Рынок жилья Москвы остается в депрессии
Третий месяц подряд специалисты агентства Rway фиксируют повышение средних долларовых цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. В совокупности за август-октябрь они выросли на 8,4%, что создало иллюзию возобновления стабильного роста реальных цен на московском рынке жилой недвижимости.
Однако московский рынок жилья находится в депрессивном состоянии. Из-за неадекватного доходам подавляющей части населения уровня цен на жилье, число сделок остается на крайне низком уровне, при большом числе предложений, при этом сделки совершаются с дисконтом к ценам предложения.
В период явного роста реальных цен вызванного повышенным платежеспособным спросом наблюдалась иная ситуация – реальные цены сделок превышали цены предложения.
Депрессивную ситуацию на рынке жилья усугубляет и ужесточение кредитной политики банков на ипотечном рынке в совокупности с повышением уровня процентных ставок по ипотечным и альтернативным им видам кредитов.
Рост долларовых цен на московское жилье связан с массированной PR-компанией и вбросом объявлений в базы данных в августе и сентябре о продаже квартир по завышенным ценам, игроками рынка, заинтересованными в фиксации прибыли, а также с резким укреплением курса рубля по отношению к доллару в последние месяцы.
С начала года укрепление курса доллара к рублю уже составило 8%, из которых 4% пришлись на август-октябрь, а по итогам года укрепление курса американской валюты может составить порядка 10%.
Даже с учетом искусственно созданного осенью 2007 года роста цен предложения средние рублевые цены предложения на жилье с учетом устойчивого их снижения в первой половине 2007 года сейчас ниже, чем в начале 2007 года на 2%-3%, а на жилье эконом-класса - на 5%-6%.
В октябре цены предложения вторичного рынка в долларовом исчислении стали больше в среднем на 1,8%. В большей степени подорожали квартиры бизнес-класса – их стали предлагать по ценам на 2,7% больше, чем в сентябре. Цены предложения в долларах на квартиры эконом-класса стали выше на 1,4%.
Наиболее вероятно, что в последние месяцы 2007 года плавное снижение рублевых цен предложений продолжится и продлится до весны 2008 года. Аналогичные показатели, выраженные в долларах, будут сильно зависеть от политики Центрального банка, которая пока поддерживает иллюзию долларового роста цен.
Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за октябрь 2007 года (с учетом жилья элитного и бизнес-класса - квартиры в монолитных и кирпичных домах).
|
|
Средняя цена за кв. м |
Монолит |
Панель | |||
|
|
$/кв. м |
Прирост, % |
$/кв. м |
Прирост, % |
$/кв. м |
Прирост, % |
|
В среднем по городу |
5548 |
1,8 |
6595 |
2,7 |
4298 |
1,4 |
|
ЦАО |
8185 |
0,0 |
8472 |
-0,6 |
5812 |
2,2 |
|
САО |
5001 |
2,6 |
5528 |
3,8 |
4148 |
1,5 |
|
СВАО |
4474 |
1,7 |
4898 |
2,3 |
4196 |
0,6 |
|
ВАО |
4221 |
1,3 |
4484 |
1,8 |
3993 |
1,1 |
|
ЮВАО |
3862 |
1,1 |
4079 |
0,8 |
3793 |
1,5 |
|
ЮАО |
4212 |
1,9 |
4679 |
3,5 |
4015 |
1,3 |
|
ЮЗАО |
5209 |
0,5 |
6241 |
3,0 |
4622 |
1,3 |
|
ЗАО |
6067 |
1,4 |
6911 |
2,0 |
4769 |
1,9 |
|
СЗАО |
4546 |
2,0 |
4956 |
4,2 |
4131 |
0,6 |
|
Зеленоград |
3156 |
1,8 |
3472 |
3,4 |
3098 |
1,7 |