Элитная недвижимость: лето закончилось, осень к нам пришла

Летний сезон 2008 года на рынке элитной городской недвижимости нельзя назвать тихим, а, тем более, мертвым, в отличие от предыдущих годов. Покупатели вели себя достаточно активно даже в августе, когда месяц традиционно является периодом отпусков. Однако в этот период предложение на рынке элитного жилья не претерпело глобальных изменений, и не было отмечено новых значимых объектов.

По данным аналитиков компании «Усадьба» на рынке элитной городской недвижимости с начала 2008 года по текущий момент не наблюдалось значительного сокращения предложения. В процентном соотношении данное сокращение находится в пределах 15-20%. При этом необходимо обратить внимание, что наряду с сокращением предложения на первичном рынке элитного жилья, увеличилось  предложение на вторичном рынке элитных новостроек в связи с выходом на рынок предложений от частных инвесторов и собственников.

По словам Екатерины Батынковой, Управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «За летний период цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья повысилась в среднем на 10-15%. На вторичном рынке элитной недвижимости увеличилось количество предложений в высоком ценовом сегменте (от 10 млн. долл.) в домах, реализуемых собственниками и частными инвесторами».

Эксперты по продаже  элитной недвижимости компании «Усадьба» в летний период 2008 года заключили ряд крупных сделок, бюджет которых составлял в среднем 8 000 000 – 10 000 000 долларов США.

Что касается предложения, то в настоящий момент на рынке городской элитной недвижимости представлено порядка 700 квартир. В связи со значительным повышением цен на рынке элитного жилья с начала 2008 года основное количество предложений приходится на ценовой сегмент в пределах 4-5 млн. долларов США.

По данным аналитиков компании «Усадьба», основное количество предложений на рынке элитного жилья традиционно приходится на следующие районы:

- Остоженка и Хамовники (15 000 до 70 000 долл. за 1 кв. м),

- Арбат (15 000 – 40 000 за 1 кв. м),

- Патриаршие Пруды (20 000 – 40 000 за 1 кв. м),

- Тверской (13 000 – 35 000 за 1 кв. м), 

- Замоскворечье и Якиманка (16 000 – 38 000 за 1 кв. м),

- Плющиха  (11 000 – 45 000 за 1 кв. м).

По словам Екатерины Батынковой: «Спрос на объекты в элитном сегменте в основном сконцентрирован на 3-х–5-ти комнатных квартирах свободной планировки площадью 120-170 кв. м. Что касается бюджета, который покупатель готов потратить на подобный объект, составляет 3 - 5 млн. долларов».

Квартиры или просторные пентхаусы бóльшей площади, безусловно, также вызывают интерес у потенциальной аудитории. Площадь подобных объектов составляет от 200 до 300 кв. м – следующих по популярности после квартир среднего размера (100-170 кв. м), при этом покупать предпочитают как на первичном рынке, так и на вторичном рынке.

«Конечно, присутствует спрос на небольшие квартиры элитного жилья, однако предложение подобных объектов на рынке не очень велико. О достаточно высокой популярности небольших квартир можно судить по тому, с какой скоростью они раскупаются. К примеру, в одном очень известном клубном доме на Остоженке, они были распроданы в первую очередь. На эту тенденцию во многом влияет относительно невысокая общая стоимость квартиры (по отношению к квартирам большой площади), что вкупе с популярностью приобретает привлекательность для потенциальных инвесторов», - отмечает Светлана Земцова, Руководитель Департамента рекламы и PR компании «Усадьба».

По данным компании «Усадьба» на сегодняшний момент прослеживается чёткая тенденция  того, что на рынке элитного  жилья  популярны готовые квартиры с ремонтом, однако стоит отметить, что качественных предложений на рынке практически нет, а покупать квартиру с ремонтом, который, пусть даже частично, придется переделывать, крайне не выгодно с точки зрения потери времени  и финансовых средств.

По словам Екатерины Батынковой: «Предложений по-прежнему больше на первичном рынке элитной недвижимости, а спрос – на вторичном, что в первую очередь связано с высокой динамикой повышения цен на первичном рынке за последние 2 года. Текущие предпочтения покупателей связаны, в том числе, и с отсутствием новых интересных предложений на первичном рынке элитной недвижимости».

Уже с середины сентября 2008 года заметна тенденция спада спроса на элитную недвижимость со стороны покупателей.

По словам Ивана Шулькова, Директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: «Ввиду текущей ситуации на фондовом рынке, покупательская активность на рынке элитного жилья будет находиться на одном из самых минимальных уровнях за последние несколько лет вплоть до нового года, несмотря на то, что, осень традиционно является периодом оживления спроса, как на городском, так и на загородном  рынке.  Также, вряд ли стоит ожидать оживления покупательской активности до весны 2009 года. Одна из причин этого – кризис ликвидности, а вторая – нестабильность финансовых рынков, которая повлекла за собой неуверенность покупателей в общей стабильности, то есть явилась дестимулирующим фактором, снижающим потребительскую активность».

Как отмечает Иван Шульков: «Если брать во внимание элитные объекты на первичном рынке жилья, то, основной вопрос для девелоперов сегодня – это дальнейшее финансирование проектов. К примеру, значительную долю загородных проектов, а именно порядка 80% от бюджета проекта, составляют банковские кредиты и рефинансирование продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта. В ближайшие несколько месяцев возможности финансирования за счёт данных источников резко сократятся, за счет того, что  кредиты подорожали, а продажи находятся на низком уровне. На более устойчивых позициях в данной ситуации окажутся девелоперы  с наиболее ликвидным портфелем проектов и с минимальным уровнем заёмного финансирования проектов».

«Если говорить о вторичном рынке элитного жилья, то при условии, того, что одновременно всем инвесторам и владельцам элитной недвижимости понадобятся «живые деньги», и единственным способом их получения станет продажа недвижимости, то вполне возможно, что цены, в отдельных случаях, пойдут вниз. При этом другая часть покупателей будет рассматривать вторичную ликвидную недвижимость как альтернативу другим инвестиционным продуктам», - добавляет Иван Шульков.

На текущий момент на рынке элитного жилья не происходит никаких существенных изменений по предложениям и ценовом диапазоне. Однако если  рассматривать все тенденции в самом неблагоприятном ключе, то стагнация, хоть и крайне постепенная, все-таки возможна.