Обратная сторона американской мечты

Впервые со времен администрации Картера за время пребывания у власти одного президента число домовладельцев в США сократилось. Когда президент Буш вступил в должность в 2001 году, доля владельцев жилой собственности в США составляла 67,6%. По мере того, как на рынке жилья рос «мыльный пузырь», она увеличивалась, однако прогнозы показывают, что к началу 2009 года число домовладельцев сократиться до 67%. Это на 700 тыс. домовладельцев меньше, чем в начале президентского срока Буша. Этого снижения, по расчетам аналитического центра Moody’s «Economy.com», избежать не удастся, если только правительство не примет героических мер, чтобы помочь сотням тысяч несостоятельных должников по ипотеке сохранить жилую собственность.

Однако сегодня речь о героических мерах не идет - объем оказываемой помощи более чем скромный. Некоторые чиновники, очевидно, полагают, что помощь нарушит принцип персональной ответственности должников, которые должны были подумать, прежде чем брать кредиты, с которыми они не в состоянии расплатиться. Эта точка зрения слишком примитивна.

Корни ипотечного кризиса лежат в опрометчивой – и зачастую бесконтрольной – политике выдачи ипотечных кредитов. Многие заемщики, в основном из  «группы риска» (subprime), с низкими заработками и испорченной кредитной историей, оказались обременены долгами по ипотечным кредитам с плавающей ставкой. Теперь, когда ежемесячные платежи выросли, расплатиться по этим кредитам они не могут, и виноваты в этой ситуации не только сами заемщики. А даже если бы вина лежала только на них, все равно им необходимо помочь, так как массовые отчуждения собственности нанесут непоправимый вред экономической и социальной жизни страны.

Меры, которые принимает правительство, уже опоздали и носят явно недостаточный характер. В августе Белый дом запустил программу, в рамках которой Федеральная жилищная администрация должна помочь 80 тысячам заемщиков рефинансировать кредиты – в дополнение к тем 160  тысячам, которые уже участвуют в программе. Этого недостаточно. Только в августе банки приняли 244 тысяч решений об отчуждении недвижимости.

Федеральные законодатели и чиновники Казначейства призывают ипотечные банки сделать все возможное для пересмотра условий выдачи кредитов заемщикам из «группы риска», но призывы действия не возымели. Чтобы изменения условий сработали, необходимо или снизить процентную ставку, или сократить остаток непогашенной суммы, или увеличить срок кредита. Возможна также комбинация из этих трех мер. Обозреватель газеты «The Times» Гретхен Моргенсон недавно привела цифры, полученные агентством Moody’s: в первой половине года в среднем были изменены условия всего 1% кредитов, по которым выросли месячные платежи.

Очевидно, что для исправления ситуации не хватает руководящего органа, который бы объединил разных игроков: кредиторов, сервисных агентов, банки и различных инвесторов. Все они, в зависимости от того, какая помощь будет оказана заемщику, в разной степени понесут потери. Однако не следует также забывать, что в свое время «мыльный пузырь» на жилищном рынке принес всем им сверхприбыли. При наличии жесткого регулятора они могли бы пересмотреть структуру многих кредитов из «группы риска».

Конгрессмены-демократы призвали администрацию Буша назначить одного высшего чиновника, который бы отвечал за решение ипотечной проблемы. Белый дом эту идею отверг, сказав, что принимаемых мер и так достаточно.

В таком случае, Конгресс должен разработать другие меры по выходу из кризиса. Самое важное – ликвидировать вопиющую ошибку в действующем законе о банкротстве, который запрещает судам изменять условия погашения большинства ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке. Два законопроекта, один – в Палате представителей, другой – в Сенате, могли бы приравнять ипотечный заем к другим обеспеченным кредитам, что позволит суду по делам о банкротстве реструктурировать его, чтобы заемщик мог расплатиться. Это дало бы в руки покупателям, которые попали в затруднительное положение, и их адвокатам столь необходимый им инструмент, с помощью которого они могли бы уладить свои дела с кредиторами и сервисными агентами. Кредиторы, конечно, предпочтут договориться с заемщиком, вместо того, чтобы начинать дело о банкротстве.

Администрация и Конгресс должны сделать все, чтобы не допустить массовых выселений и отчуждений собственности. С другой стороны, пересмотр закона о банкротстве дал бы заемщикам шанс сохранить свое жилье.

The New York Times

http://www.nytimes.com/2007/10/08/opinion/08mon1.html?ref=todayspaper