Исследование рынка торговых центров Ижевска

По данным исследования компании London Consulting & Management Company | LCMC , в I полугодии 2008 года в г. Ижевск не было введено в эксплуатацию не одного торгового центра, таким образом, общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах остался на уровне конца 2007 года и составлял 151 800 кв. м.

В связи с тем, что все торговые центры были построены в относительно короткий промежуток времени (с 2003 по 2006 гг., причем большинство из них было введено в эксплуатацию в период с 2006 по 2007 гг.) на рынке торговых центров г. Ижевск наблюдается слабая дифференциация торговых центров по качеству и классу объ­екта. Практически все действующие торговые центры Ижевска находятся примерно на одном уровне качества, обычно на региональных рынках России существует довольно сильная качественная дифференциация торговых центров, вызванная историческими этапами развития рынка.

Общий объем предложения торговых площадей в наиболее качественном сегменте торговых центров г. Ижевск, по состоянию на август 2008 года, оценивается в 63 100 кв. м.

Географически город разделен на 5 районов. На момент проведения исследования торговые центры распо­лагались только в трех районах: Октябрьском, Первомайском и Устиновском, при этом шесть из десяти действу­ющих торговых центров располагались в Первомайском районе.

По оценкам специалистов компании London Consulting & Management Company | LCMC общий объем ввода торговых площадей в торговых центрах в г. Ижевск в 2008 г. должен составить 8 000 кв.м, таким образом об­щий объем торговых площадей в торговых центрах г. Ижевска по итогам текущего года составит 159 800 кв. м. К вводу в эксплуатацию в этот период заявлены 2 объекта, многофункциональный комплекс (МФЦ) «Сити» расположенный на ул. Холмогорова, 15 и ТРЦ «Талисман» строительство которого ведется на пересечении ул. Пушкинская и ул. Холмогорова, однако темпы строительства второго объекта позволяют предположить, что срок его ввода в эксплуатацию будет затянут и перенесен на 2009 г.

В 2009 году объем ввода торговых площадей прогнозируется на уровне 34 500 кв. м: 27 000 кв. м составляют торговые площади ТРЦ «Талисман», и еще 7 500 ТРЦ на пересечении ул. Карла Либкнехта и ул. М. Горького.

Согласно данным о фактическом объеме ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых центрах г. Ижевск, собственным прогнозам специалистов компании LCMC о росте предложения в остальных сегментах недвижимости, а также прогнозируемому профильными комитетами администрации города росту реальных денежных доходов и данным об изменениях в структуре расходов населения в 2008 году, емкость рынка тор­говой недвижимости по итогам 2008 года составит 543 000 кв. м. При объеме предложения на рынке торговых площадей 494 000 кв. м, значение невосполненного дефицита торговых площадей в 2008 году фиксируется на уровне 49 000 кв. м.

Аналогичным образом, прогнозируемая потенциальная емкость рынка торговой недвижимости г. Ижевск в 2009 году составит 616 000 кв. м, при величине объема предложения равной 561 000 кв.м. Прогнозируемая величина невосполненного дефицита торговых площадей на рынке торговой недвижимости в 2009 году соста­вит 55 000 кв. м.

Таким образом, к концу 2009 года на рынке торговой недвижимости Ижевска будет по-прежнему наблюдаться дефицит предложения торговых площадей.

В ходе исследования рынка аренды торговых помещений в торговых центрах г. Ижевск, специалистами компании LCMC было выявлено, что размер арендных ставок в торговых центрах прежде всего зависит от местоположения, концептуальной проработанности объекта, а также уровня управления.

Мониторинг рынка аренды показал, что практически во всех торговых центрах уровень арендных ставок находится на одном уровне. По состоянию на август 2008 года, средний уровень арендных ставок на торговые помещения в торговых центрах в г. Ижевск колебался в диапазоне от 800 до 1 400 рублей за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС и КП).

По мнению экспертов рынка, а также оценкам специалистов компании LCMC, в будущем прогнозируется рост арендных ставок на уровне индексации курса бивавалютной корзины, который будет, прежде всего, корректиро­ваться появлением на рынке более качественных объектов и улучшением качества управления в действующих торговых центрах.

На данный момент большинство торговых центров в г. Ижевск управляются собственниками, как показывает практика, приход к управлению торговым центром профессиональной управляющей компании позволяет под­нять уровень арендных ставок, за счет более высокого уровня предоставления услуг и качественного подбора арендаторов.

В большинстве торговых центров пул арендаторов практически полностью сформирован и заполняемость близится к 100%. Немаловажным фактором, определяющим спрос на арендные площади, является нарезка торговой площади, которую предлагает сам арендодатель. В большинстве торговых центров преобладает мелкая нарезка торговых площадей (20-50 кв. м). Торговые площади в торговых центрах более 1 000 кв. на рынке аренды встречаются редко.

В основном арендаторами торговых площадей в торговых центрах выступали местные арендаторы, в меньшей степени на рынке были представлены региональные сетевые арендаторы, федеральных сетевые арендаторы представлены на рынке фрагментарно. Среди федеральных сетевых арендаторов одежды и обуви в торговых центрах были представлены следующие бренды: «Ральф Рингер», «Savage», «Твое», «Ecco», «Craft», «Gloria Geans», «Ergo», «Colins», «Wool Street», «FLO&Jo», «Glenfield», «Sasch», «OGGI», «DESAM», «Sprandi», «Westland», «Motor». Среди федеральных сетевых арендаторов сотовой связи торговых центрах г. Ижевск были представ­лены следующие салоны: «Цифроград», «Связной», «Диксис», «Евросеть».

Эксперты LCMC прогнозируют, что в дальнейшем, по мере развития сектора торговой недвижимости города Ижевска, будут усиливаться следу­ющие тенденции:

•    увеличение предложения в сегменте торговых центров;

• миграция арендаторов, предлагающих товары промышленной группы, из встроенно-пристроенных по­мещений в торговые центры (их места займут аптеки, магазины «у дома», предприятия, оказывающие бытовые услуги);

•  сокращение предложения сегмента рынков и перевод их в более цивилизованные формы торговли (строительство торговых центров на месте рынков).