Индекс Фосборн: рост ипотечных ставок остановился

В течение нескольких месяцев, в июле – октябре 2007 года, наблюдалось повышение ипотечных ставок, что фиксировали значения Индекса Фосборн - показателя оптимальных предложений по ипотеке.

Однако в ноябре дальнейшее повышение не наблюдалось – ставки замерли на прежнем уровне – октября 2007 году.

* Данный Индекс демонстрирует ситуацию на рынке в определенном регионе в течение фиксированного отрезка времени (в данном случае - в Москве за месяц). Он является ориентиром для потенциальных заемщиков, желающих получить жилищный кредит, а также для конкурирующих между собой банков. В основу Индекса Фосборн закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке.

В ноябре 2007 г. значения Индекса Фосборн составили:

11,50% - по ипотечным кредитам  в рублях

9,98% - по ипотечным кредитам в долларах США

Индекс Фосборн. Сравнительный анализ

В долларах США в ноябре 2007 г. было заключено порядка 91% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, остальные 9%, соответственно, приходятся на кредитование в рублях. Таким образом, Москва продолжает оставаться единственным регионом в РФ, где доля рублевых заимствований находится на минимальном уровне.

Наиболее популярными среди заемщиков продолжают оставаться программы по кредитам в долларах США в свободной и смешанной формах подтверждения доходов на срок от 10   до 20 лет на вторичном рынке недвижимости.

История

Весной и летом этого года российский ипотечный рынок был на взлете: ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования. Впервые ухудшение условий по ипотеке было зафиксировано Индексом Фосборн по итогам сентября 2007 г. (по сравнению с I полугодием 2007 г.). В октябре тенденция продолжилась. Она была связана, прежде всего, с тем, что некоторые банки ограничили выдачу ипотеки, увеличили сроки рассмотрения заявок и подняли ставки по жилищным кредитам.

Ситуация, в первую очередь, была вызвана кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за проблем на ипотечном рынке США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной ухудшения условий по ипотеке в России.

В результате многие российские банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы (sub-prime кредитование) – без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Также, банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.

Прекращение роста ставок. Причины и следствие

Наступившая в ноябре стабильность – видимость. На конец ноября 2007 г. многие отечественные кредитные организации еще не нашли ресурсы для возмещения потерь, возникших из-за кризиса ликвидности, а те, которым удалось решить финансовые проблемы, заняли выжидательную позицию: у них нет уверенности, что и завтра с ликвидностью будет все в порядке. Участники рынка стараются переждать сложную ситуацию и не рисковать с ипотекой.

При этом повышение ставок в августе – октябре 2007 г. не отбило охоту у россиян брать ипотеку, и в ноябре поток желающих получить ипотечных кредит увеличился. И это притом, что, в отличие от 2006 г., в ноябре было мало предновогодних акций, в рамках которых банки шли пусть на временные, но на существенные улучшения условий по получению кредита, например, понижали ставки и комиссии, облегчали процедуру андеррайтинга.

Откладывать приобретение жилья не стоит. Как и в октябре, «Фосборн Хоум» рекомендует брать ипотечный кредит как можно быстрее.

Не исключено, что ноябрьская стабилизация – затишье перед бурей. По прогнозам западных аналитиков в начале 2008 г. можно ожидать новую волну ипотечного кризиса, отголоски которого донесутся, в частности, до российского рынка, и ставки вновь начнут расти. Такая ситуация может продлиться до середины 2008 г. – банки способны поднять ставки до 2%. Вдобавок ужесточатся требования банков к заемщикам и увеличится размер первоначальных взносов, что будет довольно ощутимо при намечающемся некотором росте цен на рынке недвижимости - на 5-7% за полгода.

Как и прогнозировал «Фосборн Хоум» в октябре, на российском банковском рынке в сфере ипотеки станет явным перераспределение ключевых позиций. Одни участники, испытывающие трудности с привлечением  финансовых средств, уменьшат на рынке свою долю или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.