Столичная недвижимость будет дорожать – исследование Росгосстраха
Цены на недвижимость в Москве, скорее всего, сохранят свои высокие темпы роста на уровне 20-30% в годовом исчислении в рублях. Это произойдет, если нынешняя ситуация – сравнительно низкие объемы строительства нового жилья, приток инвестиционных ресурсов и рост доходов населения – останется такой же, как была в первой половине этого года. Такой вывод сделали эксперты Центра стратегического анализа Росгосстраха, подготовившие очередной обзор рынка столичной недвижимости.
В конце 2006 – начале 2007 года ЦСИ Росгосстраха опубликовал прогноз ценовой динамики московской недвижимости. По мнению экспертов ЦСИ, рынок в начале 2007 года был сильно «перегрет» и фактические цены на жилье на 40% превосходили равновесные значения, обеспечивающие балансирование спроса и предложения. В силу этого, а также с учетом потенциального роста доходов москвичей, прогноз предусматривал заметное снижение средней стоимости московского «квадрата» - на 20% к концу 2007 года. Этот прогноз сильно расходился с оценками других экспертов, которые прогнозировали продолжение роста средней стоимости московского жилья. На практике прогноз ЦСИ Росгосстраха в значительной степени оправдался – с января по ноябрь 2007 года рублевая средняя цена одного квадратного метра московского жилья упала на 10%, а цена, посчитанная в евро – на 15%.
«Дальнейшего снижения цен не произошло из-за начала мирового финансового кризиса, - считает руководитель Центра стратегических исследований Росгосстраха Алексей Зубец. - Торможение, а затем и падение мировых фондовых рынков, включая и российский рынок, привело к тому, что коллективные инвестиции в ценные бумаги потеряли для населения свою привлекательность. Десятки миллиардов рублей, выведенные из ПИФов, или не инвестированные в них, попали на московский рынок недвижимости, которая традиционно рассматривается потребителями как надежный и доходный инвестиционный инструмент». По данным ЦСИ Росгосстраха, около 2% московских семей имеют сегодня инвестиционную недвижимость для дальнейшей перепродажи, кроме того, значительная часть инвестиционных квартир в Москве принадлежит иногородним.
Другие два фактора, влияющие на цены на столичную недвижимость – значительное увеличение доходов жителей Москвы (средний доход москвичей в конце 2007 – первой половине 2008 года составлял в среднем 19% в номинальном годовом исчислении) и объем строительства нового жилья. По оценкам риелтеров, реально в Москве в 2007 году было введено в эксплуатацию 1-1,5 млн. кв. м, причем подавляющая часть этого предложения приходилась на «элитное» жилье и жилье бизнес-класса. «Рассчитывать в этом плане на Подмосковье тоже не стоит, - говорит Алексей Зубец. - Оно еще не может служить полноценной альтернативой московской недвижимости в силу неразвитости транспортных коммуникаций: магистрали, соединяющие город и область, перегружены практически в любое время дня и ночи, что создает значительный дискомфорт для жителей области, не желающих терять работу в столице. Неразвитость коммуникаций не способствует отъезду в Подмосковье тех жителей города, которые стремятся к улучшению своих жилищных условий: дело в том, что такое переселение слишком резко снизило бы их качество жизни. Поэтому сохранение значительных объемов строительства в Подмосковье не может служить полноценной защитой московского рынка жилья от перегрева».
По мнению Алексея Зубца, для повышения доступности жилья в столице требуется решение двух первоочередных проблем. Это, во-первых, расширение жилищного строительства в Москве, и, во-вторых, создание комфортных транспортных коммуникаций, связывающих Москву и Подмосковье.