Индекс Фосборн: лучшие предложения на рынке остались без изменений

Ведущий в России кредитный брокер «Фосборн Хоум» произвел расчет Индекса Фосборн – средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке – за февраль 2008 года.

Мы видим, что на рынке сохраняются единичные предложения ипотеки на прошлогодних выгодных условиях и присутствует даже улучшение ставок, что связано с различной стратегией развития ипотечного направления отдельными участниками рынка.

По-прежнему разница между значениями Индекса Фосборн и средневзвешенными ставками ЦБ, согласно недавно опубликованной статистике за IV квартал 2007 года, остается на уровне 1,2-1,5%.

Москва

В феврале 2008 г. в московском регионе Индекс Фосборн составил 9,95% в долларах США, в рублях — 11,46%. В абсолютном выражении по сравнению с январем  2008 г. произошло незначительное снижение Индекса – на 0,01 процентный пункт (п.п.) в долларах США и на 0,02 п.п. в рублях.

Рис. 1.  Динамика Индекса Фосборн по итогам февраля 2008 г. (Москва и Московская область)

В феврале, как и в январе 2008 года, ряд банков внес изменения в ипотечные программы. Однако лучшие ставки по основным продуктам остались на прежнем уровне. Зафиксированные изменения произошли из-за перераспределения спроса на ипотеку.

По-прежнему наиболее популярными среди заемщиков программами являются ипотечные программы со сроками кредитования 10-15 лет (рис. 2). Уже второй месяц подряд продолжают снижаться доли заемщиков со сроками кредитования до 15 лет. Так, за последний месяц зафиксировано снижение доли заемщиков со сроками кредитования до 5 лет с 4,3% до 3,2%, доли заемщиков со сроками кредитования от 5 до 10 лет с 18,1% до 17,1%. С 45,7% до 43,9% сократилась доля заемщиков по самому популярному направлению кредитования – на срок 10-15 лет.

Наоборот, по сравнению с декабрем 2007 г. – январем 2008 г. отмечено увеличение долей заемщиков со сроками кредитования свыше 15 лет, причем совокупное увеличение составило почти 4%. Данное явление можно объяснить двумя основными причинами:

1) ростом ставок по ипотеке в связи с кризисом ликвидности на банковских рынках США и ряда европейских стран;

2) резким ростом цен на жилье в московском регионе в начале 2008 г. (ожиданием дальнейшего удорожания столичного жилья).

Большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95,5%), и только 4,5% договоров приходится на первичный рынок.

В долларах США в феврале 2008 г. было заключено порядка 90,6% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 9,4%  приходятся на кредитование в рублях.

До сих пор наиболее популярной программой среди заемщиков продолжает являться программа кредитования в долларах США на вторичном рынке жилья на срок 10-15 лет без первоначального взноса. Причем доля заемщиков с ненулевым первоначальным взносом с декабря 2007 г. только растет — по итогам февраля доля таких заемщиков достигла уровня в 57% (по сравнению с серединой 2007 г. прирост до 15%). Так как на данном этапе развития рынка процентная ставка по банковским ипотечным программам в большей мере зависит от величины первоначального взноса, чем от сроков кредитования, именно этим объясняется корректировка Индекса Фосборн в сторону понижения по сравнению со значением Индекса в предшествующем месяце.

Напомним, что Индекс Фосборн на протяжении прошлой осени, с августа по ноябрь 2007 г., демонстрировал рост показателей, что объяснялось, в первую очередь, общим повышением ставок по ипотеке в связи с кризисом ликвидности. Однако в декабре Индекс продемонстрировал более низкие значения, чем в ноябре. Произошло это не из-за понижения банковских ставок – они остались уровне предшествующего месяца, а из-за перераспределения спроса. Возможности получить ипотеку у sub-prime заемщиков сократились, а именно – они либо выпадают с рынка, либо берут кредиты по более высоким ставкам. В январе 2008 г. Индекс вырос по сравнению с декабрем 2007 г.

Регионы

По итогам февраля 2008 г. по региональным индексам Фосборн зафиксированы незначительные изменения, т.е. в целом можно говорить о том, что значения индексов остались на уровне прошлого месяца (см. рис. 3-6).

На региональных рынках основную роль играют федеральные банки и их ставки, поэтому региональные значения Индекса близки к московским.

Так, Индекс Фосборн по Нижнему Новгороду 10,00% для кредитов в долларах США и 11,29% для кредитов в рублях, по Свердловской области — 9,98% для кредитов в долларах США и 11,35% для кредитов в рублях, по Новосибирской области — 9,99% для кредитов в иностранной валюте и 11,34% для кредитов в рублях.

Значение Индекса в рублях по Северной столице и Ленинградской области немного выбивается из общей тенденции. По сравнению с январем произошло снижение Индекса на 0,08%, связанное с резким увеличением доли долларовых заимствований по региону: по итогам февраля в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Индекс Фосборн составил 9,94% по ипотечным кредитам в долларах США и 11,63%  по ипотечным кредитам в рублях.

По-видимому, в регионах наметилась новая тенденция — среди заемщиков, берущих ипотеку через брокеров, более значительная часть стала отдавать предпочтение долларовым кредитам. Данное явление может быть связано как с широко освещенной СМИ продолжающейся рецессией американской экономики и, соответственно, падением доллара, так и с работой профессиональных брокеров, которые объясняют потенциальным заемщикам преимущества долларовых программ в создавшихся условиях. Так, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при обращении к брокерам доля долларовых заемщиков впервые превысила 50% и составила 51,52%. В Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Новосибирске доля долларовых заемщиков по итогам февраля находится на уровне 40-43%, причем на первой консультации почти все потенциальные заемщики (80% — в Северной столице и Ленинградской области, 95-100% — в остальных регионах) запрашивают кредит в рублях.

Рис. 2. Изменение распределения заёмщиков по срокам кредитования в годах в феврале 2008 г.

Рис. 3.  Динамика Индекса Фосборн по итогам февраля 2008 г. (СПб и Ленинградская область)

Рис. 4.  Динамика Индекса Фосборн по итогам февраля 2008 г. (Нижегородская область)

Рис. 5.  Динамика Индекса Фосборн по итогам февраля 2008 г. (Свердловская область)

Рис. 6.  Динамика Индекса Фосборн по итогам февраля 2008 г. (Новосибирская область)

Индекс Фосборн и средневзвешенные ставки ЦБ РФ. Сравнительный анализ по итогам IV квартала

Значения Индекса Фосборн значительно ниже, чем средневзвешенные процентные ставки ЦБ РФ. Разница между этими двумя показателями остается существенной. Это говорит о том, что большинство россиян продолжают брать ипотечные кредиты далеко не на лучших условиях (за счет низкого уровня информирования населения о доступных условиях по ипотеке).

Рис 7. Сравнение значений Индекса Фосборн в иностранной валюте и средневзвешенной ставки ЦБ РФ в иностранной валюте  по итогам 4 квартала 2007 г.

Рис 8. Сравнение значений Индекса Фосборн в рублях и средневзвешенной ставки ЦБ РФ в рублях по итогам 4 квартала 2007 г.