Обзор рынка складской недвижимости Москвы, I полугодие 2008 года

Экономика

ВВП и экономический рост

На протяжении более чем восьми лет российская экономика была одной из самых быстро растущих в мире. И хотя этот рост во многом поддерживался высокими ценами на нефть, экономическое развитие страны все же впечатляет. В 1999 году ВВП России был сравним с ВВП Дании. Сейчас же величина ВВП России превышает величину ВВП Дании, Финляндии и Швеции вместе взятых. По итогам 2007 года Россия по величине ВВП по паритету покупательной способности заняла седьмое место в мире. Быстрый экономический рост привел к значительному увеличению потребления. В результате Россия с ее населением в 143 млн человек, стабильной экономической ситуацией и снижающимися политическими рисками привлекла внимание инвесторов. Еще важнее то, что российская экономика обладает огромным потенциалом роста.

Динамика роста ВВП России, млрд. долл. США

Международное рейтинговое агентство Standard & Poors 11 марта 2008 повысило прогноз суверенного кредитного рейтинга Российской Федерации по долгосрочным обязательствам в иностранной валюте со «стабильного» до «позитивного».

Структура ВВП

Впечатляющие темпы роста ВВП обусловлены отнюдь не краткосрочной конъюнктурой на сырьевых рынках. Это подтверждается изменением структуры ВВП России. В 2007 году доля добычи полезных ископаемых в структуре ВВП составила 9,7% по сравнению с 10,5% в 2006 и 11,2% в 2005 (и это не смотря на рекордный за последние годы рост цен на сырье).

Одновременно наблюдается опережающий рост обрабатывающего, строительного и финансового секторов. Таким образом, зависимость динамики ВВП и, как следствие, динамики доходов населения от ситуации на сырьевых рынках постепенно снижается, что свидетельствует о снижении рисков российской экономики.

Доходы населения

Устойчивый экономический рост создал предпосылки для увеличения покупательной способности населения России. С 2000 года среднегодовая величина номинального дохода в расчете на одного человека увеличилась с 940 до 5 024 долларов США (оценка) – рост на 434%. В то же время ВВП в расчете на одного жителя увеличился на 416% – с 1 790 до 9 227 долларов США. По нашим прогнозам, номинальный доход в расчете на одного жителя достигнет 10 300 долларов США в 2011 году, в то время как ВВП России в расчете на душу населения достигнет 15 450 долларов США.

Табл. №1. Динамика основных социально-экономических показателей России, %

	2003	2004	2005	2006	2007	Среднегодовые темпы роста за 2003-2007 г.г.
ВВП	107,3	107,2	106,4	107,4	108,1	107,28
Индекс потребительских цен, среднегодовой	112	117,7	110,9	109	111,9	112,3
Инвестиции в основной капитал	112,5	113,7	110,9	113,7	121,1	114,38
Реальные располагаемые среднедушевые денежные доходы	115	110,4	111,1	110,2	113	111,94
Реальная начисленная среднемесячная заработная плата	110,9	110,6	112,6	113,4	116	112,7
Оборот розничной торговли	108,8	113,3	112,8	113	116	112,78
Объем платных услуг населению	106,6	108,4	106,8	107,9	107,1	107,36
Экспорт товаров	126,7	134,8	132,9	125	117	127,28
Импорт товаров	124,8	128	128,7	130,8	144,9	131,44

Оборот розничной торговли

Оборот розничной торговли в России в 2007 г. составил 448,24 млрд. долларов США, что на 15,2 % больше по сравнению с показателем 2006 года.

Динамика оборота розничной торговли в России, млрд. долл. США

В январе-марте 2008 года прирост оборота розничной торговли ускорился. По сравнению с январем-мартом 2007 года прирост составил 16,7% (в январе-марте 2007 года – 14,6%). Рост торговли в январе-марте поддерживался как ростом доходов населения, так и банковским потребительским кредитованием (при заметном ужесточении правил его получения населением).

Структура потребления

Увеличение доходов сопровождается изменениями в структуре потребления: население все больше увеличивает траты на промышленные товары, сокращая долю расходов на еду. В структуре потребления продуктов питания продукты низкого качества постепенно вытесняются продуктами с большей добавленной стоимостью и импортными продуктами. В обрабатывающей промышленности хорошие перспективы роста (в связи с повышением требований к качеству жизни) есть у производителей автомобилей, мебели, бытовой техники и строительных и отделочных материалов. Также повышение требований к качеству жизни вызовет увеличение спроса на строительные работы и недвижимость.

Инфляция

За I квартал 2008 года инфляция на потребительском рынке составила 4,8%, что на 1,4% выше показателя за аналогичный период 2007 года. Значительный вклад в инфляцию вносит повышение цен на продовольственные товары. При этом вклад в инфляцию роста цен на социально значимые товары снизился вдвое.

Накопленная инфляция в России в 2007-2008гг., %

Банк России, пытаясь оказать сдерживающее влияние на темпы роста цен в экономике, с 4 февраля 2008 г. повысил ставку рефинансирования на 0,25 п.п. – до 10,25% годовых. До этого ставка рефинансирования последовательно снижалась в течение последних 10 лет.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России

Инвестиции в коммерческую недвижимость России в 2007 году составили 15 млрд. долл., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ. Рост относительно объема инвестиций относительно  2006 года составил  около 270%.

Общий объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2007 году достиг 759 миллиардов долларов, увеличившись по сравнению с 2006 годов на 8%.

Распределение инвестиций в коммерческую недвижимость

Одной из тенденций инвестиционных сделок в сфере коммерческой недвижимости является укрупнение проектов, если пять лет назад средний размер составлял около 10 тысяч квадратных метров, то сейчас интерес сместился в сторону более крупных объектов площадью от 30 000 тыс. кв. м.

Уровень доверия к России продолжает неуклонно расти. Высокодоходный рынок недвижимости привлекает даже наиболее консервативных инвесторов, таких как западные пенсионные фонды. Они рассматривают возможности для инвестирования не только в Москве, но и за ее пределами.

Так канадская   SITQ   инвестирует   около   200   млн. долларов   в  девелоперские   проекты   на территории России и СНГ.  Группа ВТБ выступит партнером компании в России. Портфель недвижимости SITQ включает 114 объектов общей площадью 3,3 млн. кв. м в США, Франции, Великобритании, Германии. Стоимость активов под управлением компании составляет 10,3 млрд. канадских долларов. А также IMG Partners создает фонд инвестиций в недвижимость России и СНГ. Средства фонда   в   размере  450   млн. евро   планируется   направить   в  девелоперские   проекты. Предположительно доля ЕБРР достигнет 75 млн. евро — 20% от общего объема фонда.

Основные показатели рынка складской недвижимости Москвы

Основные показатели развития складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы и Московского региона представлены в результирующей таблице:

Совокупный объем предложения качественных складских площадей на конец первого полугодия 2008г.	4,4 млн. кв.м
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2008г.	400 тыс. кв.м
Общая площадь объектов, запланированных к  вводу в эксплуатацию в 2008г. (данные на конец 2007г.)	1,4 млн. кв.м
Прирост качественных площадей в I полугодии 2008г.	10%
Доля вакантных площадей	Класс А - 0,5% Класс В - 3%
Ставка доходности	10%

По данным компании Astera

Инвестиционные сделки

Инвестиционная активность на рынке складской недвижимости в текущем году достаточно невысокая, однако следует отметить крупное событие первой половины 2008 года: покупка Itella Logistic бизнеса  «Национальной Логистической Компании».

Табл. №2. Инвестиционные сделки в I полугодии 2008г.

Объект	Продавец	Покупатель	Сумма сделки	Доходность	Комментарии
«Национальная Логистическая Компания» (90% складской и транспортной логистики)	«РосЕвроГрупп»; Citigroup Venture Capital International	Itella Logistic	200 млн. евро	-	«РосЕвроГруп» оставит в своем активе 10% долю бизнеса НЛК  и полностью сохранит контроль над таможенной логистикой

По данным компании Astera

Новости рынка складских помещений

По сообщению Правительства Москвы мэр города Юрий Лужков подписал распоряжение о реорганизации промзон «Хапиловка», «Калошино», «Митьковская ветка» и «Перово», находящихся на востоке Москвы. Согласно документу в округе должна быть ускорена разработка проектной документации по выводу промышленных предприятий c последующей реабилитацией промзон, на месте которых будут созданы новые объекты природного комплекса. Также планируется сформировать инновационно-внедренческую территорию «Руднево», внедрить объекты потребительского рынка и услуг в микрорайоне Кожухово. Кроме того, запланировано проектирование и строительство крупных общественных центров в районах станций метро «Измайловская», «Улица Подбельского», «Семеновская», «Преображенская площадь», «Перово», «Щелковская».

Финская  компания YIT Group объявила о том, что  в течение двух лет намерена довести до 1 млрд. евро инвестиции в российскую недвижимость. В планах компании на 2008–2009 годы – удвоение девелоперского портфеля за счет выхода в новые города России и освоения новых сегментов рынка недвижимости. По словам президента компании в рамках своей работы в России компания намерена сконцентрироваться на девелопменте земельных участков.

Компания DHL, специализирующаяся в области экспресс-доставки, а также перевозки грузов наземным и воздушным транспортом, планирует инвестировать в Россию до 250 млн. долларов к 2011 году.

Компания «Савант» и британская компания SBH International (логистические и складские услуги) заключили соглашение о сотрудничестве, которое позволит компаниям предоставлять полный спектр услуг по проектированию и управлению проектами в логистическом секторе.

Компания Smart Logistic Group (SLG) планирует провести IPO до 2011 года, продав на российской бирже 5–10% акций.

Такие крупные компании, как Multinational Logistics Partnership (MLP)  и «Евразия Логистик» планируют в ближайшие годы вывести на рынки России и СНГ  значительный объем складских площадей. Компания MLP к 2009 году намерена построить 1,5 млн. кв. м складских площадей класса А в России и странах СНГ. «Евразия Логистик» планирует построить в России около 700 тыс. кв. м складских помещений, из которых около 260 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге, около 200 тыс. кв. м в Новосибирске, около 150 тыс. кв. м в Казани, а также около 110 тыс. кв. м в Екатеринбурге. 

В первой половине 2008 года стало известно о переносе сроков ввода таких крупных проектов, как ПСК «Северное Домодедово» (девелопер  «Евразия логистик», третья фаза), ЛП «Дмитров» (девелопер Ghelamco), «МЛП-Подольск» (девелопер MLP, вторая фаза). 

Табл. №3. Переносы сроков ввода объектов

Наименование объекта	Расположение	Площадь (кв.м.)	Первоначальные сроки ввода
ПСК Северное Домодедово, III фаза	Домодедово, Трасса Дон, 11 км от МКАД	281 000	III Q 2008
Логистический парк Дмитров	Дмитровское шоссе, 30 км от МКАД	220 000	I  - III Q 2008
МЛП Подольск, II фаза	Симферопольское шоссе, 20 км от МКАД	100 000	II  - III Q 2008 (на 2009 год)

По данным компании Astera

Однако, что касается логистического комплекса «Северное Домодедово», в июне был открыт логистический комплекс «SLG–Домодедово», общая площадь более которого составляет более 85 тыс. кв. м, входящий в состав комплекса.

Кроме того, существует ряд объектов, ввод в эксплуатацию которых был назначен на II Q 2008 года, однако информации об открытии этих объектов не поступало.

Табл. №4. Объекты, намеченные на ввод в эксплуатацию в I половине 2008 г.

 

Наименование объекта	Расположение	Площадь (кв.м)	Первоначальные сроки ввода
Tomilino  Техно – логистический комплекс	Новорязанское шоссе, 6 км от МКАД	107 000 (весь комплекс 500 000)	107 000 кв.м. - II Q 2008, окончательный ввод - 2009
Крёкшино, логистический парк	Киевское/Минское ш., 24 км от МКАД	100 000 (весь комплекс 350 000)	II и III фазы - II Q 2008 (100 000 кв.м)
Trilogy Park Tomilino	МО Новорязанское шоссе, 7 км о МКАД	109 500	II Q 2008
Логистический парк Истра (II фаза)	Новорижское ш., 40 км от МКАД	45 000	II Q 2008
Дмитровский терминал	Дмитровское шоссе, 11 км от МКАД	44 000	II Q 2008
Шереметьево	Ленинградское шоссе, 5 км от МКАД	18 000	II Q 2008
Warehous Complex. Built-to-suit	Егорьевское шоссе, 8 км от МКАД	17 000	II Q 2008 (перенесено с I квартала 2008 года)

По данным компании Astera

Предложение

Общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье на конец первого полугодия 2008 года составляет около 7 млн. кв. м, при этом на долю качественных складских помещений класса «А» и «В» приходится около 4,4 млн. кв. м. В первой половине 2008 года было объявлено о завершении строительства  более 400 000 кв. м. складских помещений. С конца 2007 года прирост качественных складских площадей составил около 10%.

Табл. №5. Объем складских площадей, введенных в эксплуатацию (класс «А» и «В»)

Год	Общая площадь, тыс. кв.м
2003	250
2004	340
2005	715
2006	700
2007	800
2008 (1,2Q)	Более 400

По данным компании Astera

По данным компании Astera

Табл. №6. Объекты, сданные в эксплуатацию в I половине 2008 года

Наименование объекта	Девелопер	Класс	Расположение	Введенная площадь, кв.м
ТЛК «Томилино»	Техно-логистическая компания «Томилино»	А	Новорязанское шоссе, 6 км от МКАД	120 000
«SLG – Домодедово»	«Евразия логистик»	А	Домодедово, Трасса Дон, 11 км от МКАД	85 000
Логистический терминал «Солнечный» (после реконструкции)	«КФС-групп»	А	Москва, 5 км от МКАД, Боровское шоссе	63 350/ 51 530 складских площадей
ЛП «Покров»	Лого Груп	А	Симферопольское шоссе, д. Покров. 10 км от МКАД	61 000
Логопарк- Истра, 1 фаза	Raven Russia (владелец)/ Эспро Девелопмент	А	Истринский р-н Новорижское ш., 40км от МКАД	50 000/  45 450 складских площадей
Логистический центр	«АС-24»	А	15 км от МКАД, Симферопольское шоссе	20 000
«Оннинен»	ООО «Оннинен»	A	г. Химки, территория Шереметьево	2 440 (открытое хранение– 1600, закрытое хранение – 840)
ВСЕГО				Более 400 000

По данным компании Astera

На конец 2007 года площадь запланированных к вводу в 2008 году складских помещений составляла около 1 400 000 кв. м. Однако, с учетом переносов сроков таких крупных проектов, как Северное Домодедово и МЛП Подольск, можно ожидать ввода в эксплуатацию гораздо меньшую площадь складских помещений.

Коэффициент ввода заявленных площадей на рынке складской недвижимости на протяжении последних лет составляет около 60% и, с учетом финансового кризиса, он может составить 55-56%. Исходя из этого, в 2008 году можно ожидать ввод в эксплуатацию около 800 000 кв. м складских площадей.

Табл. №7. Основные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 3-4 кв. 2008 года*

Название	Класс	Адрес	Общая площадь застройки, кв.м	Ввод
Южные Врата, индустриальный парк	А	Москва-Дон, 30 км от МКАД	557 000	I фаза - III-IV Q 2008 (70 351 кв.м)
PNK Чехов	А	Симферопольского шоссе	260 000	I фаза (115 000 кв.м) - II-IV Q 2008
Логистический парк «Восточный»	А	40 км от МКАД вдоль Горьковского шоссе в черте города Ногинск	220 000	I фаза - IV квартал 2008г. (115 000 кв.м)
Складской комплекс на Рогачевском шоссе	А	Рогачевское шоссе	54 000	III Q 2008
Индустриальный парк Домодедово	А	Домодедово, Трасса Дон, 13 км от МКАД	43 000	I фаза - II Q 2008, II фаза - I Q 2009
Низкотемпературный склад	А	Киевское шоссе, 3 км от МКАД	35 000	III Q 2008
Складской комплекс	А	Ленинградское ш., 11 км от МКАД	30 000	III Q 2008
Складской комплекс	А	Ленинградское шоссе, 35 км от МКАД	29 100	IV Q 2008
Складской комплекс	А	Каширское шоссе, 10 км от МКАД (рядом с п. «Горки ленинские»)	20 000	IV Q 2008
Складской комплекс	А	Киевское шоссе, 8 км от МКАД	14 500	IV Q 2008
Индустриальный парк	А	Ленинградское шоссе, 2 км от МКАД	12 000	III Q 2008
Складской комплекс	А	г. Химки, Вашутинское ш., 5,3 км от МКАД	10 380	III Q 2008
ВСЕГО			530 000

*без указания объектов, сроки ввода которых были перенесены с 2008 на 2009 год или задержаны

По данным компании Astera

По данным компании Astera

Таким образом, основное строительство в 2008 году в московском регионе ведется по южному направлению (35%),  северному направлению (30%), юго-западному (15%), северо-западному (10%), восточному (5%) и юго-восточному (5%).

Табл. №8. Наиболее значимые объекты, о строительстве которых было заявлено в I половине 2008 года

Наименование объекта	Расположение	Площадь участка, га	Общая площадь, кв.м	Срок ввода в эксплуатацию
Индустриальный парк «Котово» (инвестор «НарПромРазвитие»)	МО Наро-Фоминский р-н	509	н/д	2010г.
Логистический комплекс «Радумля» (девелопер «Промсвязьнедвижимость»)	МО Солнечногорский р-н, деревня Радумля	265	750 000	2011г.
Индустриальный парк «Рошаль»	МО округ Рошаль	120	н/д	2010г.
Индустриальный парк Терново-2 (Aksis&Co)	МО Каширский р-н	206	н/д	н/д
Индустриально-коммерческий город,  аэротрополис  (ГК «Эспро»)	поселок Внуково	55,4	Более 300 000	н/д
Логопарк «Техносила»	Московская область	н/д	100 000	н/д
Продовольственно-распределительный центр с холодильным комплексом	Москва, промышленная зона Руднево, р-н Кожухово	11	30 400	н/д
Логистический комплекс (холдинг JFC)	Московская область, г.Химки	4	20 000	2010г.
Логистический центр,  мультимодальный грузовой терминал  (ОАО «Международный аэропорт «Шереметьево» и «ТрансГрупп АС»)	территория Шереметьево	н/д	10 000	Конец 2009г.

По данным компании Astera

Кроме того, следует отметить следующие проекты: «Евразия логистик» объявила о намерении построить на территории двадцати восьми индустриальных парков контейнерные терминалы. В настоящее время разрабатываются проекты для Москвы, Петербурга, Екатеринбурга и Ростова.

Также холдинг «Стройиндустрия» планирует сдать около двадцати промышленных и индустриальных объектов общей площадью около 800 тыс. в. м. до декабря 2009 года. По данным открытых источников на сегодняшний день холдинг ведет строительство 17 агропромышленных объектов общей площадью более 700 тыс. кв. м недвижимости более чем в 12 различных регионах.

Таким образом, несмотря на замедление темпов роста складского рынка, количество заявленных во втором квартале 2008 года складских проектов остается на высоком уровне.

Спрос

На рынке складской недвижимости Москвы и Московской области спрос на качественные складские площади значительно превышает предложение. В классе А уровень свободных площадей остается на уровне 0-0,5%, в классе В — 0-3%. Кроме того, в связи с сокращением объемов строительства складских объектов и задержкой ввода в эксплуатацию многих проектов, в первой половине 2008 года дефицит складских площадей увеличился.

В структуре спроса на складские площади наиболее востребованным является северное направление (27% от общего объема запрашиваемых площадей), южное (16%), юго-восточное (17%) и северо-западное (13%) направления МО. Самые востребованные логистические комплексы находятся на расстоянии 15-40 км от МКАД.

Наибольшим спросом пользуются площади класса А от 5 000 до 10 000 кв. м (29% поступивших в компанию заявок), также крупные складские площади от 10 000 кв. м (24%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается тенденция снижения спроса на складские объекты малой площадью от 100 до 1 000 кв. м (6% заявок). Кроме того, заявок на складские объекты площадью до 100 кв. м в компании зарегистрировано не было.

Что касается профиля арендатора, наибольшее количество заявок на складские помещения поступало от логистических операторов, предоставляющих услуги ответственного хранения (32% от общего объема запрашиваемых площадей). По сравнению с аналогичным периодом 2007 года доля логистических арендаторов в структуре спроса практически не изменилась (35% в 2007 году). Также можно выделить компании по производству продуктов питания (19% от общего объема запрашиваемых площадей) и производителей бытовой химии (13%). Кроме того, есть крупные оптовики и крупные ритейлеры.

Спрос на качественные складские площади в зависимости от направления, I полугодие 2008 г.

По данным компании Astera

Структура спроса в зависимости от площади помещения, кв. м, I полугодие 2008 г.

По данным компании Astera

Профиль компаний арендаторов, I полугодие 2008 г.

По данным компании Astera

Крупные сделки на рынке складских помещений

На рынке складской недвижимости прослеживается тенденция заключения сделок сроком на 7-10 лет по аренде крупных объектов (20-30 тыс. кв. м).

Табл. №9. Крупные сделки по аренде складских помещений за первое полугодие 2008г.

Наименование объекта	Арендатор	Площадь (кв. м)	Срок аренды
Логопарк- Истра, 2 фаза строительства	ДСВ Солюшнс	52 000	10 лет
Логопарк- Истра, 1 фаза строительства	Интерлизинг	34 000	н/д
Логопарк- Истра (Raven Russia), 3 фаза строительства	Seacon Logistics	26 000	7 лет
EG Logistics складской комплекс	Логистический оператор Nippon Express	24 000	7 лет
SLG-Домодедово	Pepsi Bottling Group	20 000	н/д
Северное Домодедово	Spar ЗАО «СПАР РИТЭЙЛ»	11 513	10 лет

По данным компании Astera

Арендные ставки

В первом полугодии 2008 года средние арендные ставки на складские площади в классе «А» составили 140-190 долларов за 1 кв. м в год в пределах 10 км от МКАД и 120-160 долларов за 1 кв. м в год в более отдаленных района. В классе «В» в пределах 10-километровой удаленности от столицы  арендаторы просили 120-180 долларов за 1 кв. м в год, а с 11 км от МКАД ставки находились в пределах 100-170 долларов за 1 кв. м в год, без учета НДС.

Арендные ставки на складские помещения в пределах Москвы выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений класса «A» в пределах Москвы в среднем на 15% выше, чем в Московской области, класса «B» – на 12%.

В первой половине 2008 года сохранялась общая тенденция небольшого роста  арендных ставок. Существенного роста арендных в ставок в 2008 году, несмотря на возможную задержку ввода проектов в эксплуатацию, не ожидается. Кроме того, обострилась борьба за платежеспособного международного арендатора, так как инвесторы стали более требовательно относится к выбору проектов.  Для мелких арендаторов (площадью до 5 000 кв. м) арендные ставки выросли до 180 долларов за 1 кв. м в год (triple net), так как в этом сегменте практически отсутствует предложение. Для крупных, знаковых арендаторов арендодатели готовы идти на небольшой дискаунт, хотя на наиболее востребованных направлениях или проектах в стадии строительства практика демпинга цен в 2008 году не распространена. В основном, демпинг возможен, если арендатор выходит на переговоры на стадии котлована или разработки проекта складского центра и если сроки реализации проекта затягиваются.

Динамика роста арендных ставок на складские помещения класса А и В, $/кв.м/год, Московский регион

По данным компании Astera

Средний размер арендных ставок в I полугодии 2008 г., $/кв.м/год, Московский регион

По данным компании Astera

Операционные расходы

В последнее время ставка операционных расходов рассчитывается по принципу открытой книги. Расчетная - 35-40 долларов за кв. м в год.

Доходность рынка складской недвижимости

Сегмент складской недвижимости является самым доходным на рынке коммерческой недвижимости. Доходность рынка складской недвижимости составляет 10-11%. На протяжении последних лет наблюдается постепенное снижение ставки доходности, тем не менее, она остается достаточно высокой по сравнению с европейскими рынками.

Ставка доходности рынка складской недвижимости, 2003-2007 гг.

По данным компании Astera

Тенденции:

сокращение объемов ввода складских площадей, снижение темпов роста рынка, связанное со спадом деловой активности;

задержка сроков ввода в эксплуатацию девелоперских проектов в связи с рисками недофинансирования, трудностями получения разрешения на строительства и ужесточением правил зонирования со стороны государства;

значительный рост себестоимости строительства;

продолжается рост арендных ставок. В краткосрочной перспективе прогнозируется рост арендных ставок (5-10%), связанный как с дефицитом предложения, так и с увеличением стоимости строительства;

ужесточение условий договоров аренды;

укрупнение запрашиваемых в аренду площадей и увеличение сроков аренды до 9-10 лет;

появление субаренды практически на всех действующих складских терминалах А класса -  вынужденная мера арендаторов, которые переоценили свои возможности и арендовали площадей больше, чем реально могут обработать на текущей стадии развития рынка;

повторное обращение крупных арендаторов за площадями в связи с укрупнением, ростом и расширением;

рассмотрение арендаторами более лояльно не очень перспективных ранее трасс, таких как Дмитровское или Алтуфьевское шоссе в связи с поиском «беспробочных» трасс;

расширение географии строительства складских объектов, вплоть до 50-60 км от МКАД в связи с дефицитом земельных участков, пригодных для строительства;

продолжается тенденция активного освоения регионов девелоперами;

основное строительство в 2008 году будет вестись по северному и южному направлениям МО (30% и 35% соответственно);

увеличение количества складских объектов, построенных для собственных нужд компаний;

рынок складской недвижимости большей частью представлен стандартными помещениями, существует дефицит специализированных складов;

сохранение низкого уровня вакантных площадей в складском сегменте;

снижение ставки доходности складского сегмента.

Прогноз

В связи с кризисом ликвидности на мировых рынках и спадом деловой активности продолжится сокращение объемов строительства складских комплексов. Таким образом, большая часть складских объектов, запланированных к вводу в 2008 году, будут введены в эксплуатацию в 2009 году или позже. Кроме того, специалисты компании Astera прогнозируют дальнейший рост арендных ставок на складские помещения. Однако, следует отметить, что количество заявленных проектов остается на высоком уровне, что свидетельствует об оптимистичном настрое девелоперов.