Обзор предложений жилья повышенной комфортности в ЗАО и ЮЗАО г. Москвы, апрель 2008 года

Локация Юго-Запад

Описание сегментации рынка недвижимости

Рынок жилой недвижимости Москвы является обширным и неоднородным, единовременно на нем представлено более 500 объектов разных классов. Традиционно, его сегментация ведется по двум основным параметрам: тип строения (панельное, монолитное) и его расположение (по округам). Стоит отметить, что разделение рынка недвижимости по типу строения актуально, в первую очередь, для анализа вторичного рынка, поскольку первичный рынок становится все более однородным в силу того, что количество панельных новостроек в пределах МКАД стремительно сокращается.

В настоящее время, при анализе рынка жилой недвижимости Москвы, аналитические агентства разделяют город согласно официальному территориальному делению - по административным округам. Однако, сегментация столицы в соответствии с границами административных округов не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Мониторинг потребительских предпочтений, проводимый компанией «Квартал» с начала 2005 года, показывает: более 60% покупателей при выборе жилья заранее определяют приоритетный район будущего проживания и выбирают квартиру в объектах, расположенных на его территории.

Как правило, территориальные границы округов являются условными, часто проходят по крупным магистралям. Таким образом, дома, расположенные по разным сторонам одной улицы или проспекта оказываются в разных округах и, соответственно, данные по ним включаются в расчеты по разным субрынкам. Существенным недостатком разделения рынка недвижимости по территориальным округам также является разница потребительских характеристик отдельных районов, входящих в округ. Например, в составе ЗАО соседствуют: престижный район Кутузовского проспекта, динамично развивающийся район бизнес-класса Строгино, и Солнцево, где строятся в основном жилые дома эконом-класса. Также сложно сравнивать новостройки в Жулебино и Лефортово (ЮВАО). При общепринятой сегментации рынка недвижимости в соответствии с официальными границами районов, разнонаправленная динамика средней цены эконом-класса и бизнес-класса гасят друг друга в рамках одного большого округа. Кроме того, средняя цена по административному округу не является репрезентативной для конкретных новостроек района, поскольку цены на объекты, находящиеся в разных микрорайонах, могут значительно варьироваться.

Необходимо учитывать, что административный округ, как правило, занимает большую территорию и имеет в своем составе различные районы (локации), сформированные в разные периоды домостроения. Соответственно, значительно различаются такие важные характеристики, как -архитектура, плотность застройки, социальный состав населения, количество «зеленых зон», транспортная доступность и, как следствие, престижность этих районов. Целесообразно проводить зонирование столичного рынка недвижимости согласно исторически сложившимся локациям территориальных предпочтений потребителей. Локации территориальных предпочтений потребителей - это несколько районов, объединенных общим признаком, где («как принято считать в обществе», согласно стереотипу) качество жизни приблизительно одинаковое. Типичными локациями территориальных предпочтений являются «Центр», «Набережные», «Кутузовский проспект», «Юго-Запад», «Спальные районы за МКАД» и другие.

Описание локации ЮГО-ЗАПАД

 В данном отчете рассмотрим локацию ЮГО-ЗАПАД.

Границы локации ЮГО-ЗАПАД определены на основании экспертной оценки специалистов департамента по маркетингу и продажам компании «Квартал». Компания ведет комплексную реконструкцию квартала 32-33 района "проспект Вернадского" Западного Административного Округа Москвы. С юга квартал 32-33 ограничен участком Ленинского проспекта, по которому проходит граница двух административных округов - Западного и Юго-Западного. Клиенты «Квартала» выбирают квартиру на престижном Юго-Западном направлении (локация территориальный предпочтений ЮГО-ЗАПАД) - среди объектов, располагающихся в зоне, ограниченной Мичуринским проспектом с севера (с учетом новостроек расположенных в районе Раменки с севера от Мичуринского проспекта), Ломоносовским проспектом и улицей Дмитрия Ульянова с востока, Тропаревским лесопарком с запада и Профсоюзной улицей с юга (включая новые объекты между Профсоюзной и Новочеремушкинской улицами). Как правило, именно этот район называют «юго-запад Москвы» (без привязки к официальному административно-территориальному делению города). Этот район исторически считается престижным, массовое строительство началось только в 50-х 60-х годах (что является причиной геометрически правильной застройки территории), квартиры здесь предоставлялись преимущественно представителям номенклатуры и профессорско-преподавательской элите. Особенностью района является высокая концентрация престижных ВУЗов: здесь расположены МГУ им.Ломоносова, МГИМО, РУДН, Академия ФСБ РФ, Университет нефти и газа им.Губкина, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ и других. Также на данной территории сосредоточено большое количество зеленых насаждений. Таким образом, как юго-западную локацию московского рынка недвижимости целесообразно рассматривать участок, обозначенный на карте [Рисунок 1].

На субрынке представлено 19 объектов (новостроек). Продажи 11 либо еще не начинались, либо временно приостановлены. На основании данных по ценам в каждом объекте рассчитывается средняя цена квадратного метра в локации.

 

Средняя цена вычисляется как средняя среди средних цен каждого объекта. На графике представлена динамика цен на недвижимость за период с мая прошлого года по апрель текущего года. В первом квартале 2008 года зафиксировано увеличение темпа роста цен в сравнении с осенним трендом. В апреле средняя цена выросла на 6,5%, с начала года рост составил почти 22%.

По сравнению с мартом 2008 года в апреле сократилось предложение (на 9,5%). С мая по август вряд ли стоит ожидать серьезного увеличения предложения, так как выход на рынок основных новостроек в локации ЮГО-ЗАПАД ожидается в августе - октябре.

Вторичный рынок новостроек локации ЮГО-ЗАПАД

Для анализа вторичных продаж квартир в новостройках выбраны только квартиры в объектах повышенной комфортности, построенных не позднее 1995 года.

Данные по ценам квартир в локации ЮГО-ЗАПАД сортируются по станциям метрополитена. Жителей локации ЮГО-ЗАПАД обслуживает две ветки метро: Калужско-Рижская и Сокольническая (сравнение цен показано на рисунке 3).

При расчете средних цен данные по квартирам, цены которых отличаются от средней цены в районе (та же станция метро) более чем на 30% отсекаются. Как правило, в результате за рамками расчета остаются квартиры с дорогим ремонтом и ошибочно-установленные цены.

Рост цен на вторичном рынке в локации ЮГО-ЗАПАД составил в апреле 2,5%. Средний срок экспозиции квартир вырос более, чем на 3%.

Анализ цен на вторичном рынке показывает более высокую престижность квартир в домах, расположенных по сокольнической ветке метрополитена. На диаграмме представлено сравнение цен на вторичную недвижимость в зависимости от ветки метро в локации ЮГО-ЗАПАД.

Для справки приведены средние цены на станциях Фрунзенская, Шаболовская, Парк Культуры, Октябрьская, Кропоткинская, Третьяковская, которые не попадают в локацию ЮГО-ЗАПАД. Данные по этим станциям подтверждают, что цены в объектах, расположенных поблизости станций метро сокольнической ветки выше, чем в домах на калужско-рижской линии.