Обзор вторичного рынка жилья в Москве и Московской области, сентябрь 2008 года
1. Предложение
За последний месяц лета было отмечено заметное увеличение общего объема предложения квартир. В Москве прирост составил 15,6%, достигнув уровня в 36,2 тыс. объектов. В Московской области увеличение составило 13,8%, до 22,2 тыс. объектов.
В Москве наиболее активно предлагались к продаже квартиры в домах, расположенных в ЦАО и ЗАО (27% и 19% от общего объема предложения). Значительная доля предложения приходилось на дома типовой панели и монолитные дома (21% и 19% соответственно).
В Московской области «типовая панель» составляет 21% всего предложения, кирпичные дома с большой кухней – 20%.
В сентябре в Москве отмечен прирост показателя во всех сегментах. Особенно резко вырос объем предложения квартир в домах современной панели (на 38% по сравнению с августом), типовой панели – на 35% и панельных хрущевках – на 33%.
2. Цены
В первый месяц осени средняя стоимость квадратного метра в столице составила 8,3 тыс. долларов, или 208,6 тыс. рублей за 1 кв. м. За сентябрь средние рублевые цены (с учетом колебаний курса и инфляции) выросли на 3,2%, тогда как средняя стоимость в долларах незначительно снизилась (на 0,9%). В Московской области средние долларовые цены выросли по итогам сентября на 0,7% до уровня 3,6 тыс. долларов за 1 кв. м. (рост с начала года на 40,2%). Всего с начала года долларовые цены выросли в столице на 36,7%.
В большинстве административных округов Москвы долларовые цены остались неизменными. Незначительное понижение цен в пределах 1% отмечено только в ЦАО (до уровня 12,8 тыс. долларов за 1 кв. м.) и ЮВАО (до 6,1 тыс. долларов за 1 кв. м.).
Заметное снижение цен отмечено в сегменте монолитных домов (после августовского роста на 8%, цены здесь понизились на 3% до 10,1 тыс. долларов за 1 кв. м). Прирост цен произошел только в сегменте сталинских домов (1% до уровня 9,5 тыс. долларов за 1 кв. м). В большинстве остальных сегментов цены сохранили свои значения.
В Московской области понижение цен отмечено на элитные квартиры (3% до уровня 4,2 тыс. долларов за 1 кв. м) и на квартиры в сталинских домах.
3. Выводы и прогнозы
На вторичном рынке жилой недвижимости в течение сентября цены демонстрировали стабильность – несмотря на некоторое снижение долларовых цен (в пределах 1%), в рублях итоговый прирост цен составил 3,2% и оказался на уровне, аналогичном II кварталу 2008 года. Таким образом, можно констатировать продолжающееся движение средних рублевых цен предложения к уровню 210 тыс. рублей за 1 кв. м, при стабилизации средних долларовых цен на отметке 8,3 тыс. долларов за 1 кв. м.
Прирост предложения (15,6% в столице и 13,8% в области) был вызван как сезонной активностью продавцов, так и нервозностью, вызванной плохо прогнозируемой ситуацией в экономике. В результате, сложилась ситуация, когда часть продавцов выставила свои квартиры на рынок, в расчете на сезонный взлет покупательской активности, которая в этом сентябре сохранилась на летнем уровне. Дальнейшее развитие ситуации может привести к формированию отложенного спроса на столичную недвижимость, тем более актуального в условиях сокращения объемов строительства новостроек.
В пользу стабилизации столичного рынка недвижимости, говорит и анализ реальных цен сделок, происходивших в столице в течение сентября. Подавляющее большинство сделок было проведено по ценам, совпадающим с ценами предложения (около 40%). Еще в трети случаев переговоры между покупателями и продавцами привели к росту реальной цены, относительно цены предложения. И лишь в 25% сделок переговоры привели к уступкам продавцов в цене. Анализ сделок показывает, что доля сделок «с дисконтом» является постоянной с начала лета (при среднем размере скидки в 3% процента), при этом средний размер премии для продавца в сентябре находился на уровне 4%. Тот факт, что с начала года доля сделок по ценам, соответствующим ценам предложения, постоянно прирастает, а число сделок с торгом уменьшается при сохранении среднего размера дисконта в районе 3%, может служить еще одним подтверждением стабилизации рынка.