Ипотечное кредитование и рынок недвижимости

Банковский сектор в России демонстрирует высокие темпы роста. За 2006 год его рост составил 37%. Потенциал сектора высок, и показатели динамики его роста являются одними из самых высоких в мире. Именно по этому многие иностранные банки заинтересованы в выходе на российский рынок.

Ипотечный рынок в России имеет значительный потенциал. Доля ипотечных кредитов в ВВП страны находится на уровне 0,5 – 0,6% от 26 781,1 млрд. рублей ВВП за 2006 год. На 1 января 2007 объем выданных кредитов на покупку жилья составил 347,7 млрд. рублей, среди них ипотечных кредитов около 155 млрд. рублей (44,6%), из них в Москве – 20%, в МО – 26%.

По данным ассоциации российских банков объем выданных ипотечных кредитов в России на конец года составил:

По сравнению с развитыми странами доля жилья в России, приобретаемого по ипотеке, составляет 3-5% в общем объеме сделок. В Западной Европе и США эта доля составляет около 70%.

Российский фонд общественного мнения регулярно проводит исследования на тему отношения россиян к жилищному вопросу и ипотечному кредитованию. Последний опрос проводился в августе 2006 года, что совпало с финалом «ценового бума» на столичном рынке недвижимости. В опросе участвовали 1 500 респондентов из 44 населенных пунктов.

Результаты исследования показали, что 33% респондентов затрудняются в ответе на вопрос о поиске средств на покупку жилья, хотя сам жилищный вопрос является достаточно острым. 20% опрошенных рассчитывают накопить необходимую сумму, и только 14% хотели бы воспользоваться ипотечным кредитом или другой банковской ссудой. Около 70% респондентов категорично исключают использование ипотечного кредита. Это объясняется нежеланием переплачивать из-за высоких процентов, нежеланием быть должниками на длительный срок. Отсутствие уверенности в будущих доходах и неопределенность будущей ситуации в стране являются сдерживающими факторами. Таким образом, только 30% респондентов обратились бы за кредитом, если бы такая уверенность появилась. Хотя, по сравнению с 2000 годом, количество заинтересованных в ипотечном кредитовании увеличилось.

Респонденты называли причины по которым не хотят обращаться за кредитом:

• Высокие проценты выплат по кредиту;

• Низкий собственный доход;

• Неопределенность будущего страны;

• Длительный срок обязательств;

• Риск потери залога и т.п.

Таким образом, можно сделать вывод, что инструмент ипотеки для большинства населения пока является рискованным - людям есть, что терять. На сегодняшний день большинство не уверено в будущем финансовом положении, и текущие предлагаемые обязательства по ипотечным кредитам являются для людей невыполнимыми. Также сказывается недоверие к финансовой политике властей, которая вызывает опасения у потенциальных потребителей кредитов, и недостаток финансовой грамотности населения.

При наличии высокого потенциала ипотечного рынка все большее количество российских и иностранных банковских структур запускают услуги ипотечного кредитования.

Европейский банк реконструкции и развития выделяет средства иностранным и российским банкам на развитие ипотечных программ. Финансирование ЕБРР на 2005 – 2007 год составило порядка 50 млн. долларов.

Появились специализированные ипотечные банки: «Городской ипотечный банк», «Русский ипотечный банк», «Московское ипотечное агентство», банки с иностранным капиталом: «Райффайзенбанк Австрия», «Банк Сосьете Женераль Восток», «ICICI Банк» и другие.

Но расстановка сил на ипотечном рынке состоит не в увеличении участников рынка, а, скорее, в усилении влияния иностранных банков на российском рынке, что формирует тенденцию экспансии.

Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой «Societe Generale» 20% пакета акций «Росбанка», приобретение «Городского ипотечного банка» инвестиционным гигантом «Morgan Stanley», покупку венгерским банком «ОТР» «ИнвестСбербанка» (96,4% акций). «Райффайзенбанк» приобрел российский «Импэксбанк» (к концу 2007 года «Импэксбанк» будет предоставлять услуги под именем «Райффайзенбанк»), «Commerzbank» – 15,3% «Промсвязьбанка», «Nordea» – 75% «Оргрэсбанка», «UniCredit» владеет «Международным Московским Банком» (до конца 2007 года будет проведен ребрэндинг «ММБ», и банк будет работать под именем «UniCredit»). «ИСО ГПБ-Ипотека» принадлежит фонду «Stichting GPBMortgage», зарегистрированному в Нидерландах; 100% привилегированных неголосующих акций ипотечного агента при их размещении были приобретены «Совфинтрейдом» (Газпром).

Проблемы ипотечного рынка

1. Ипотечный рынок и строительство

Строительный рынок в значительной степени деформирован. Он представляет собой олигопольную структуру и контролируется ограниченным числом участников. Они в большей степени реагируют не на спрос, а на поведение друг друга, и, таким образом, координируют свои действия – от следования за лидером, до прямого ценового сговора. Компании формируют собственную стратегию, ориентируясь на местную администрацию.

Рынок строительных материалов также монополизирован (например более 55% производства цемента контролируется одной компанией – «Евроцемент групп»).

Рассматривая столичный рынок недвижимости в качестве аттрактора (модели, поведение которой дает направление развития подмосковного рынка и региональных рынков), можно сделать вывод о существующем недостатке земельного ресурса и инженерных сетей. Несомненно, этот факт даст толчок к догоняющему росту рынка загородной недвижимости. Земельный вопрос ведет напрямую к необходимости использования административного ресурса.

Конфликт между различным порядком рынков оказывает сдерживающее влияние на конкурентный ипотечный рынок.

2. Ипотечный рынок и сырьевые ресурсы 

Динамика спроса на недвижимость дает основной импульс развитию систем кредитования в данной сфере. Наибольшее влияние на спрос оказывает приток капитала из добывающих отраслей. Пока уровень цен на сырьевые ресурсы на мировом рынке стабильно высокий и нет предпосылок для резких колебаний, приток капитала также будет стабильным и прогнозируемым. Данная ситуация будет способствовать росту экономики страны. Следовательно, у Центрального Банка РФ будет возможность снизить уровень ставки рефинансирования (Последнее снижение ставки с 10,5% до 10% произведено 19 июня 2007 года). Это позволит коммерческим банкам регулировать собственные кредитные ставки с сторону понижения, что сделает кредитные средства более доступными для большего числа физических и юридических лиц. Такая тенденция снижения ставок будет характерна и для рынка ипотечных кредитов.

3. Ипотечный рынок и перспективы вступления в ВТО

Вступление России в ВТО позволит иностранному капиталу войти в экономику страны. На начальном этапе это даст новый стимул для экономического роста. Но существуют отрицательные моменты, которые могут в корне изменить экономику страны.

Особенно это касается рынка цветных металлов, производственного сектора, строительного сектора, а также рынка труда. Особое внимание стоит уделить угрозе финансовой системе страны. Уже сейчас иностранные банки заинтересовались потенциалом российского финансового рынка. Вступление России в ВТО даст больше свободы для деятельности на российском рынке конкурентоспособным иностранным финансовым структурам, которые будут иметь возможность диктовать свои условия. В настоящее время иностранные финансовые структуры активно развивают ипотечное, жилое и автомобильное кредитование, а также рынок кредитных карт для населения. Финансовая система может выйти из-под контроля государственной власти, если государство не разработает оптимальные меры протекционистской политики (одним из пунктов переговоров по вступлению России в ВТО является вопрос о возможности присутствия на российском финансовом рынке прямых иностранных филиалов, на котором настаивают США).

4. Ипотечный рынок и законодательство

Отсутствие проработанной законодательной базы оказывает сдерживающий эффект для развития ипотеки в России. Для эффективной работы данного кредитного инструмента необходимо внести дополнения в ГК РФ, Закон о несостоятельности и банкротстве, Закон о рынке ценных бумаг и Налоговый кодекс. А также разработать нормативно-правовые акты для работы системы секьюритизации объектов, установить четкий порядок ведения кредитных историй т.п.

Эта работа требует времени, в течение которого законопроекты претерпят необходимые изменения. В отсутствии четкого нормативно-правового регулирования ипотечный механизм остается нестабильным, существует множество моментов, которые могут толковаться по-разному. В результате – неуверенность потенциальных заемщиков и инвесторов в законности действий банков и ипотечных агентств.

5. Ипотечный рынок и информационные технологии

В рейтинге стран с самой развитой IT-инфраструктурой Россия занимает 70 место (http://rating.rbc.ru/articles/2007/05/22/31488936_tbl.shtml?2007/05/22/31488924), после таких стран как Доминиканская республика, Филиппины и т.д. В первой десятке находятся такие страны как Швеция, Сингапур, Финляндия, Швейцария, Нидерланды, США, Исландия, Великобритания, Норвегия. На низкий уровень IT-инфраструктуры оказывает влияние большая территория, отсутствие специалистов («утечка мозгов») и средств на закупку оборудования в крупном масштабе. Данная ситуация препятствует тому, чтобы информационный обмен находился на уровне развитых стран. Низкий уровень IT-инфраструктуры не дает возможности перейти на новый качественный уровень практически во всех сферах – экономика, социальная сфера, образование и т.п. Для финансового сектора информационный обмен на современном уровне является чрезвычайно весомым. Скорость обмена данным и позволяет сократить временные и стоимостные затраты на несколько порядков.

Но стоит отметить, что по темпам развития информационной инфраструктуры Россия занимает не последнее место.

Для рынка ипотечного кредитования развитие информационных технологий позволит начать преодоление следующих проблем:

• Уровень финансовой культуры населения;

• Непрозрачная экономика (во всей массе);

• Высокая миграция и открытые границы с СНГ;

• Вопрос легального сбора, хранения и обмена информации о кредитных историях (отсутствие эффективного Центрального кредитного каталога);

• Своевременный и защищенный обмен информацией между объектами ипотечных схем.

Тенденции развития ипотечного рынка

Объемы ипотечного кредитования за 2006 год выросли более чем на 120%. Финансовые аналитики предсказывают дальнейший активный рост. Каким образом рынок ипотеки достиг таких темпов роста?

1. Высокий потенциал рынка ипотечного кредитования;

2. Высокая доходность сырьевых отраслей;

3. Относительно стабильная политическая ситуация;

4. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости;

5. Рост доходов населения (особенно в крупных мегаполисах);

6. Потребительская активность населения.

Что изменилось за последние годы?

1. Рост количества «игроков» на ипотечном рынке:

• Специализированные российские банки;

• Представительства иностранных банков (дочерние структуры);

• Ипотечные агентства;

• Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды;

• Рефинансирующие организации;

• Ипотечные брокеры;

• В перспективе – появление стройсберкасс.

2. Расширение предложения в области ипотечного кредитования:

• Расширение спектра объектов кредитования: городская недвижимость, загородная недвижимость, в перспективе кредитование под земельные участки, отдельные комнаты, коммерческую недвижимость;

• Кредитование под залог приобретаемого имущества;

• Кредитование под залог имеющегося имущества;

• Ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита;

• Выпуск ипотечных облигаций и т.п.

Таким образом, в 2006 году новые ипотечные продукты и услуги получили широкое распространение.

Наметилась тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам, сокращению размера первоначального взноса и увеличению сроков погашения кредита. Наметилась перспектива использования так называемых «плавающих ставок». В настоящее время применяются аннуитетные платежи – т.е. четко зафиксированные. В развитых странах плавающие ставки получили широкое распространение. Они складываются из базового ориентира финансового рынка – индекса ведущих банков страны и мира.

Изменился сам процесс получения кредита: сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Начинает развитие инструмент рефинансирования кредитов, так как при тренде снижения процентных ставок многие заемщики будут заинтересованы в такой схеме.

Расширение продуктовой линейки и пересмотр условий кредитования характерны для высококонкурентного рынка.

В 2006 году наблюдался значительный рост цен на недвижимость. Инвестиционная привлекательность способствовала гипертрофированному спросу. Общество было заинтересовано в получении ипотечных кредитов, так как темпы роста цен на недвижимость превышали процентные ставки по кредиту. Однако, высокая ценовая динамика оказала двоякое влияние на рынок ипотеки.

С одной стороны - скорость оформления кредита не была достаточной для того, чтобы эффективно использовать полученную сумму. Имея на руках кредитный пакет, потребитель сталкивался с тем, что за время оформления этого кредита, стоимость интересующего жилья уже выросла. Такая ситуация была массовой. В связи с этим наблюдалось значительное количество отказов от ипотечных кредитов. Таким образом, на первичном городском рынке недвижимости наблюдалось сокращение сделок с привлечением ипотеки. Зато, с другой стороны, популярными становились ипотечные сделки на загородном рынке, а также сделки по альтернативной схеме3. Покупатели получали возможность выиграть от продажи имеющейся квартиры.

В конце 2006 года и в 2007 году ситуация на рынке недвижимости стабилизируется.

Цены на недвижимость демонстрируют тенденцию к некоторому снижению. Это связано с тем, что спрос начал диктовать тенденцию к расслоению квартир по степени ликвидности. Предложение в первичном секторе сократилось. Вторичный рынок восстановил свои объемы предложения за счет инвестиционных объектов в связи со снижением их доходности, а спрос демонстрирует «выжидающую» тактику.

Рыночные механизмы сформировали регрессионный фон. Новый импульс роста ожидается за счет нового строительства – т.е. за счет качественных предложений первичного сектора как в городе, так и за городом. Под влиянием олигопольных структур в строительстве и административно-бюроктатической модели земельного рынка значительного снижения цен не предвидится.

Ипотечное кредитование при существующей тенденции к снижению процентных ставок по кредитам и расширению ассортимента услуг окажет стимулирующее воздействие на начало нового роста рынка недвижимости.

Угрозы для рынка недвижимости

С одной стороны ипотечное кредитование дает возможность оживления на рынке недвижимости: стимулирует спрос, а как ответное воздействие начнется рост предложения. Рынок снова будет демонстрировать укрепление инвестиционной привлекательности.

С другой стороны, при отсутствии контроля над финансовыми инструментами ситуация может выйти из-под контроля. Такая ситуация наблюдалась в США в 2005 – 2006 годах, последствия которой страна переживает до сих пор. Гиперспрос на недвижимость с активным развитием ипотечной системы привел к экономическому кризису.

Вынужденное повышение ставки рефинансирования привело к парализации сектора ипотеки и массовым невыплатам по кредитам со стороны заемщиков: многие ипотечные агентства обанкротились и ушли с фондового рынка, тем самым снизив фондовые индексы.

Для предотвращения такой ситуации государство должно взять на себя часть контролирующих функций за количеством ненадежных кредитов, т.е. обеспечить единый отраслевой стандарт и принять соответствующие изменения в законодательстве.

Если бы отечественный ипотечный рынок достиг аналогичных США размеров в 2005 – 2006 году, то ситуация отозвалась бы точно таким же кризисом на фоне жилищного «бума» 2006 года.

В России сейчас можно говорить о некотором кризисе рынка потребительских кредитов, но на ипотечном рынке другая ситуация.

Сейчас на российском рынке ипотеки сложно говорить о доле невыплат и просрочке платежей по ипотечным кредитам, так как временной интервал существования российской ипотечной системы еще крайне мал, а сроки кредитования рассчитаны на срок более 10 лет. Однако были единичные случаи. В большинстве ситуаций банки и агентства идут навстречу заемщикам, так как количество клиентов еще незначительное. Банки не хотят терять клиентов и предлагают варианты пересмотра условий договора по увеличению срока кредитования, а также условия возможного перекредитования.

Выводы 

Перспектива у ипотечного кредитования в России есть. Для эффективного функционирования системы необходим ряд преобразований в сфере законодательства и информационных технологий. Базовые отношения в области недвижимости, а именно - земельные, административные, строительные могут претерпеть изменения только при радикальных мерах, практически революционных, возможно под влиянием внешних мировых сил. На эволюцию этих отношений потребуются многие десятилетия. А резкие изменения «сверху» могут повлиять на всю экономическую структуру. В этом аспекте будущее финансовой системы остается непредсказуемым.

Изменения в сырьевом секторе страны (например, резкое снижение цен на энергоресурсы) обострят ситуацию на финансовом рынке в сторону ужесточения кредитной политики, что может привести к неплатежеспособности заемщиков.

Вступление России в ВТО в аспекте рынка недвижимости может привести к сдвигам на строительном и финансовом рынках. Приход зарубежных конкурентоспособных компаний может изменить олигопольный строительный рынок. Новые компании с высокими технологиями и контролем качества, финансируемые иностранным капиталом, будут конкурировать в цене. Жилье на первом этапе станет более доступным. Но есть угроза кризиса рынка труда – спрос будет неплатежеспособным и возникнет перепроизводство. А параллельно с этим возможен кризис отечественной финансовой системы, вызванный приходом иностранных банковских структур.

Низкий доход населения и желание улучшения жилищных условий спровоцирует потребность в зарубежном кредитовании по «низким» процентным ставкам. Это снова спровоцирует спрос и последующее быстрое удорожание жилья. Далее рыночные механизмы могут сделать ситуацию неконтролируемой и привести к кризису рынка недвижимости, такому, какой наблюдался в США. Это пессимистичный сценарий – но его нельзя исключать.

Для стабильного развития ипотечного рынка необходимо государственное регулирование, которое будет иметь возможность корректировать ситуацию при тех или иных макроэкономических изменениях. В противном случае возможно повторение американского опыта.

Ипотечное кредитование может стать одним из инструментов программы «Доступное жилье». Но ситуация такова, что: 

• Рост цен на недвижимость превышает темпы роста доходов населения;

• Выплата процентов по кредитам превышает средний уровень зарплат;

• Люди не уверены в завтрашнем дне;

• Низок уровень финансовой культуры;

• Стремительный рост потребления и потребительских расходов (просроченные потребительские кредиты);

• Авторитарная политика банков: односторонние изменения условий обслуживания кредитов, увеличение тарифов на расчетные услуги при совершении регулярных платежей.

Это говорит о культуре рынка, которая только со временем претерпевает качественные изменения. Программа «Доступное жилье» во многом утопична, так как на нее влияют все те же административно-бюрократические и олигопольные модели (рынок земли, строительных материалов, строительные компании, административный ресурс). Пока модель ипотечного кредитования не несет никакой социальной нагрузки, а служит инструментом рефинансирования для финансовой системы. Т.е. ипотечная система приносит выгоду только внедрившим ее финансовым структурам, а также «владельцами» административного ресурса и вышеупомянутым участникам олигополий.

Сейчас можно говорить о развитии рынка ипотеки в условиях политической и экономической стабильности. Как будет работать система в условиях неопределенности говорить пока сложно. В любом случае, ипотечное кредитование даст стимул к новому витку роста рынка недвижимости – оживлению спроса, росту цен и ответному росту предложения при благоприятных макроэкономических условиях.