Обзор рынка жилой недвижимости в Сочи за I полугодие 2007 года
ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ
В Краснодарском крае в первом полугодии 2007 г. было введено 1,6 млн. кв. м жилья, что в 1,9 раза больше, чем за аналогичный период 2006 г. Таким образом, Краснодарский край занял третье место после Москвы и Московской области по объемам строительства. Наиболее высокие темпы строительства жилья были достигнуты в городах: Краснодар, Сочи, Геленджик, Туапсе, Новороссийск.
Активному развитию г.Сочи за последние 2 года способствовало его выдвижение в кандидаты на проведение зимней Олимпиады в 2014 г. Этот факт стал определяющим и привел к тому, что из главного города черноморского побережья Сочи превратился в «летнюю» или третью столицу России после Москвы и Санкт-Петербурга. Город стал одним из наиболее инвестиционно привлекательных на среднесрочную перспективу.
Дата оглашения результатов - июль 2007 г., стала «переломной» точкой в дальнейшем развитии Сочи, что в итоге привело к еще большей активизации рынков недвижимости и земли в городе.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Первичный рынок жилья Сочи представлен в основном объектами бизнес и элитного класса. Жилья эконом класса в городе строится крайне мало и преимущественно по федеральным программам. Такое распределение связано с высокой себестоимостью строительства жилья в Сочи, на которую оказывает влияние высокая стоимость земельных участков, изношенность коммуникаций, отсутствие инфраструктуры и т.д. В связи с этим застройщики предпочитают строительство жилья повышенной комфортности, которое позволяет окупить высокие затраты за минимальное время.
Наиболее популярными среди застройщиков являются Центральный, Хостинский и Адлерский районы, которые помимо благоприятной экологии обладают развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. К менее популярным относятся окраины Большого Сочи - спальные районы с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью.
Вторичный рынок большого Сочи формируется в основном в его центральной части - в районах Донская, Макаренко, Заво-кзальный и Заречный, и представлен, главным образом, панельными домами эконом-класса. Наименьший объем предложений вторичного жилья - в Лазоревском районе, где преобладает индивидуальная жилая застройка.
С начала июня 2007 г. рынок жилья в городе прибывал в выжидательном состоянии - всех, и продавцов, и покупателей интересовали результаты голосования. Причем продавцы не продавали жилье в надежде на рост цен в случае выигрыша Сочи, а покупатели ждали снижения цен на квартиры в случае отрицательных результатов.
Положительный результат голосования в краткосрочном периоде повлек сокращение объемов предложения, как связанное с политикой продавцов, которые приостановили продажи в объектах до достижения ценовой определенности на рынке, так и со значительным увеличением объема продаж: все объекты, выставляемые на рынок по «старым» ценам моментально находили своего покупателя.
В итоге основная масса предложений, представленных на первичном рынке в июле 2007 г., характеризовалась значительной переоцененностью.
На вторичном же рынке в июле впервые с осени 2006 г. был зафиксирован рост объема предложений, повысился процент выставленного на продажу инвестиционного жилья, что вполне логично после бурного роста цен. В конце 2006 г. подобная ситуация наблюдалась в Москве, когда после двукратного роста цен на рынке было зафиксировано снижение темпов ценового прироста, большинство продавцов решило зафиксировать прибыль, в результате чего объемы предложения жилья на вторичном рынке выросли в несколько раз. Однако к стагнации рынка и тем более падению цен это не привело -цены снизились только на действительно переоцененные объекты. Аналогичным образом будут развиваться события и в Сочи
СПРОС
После получения Сочи статуса олимпийской столицы, спрос на жилье в городе значительно возрос. Сейчас жилая недвижимость в Сочи является одной из самых востребованных в России. Это связано с ее инвестиционной привлекательностью, благоприятными ценовыми прогнозами, престижностью покупки жилья в летней столице и т.д.
Покупатели жилья в Сочи представлены несколькими кате-гориями:москвичи и петербуржцы, жители северных, сибирских и дальневосточных регионов России, местные жители.
Две первые категории покупателей в большей степени ориентированы на объекты повышенной комфортности для собственного проживания и на объекты всех классов для инвестиционных вложений. Местные жители предъявляют в подавляющем большинстве спрос на квартиры эконом-класса.
На данный момент большая часть покупателей - порядка 80%, приобретают жилье в Сочи для дальнейшей перепродажи, остальные покупают жилую недвижимость для отдыха или для постоянного проживания. Причем доля последних покупателей сразу после объявления результатов олимпийской гони значительно снизилась. В этой категории остались лишь иногородние покупатели, планирующие переезд в Сочи, например, в связи с выходом на пенсию.
Для большинства местных жителей приобретение жилья даже эконом-класса сейчас не доступно. Тем не менее, есть надежда, что планы по строительству доступного жилья будут реализованы, так как внимание властей всех уровней приковано к Сочи и невыполнение каких-либо планов вызовет большой резонанс.
ЦЕНЫ
2006 г. показал рекордный рост цен на жилье в Сочи, причем подорожание коснулось всех сегментов рынка недвижимости. Цены на квартиры и дома в среднем выросли на 40-50%, по некоторым объектам рост составил до 100%.
С начала 2007 г. цены продолжали плавно повышаться. После объявления Сочи столицей олимпийских игр буквально за неделю стоимость жилья в городе выросла на 20-30%, а по некоторым объектам до 50%. Максимальный рост цен был зафиксирован на массовое жилье, что обусловлено повышенным спросом в данном сегменте, причем как со стороны местных жителей, у которых появилась последняя возможность приобрести жилье в Сочи, так и со стороны региональных покупателей, которых привлекает невысокая общая стоимость квартир. Элитные предложения выросли в цене не более чем на 10%. Самыми дорогими предложениями остались квартиры в новых элитных комплексах «Александрийский маяк» и «Новая Александрия», расположенными в самом центре Сочи.
На данный момент в городе можно приобрести квартиру по цене от 2 тыс. долларов до 12 тыс. долларов за кв. м. Необходимо отметить, что верхняя граница уровня цен - это цены продавцов, которые были выставлены сразу после объявления Сочи столицей Олимпиады 2014. Очевидно, что они будут несколько скорректированы, когда первая волна ажиотажа спадет. Тем не менее, цены все равно останутся выше «доолимпийского» уровня.