Во сколько обойдется ипотечный кризис
Давным-давно, если у заемщика возникали проблемы с возвратом кредита, он шел в банк за советом. Коль скоро у клерка в банке была добрая душа (как у героя Джеймса Стюарта в фильме «Жизнь прекрасна»), а у заемщика – наготове жалостная история, то он мог надеяться на изменение условий выплаты долга.
Однако все это могло произойти до того, как ссуды стали обеспечивать недвижимостью, реструктурировать и помещать в портфолио инвесторов от Атланты до Цюриха. В результате, разобраться с ипотечным кризисом теперь стало гораздо сложнее, чем прежде.
В нынешних условиях многие кредиторы захотят пойти на отчуждение заложенного имущества. По данным Интернет-портала http://www.foreclosures.com/, в период с января по сентябрь текущего года такая участь постигла 731 тыс. американских заемщиков. Однако отчуждение имущества – это долго и дорого: в среднем эта процедура занимает 18 месяцев и стоит примерно 20-25% остатка непогашенной ссуды. К тому же, изгоняемый жилец может отомстить, разгромив жилище.
Поэтому имеет смысл попробовать изменить условия погашения кредита – все-таки предпочтительней, чтобы заемщик выплатил хоть какие-то деньги и сохранил свою собственность. Однако даже такая стратегия имеет свои минусы.
Согласно недавнему исследованию, проведенному рейтинговым агентством «Moody’s», компании, выдавшие рискованные кредиты, в этом году реструктурировали всего 1% выданных ссуд. Головной боли у них резко прибавится, когда в начале 2008 года будут пересмотрены в сторону повышения ставки по кредитам, выданным в 2006 году. Однако «Moody’s» выражает обеспокоенность тем, что большинство банков по-прежнему предпочитает общаться с заемщиками по почте, а не прибегает к более персонифицированным и активным действиям.
Джозеф Мейсон, который преподает экономику в университете г. Дрексел, одним из первых предупреждал, что кризис в ипотечном секторе «subprime» будет иметь серьезные последствия для финансовых компаний. Недавно вышла его работа под названием «Изменение ипотечной ссуды: обещания и ловушки», в которой он подробно описывает трудности, подстерегающие тех кредиторов, кто решит изменить условия выданных ими кредитов.
Мейсон пишет, что условия многих ссуд изменить будет просто невозможно, особенно в тех случаях, когда заемщик при подаче документов на получение кредита преувеличил свои заработки на 50-70%. Однако даже если заем реструктурировать, это лишь отсрочит неизбежный конец: по предварительным данным, около 35-40% реструктурированных кредитов все равно в ближайшие два года оказываются невыплаченными. Наилучшие результаты реструктуризация кредита дает, когда соотношение между займом и оцененной стоимостью ниже 66%. Недавно выданные рискованные кредиты этому условию не удовлетворяют.
Реструктуризация кредита, конечно, далеко не так дорого обходится, как отчуждение собственности, однако она тоже предполагает осмотр жилья и встречу с заемщиком. Затраты на это составят 500-600 долларов, а для небольших займов это может оказаться серьезная сумма. Ссудодатель получает за свои услуги от одной восьмой до половины процентного пункта остатка непогашенной ссуды, поэтому 500 долларов могут «съесть» оплату услуг ссудодателя за первый год по кредиту размером в 100 тыс. долларов.
Тем не менее, у кредитора есть стимул прийти хотя бы к какому-то соглашению с заемщиком. Это позволит отнести ссуду в разряд «текущих», а не «невыплаченных». Нерегулируемые финансовые компании до сих пор предпочитают, чтобы ссуды были «текущими»; чтобы отнести кредит в категорию «текущих», заемщик должен сделать не менее трех выплат по кредиту подряд; некоторые требуют хотя бы одну выплату.
Это только одна из проблем инвесторов, имеющих дело с ипотечными ценными бумагами. Она касается также тех, у кого на руках облигации, обеспеченные долговыми обязательствами, в частностями, ипотечными кредитами. Многие из владельцев таких бумаг до сих по не понимают, что их выдавали людям, которым они были не по карману.
Джозеф Мейсон пишет, что в финансовом секторе не существует стандартов по реструктуризации условий возврата кредитов, и неизвестно как пойдет этот процесс, особенно с учетом снижения цен на жилье. Насколько инвесторам выгоднее будет получить с заемщиков хотя бы какие-то деньги в краткосрочной перспективе (например, увеличив срок возврата кредита и, тем самым, уменьшив размер месячных взносов), чем отчуждение и продажа их собственности?
Одно дело – прогнозировать результат изменения условий единого ипотечного кредита, который обслуживает одна финансовая компания. Совсем другое – просчитать стоимость ипотечного пула в облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами.
Остается также неясным, чем закончатся попытки Конгресса защитить попавших в затруднительное положение заемщиков и наказать тех кредиторов, кого Конгресс считает «хищниками».
Короче говоря, инвесторы сегодня имеют дело с новым типом комплексных ценных бумаг, основанных на ссудах, которые выданы совершенно новому типу заемщика. Условия возврата этих ссуд неопределенны, а между тем цены на жилье снижаются по все стране, впервые за всю история США. Впереди непростые времена.
The Economist