднем по городу |
5106 |
0,8 |
6211 |
1,8 |
4068 |
-0,2 |
ЦАО |
7913 |
0,7 |
8228 |
0,4 |
5514 |
1,7 |
САО |
4702 |
0,5 |
5217 |
0,8 |
3956 |
-0,5 |
СВАО |
4268 |
1,0 |
4721 |
2,1 |
3981 |
-0,6 |
ВАО |
3963 |
-0,7 |
4250 |
-1,5 |
3717 |
-0,3 |
ЮВАО |
3677 |
-0,5 |
3856 |
0,1 |
3615 |
-0,7 |
ЮАО |
4024 |
0,9 |
4466 |
2,9 |
3845 |
-0,4 |
ЮЗАО |
4847 |
-0,7 |
5764 |
-1,7 |
4411 |
0,1 |
ЗАО |
5885 |
2,1 |
6800 |
2,7 |
4520 |
0,5 |
СЗАО |
4211 |
-3,8 |
4472 |
-5,8 |
3951 |
-0,7 |
Зеленоград |
2932 |
-1,7 |
3199 |
-2,6 |
2872 |
-1,2 |