Обзор рынка вторичного жилья в Москве и Подмосковье, октябрь 2008 года

1. Предложение

В октябре продолжился рост общего объема предложения квартир. В Москве прирост составил 19,8%, достигнув уровня в 43,4 тыс. объектов. В Московской области увеличение составило 12,7%, до 25 тыс. объектов.

В Москве наиболее активно предлагались к продаже квартиры в домах, расположенных в ЦАО и ЗАО (32% и 22% от общего объема предложения). Как и в сентябре, значительная доля предложения приходилось на дома типовой панели и монолитные дома (23% и 20% соответственно).

В Московской области типовая панель составляла 24% от всего объема предложения, на кирпичные дома с большой кухней приходилось до 23%.

В Москве наиболее интенсивно росло предложение в сегменте качественных домов. Так, объем предложения в сталинских домах вырос на 13%, в элитных – на 9%. В отличие от них, предложение в сегменте панельных хрущевок выросло относительно сентября всего на 3%. Аналогичная, только еще более ярко выраженная картина, наблюдалась и в Московской области.

2. Цены

В октябре средняя стоимость квадратного метра в столице выросла в рублях на 1,9% до уровня 214,36 тыс. рублей. Одновременно средние долларовые цены понизились на 2,3% до 8,13 тыс. долларов за 1 кв. м (курс доллара за месяц вырос на 4,3%). В Московской области средние рублевые цены выросли на 0,1% до 90,7 тыс. рублей за 1 кв. м, долларовые понизились на 4% до 3,44 тыс. долларов за 1 кв. м. Всего с начала года долларовые цены выросли в столице на 33,6%, в области – на 34,5%.

В большинстве административных округов Москвы долларовые цены снижались в диапазоне от 1 до 4%. В абсолютном пересчете снижение составило всего от 50 до 200 долларов за 1 кв. м. При этом рост долларовых цен был отмечен в СЗАО (на 1% до уровня 6,5 тыс. долларов за 1 кв. м.) и Зеленограде (на 4% до 5 тыс. долларов за 1 кв. м).

В сегменте наиболее качественного жилья был отмечен рост цен на 1-3%. Так, цены предложения на элитные квартиры увеличились в столице среднем до 18 тыс. долларов за 1 кв. м. (на 1%), в монолитных домах – на 3% до 10,4 тыс. долларов за 1 кв. м. В остальных сегментах снижение долларовых цен составило от 1% (панельные хрущевки), до 3% (типовая и современная панель).

В Московской области снижение долларовых цен составило от 1% на элитные квартиры (4,1 тыс. долларов за 1 кв. м) до 6% на современную панель (3,8 тыс. долларов за 1 кв. м). В абсолютных значениях снижение составило от 40 до 180 долларов за 1 кв. м.

3. Выводы и прогнозы

В октябре цены на вторичном рынке жилой недвижимости в итоге демонстрировали стабильность, компенсируя снижение в долларовом эквиваленте ростом рублевых цен (даже с учетом инфляции). В результате, рублевый прирост составил 1,9% до уровня 214,36 тыс. рублей за 1 кв. м (рост с учетом инфляции составил 1,8%). Курс доллара вырос за октябрь на 4,3%, долларовые цены по итогам месяца снизились на 2,3% до 8,13 тыс. долларов за 1 кв. м. По всей видимости, такое состояние рынка – взаимная компенсация рублевых и долларовых цен, сохранится до января. То, что целый год рынок привыкал к рублевым расчетам, заставляет соотносить долларовые цены с рублевыми, а не наоборот, как было ранее.

В Московской области средние рублевые цены выросли на 0,1% до 90,7 тыс. рублей за 1 кв. м, долларовые понизились на 4% до 3,44 тыс. долларов за 1 кв. м. Стоит отметить, что с учетом октябрьских изменений, долларовые цены с начала года суммарно выросли в столице на 33,6%. Поэтому если даже и предположить, что долларовые цены смогут продолжить текущую негативную динамику, на снижение их до уровня января-марта 2008 года (порядка 7 тыс. долларов за 1 кв. м) уйдет весь следующий год.

Продолжающийся прирост предложения (19,8% в столице и 12,7% в области) вызван нервозностью, которую продавцы проявляют из-за по-прежнему плохо прогнозируемой ситуацией в экономике. В октябре в столице было выставлено на продажу 43,4 тысячи квартир – на аналогичном уровне объем предложения находился летом 2007 года.

Примечательно, что в отличие от «вторички», долларовые цены на московские новостройки по итогам октября повысились в среднем на 1,3% до уровня 6,54 тыс. долларов за 1 кв. м. Скорее всего, рынок первичной недвижимости и далее будет демонстрировать умеренный рост долларовых цен предложения (за сентябрь средние цены снизились на 0,5%), одновременно с проводимой застройщиками политикой предоставления различного рода скидок. Вместе с сокращением объемов вводимого в строй жилья, это может привести к тому, что покупатели вскоре будут переориентироваться на вторичную городскую недвижимость, которая отражает более понятную картину рынка, нежели столичная «первичка».