Наследники Хеопса

Большинству риэлтеров, привыкших за десять с лишним лет работать с ценами на уровне $800 за метр, цена в $1500 кажется неестественной. Именно они больше всего говорят о перегреве рынка и завышенных ценах. У старожилов рынка стремительный рост цен вызывает недоверие, поэтому все чаще звучат версии об искусственно создаваемом ажиотаже и даже «московской пирамиде».

Последние пять лет цены на недвижимость в Москве растут бешеными темпами. Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка (то есть с начала 1990-х годов) средний уровень цен на жилье превысил планку в $1400 за квадратный метр. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30 – 40%. Важным событием первого месяца наступившего года стало превышение средним уровнем цен на жилье психологически значимой планки в $1500 за квадратный метр. По данным аналитического центра IRN.RU, среднее значение индекса стоимости жилья в январе 2004 года составило $1501 за метр против $1453 за метр в декабре. Оба значения являются абсолютным рекордом за всю историю столичного рынка недвижимости. Индекс доходности жилья продолжает оставаться на своей пиковой отметке чуть ниже восьми единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам.

Однако аналитики стали очень осторожны с прогнозами. Вопрос о том, как будут вести себя в дальнейшем цены на жилье, вызывает довольно серьезные разногласия. Есть множество факторов, способных развернуть ситуацию в диаметрально противоположные стороны. Последние полтора года среди риэлтеров и аналитиков стало чуть ли не модно говорить о том, что московский рынок недвижимости перегрет и переоценен. Впрочем, в зарубежных мегаполисах цены на недвижимость растут с не меньшей скоростью и уже находятся на уровне $5000 – $10 000 за квадратный метр и растут на 5 – 10% в год. Например, в Лондоне и Нью-Йорке цена квадратного метра жилья в среднем составляет $3000 – $3500. В Милане, Риме, Болонье, Флоренции, Венеции квадратный метр стоит $2500 – $4000, а в престижном историческом центре – от $3500 до $8000. Однако там об обвале цен никто не говорит. Москва же изобилует слухами о грядущей катастрофе. Где слабые звенья московского рынка жилья? Как долго и с какой скоростью будут расти цены на столичное жилье? Что должно произойти, чтобы цены пошли вниз? Какова вероятность кризиса?

На дрожжах

О том, что рынок столичной недвижимости превращается в пирамиду, говорят аналитики рынка и риэлтеры «старой» волны. Профессионалы рынка предрекают падение цен, мотивируя это тем, что во многих сегментах они зашкаливают за все разумные пределы. Иногда приводится старый, но оттого не менее бессмысленный для рынка аргумент: процесс роста цен на недвижимость якобы не может продолжаться бесконечно. Большинство риэлтеров, начавших свой бизнес в 1990-е, привыкли к ценам на уровне $800 за метр, и цена в $1500 кажется им запредельной. Аналитики, в свою очередь, тоже не успевают за ростом цен. Например, в начале 2003 года большинство экспертов предрекали повышение на 12 – 18%, а реально оно составило около 40%. Объясняя сейчас свой прокол, специалисты ссылаются на нехватку данных. На столичном рынке недвижимости, действительно, сложно получить статистику для соответствующих исследований. По словам руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, зачастую просто трудно узнать сумму сделки, поэтому рынок практически невозможно измерить, а изменения на нем сложно прогнозировать. Ошибки в прогнозах сглаживаются слухами о грядущем обвале или фантастическом росте цен на жилье. При этом крупные игроки разрядить ситуацию даже не пытаются, предпочитая отмалчиваться, отказываться от прогнозов или пространно рассуждать о стабилизации цен на московское жилье в гипотетические два-три года. Главная причина подобной скромности, впрочем, очевидна. Риэлтеры зачастую выступают соинвесторами по ряду проектов или имеют доступ к реализации жилья, возведенного крупными застройщиками, за что получают комиссионные в процентах. К тому же многие девелоперы сами занимаются сбытом. Независимых риэлтеров, заинтересованных в формировании прозрачного информационного поля, на московском рынке не так уж и много. А исследовательских институтов, профессионально занимающихся изучением рынка недвижимости, попросту нет, что для рынка с годовым оборотом в $5 млрд более чем странно.

Где живут страхи

В отсутствие внятной информации о состоянии самого рынка недвижимости беспокойство подстегивается и другими факторами. Во-первых, как считают эксперты, значительная часть денег, инвестируемых в недвижимость, привлекается с экспортных сырьевых рынков, на которых работают крупнейшие российские компании. По их оценкам, около 30% платежеспособного спроса на этом рынке обеспечивается жителями нефтегазодобывающих регионов. Помимо этого дополнительный спрос на жилье, также стимулируемый нефтяными доходами, генерируют банки и компании, вовлеченные в обслуживание сырьевого сектора. Как следствие сформировалась устойчивая зависимость рынка недвижимости от макроэкономических факторов и мировой конъюнктуры (см. графики на странице 21). Это дает почву для предположений, что стоит пошатнуться, например, ценам на нефть – и обвал на рынке недвижимости гарантирован.

Во-вторых, среди макроэкономических причин увеличения спроса эксперты рынка называют «бегство от доллара» из-за боязни его обесценивания и укрепления евро. По данным Центрального банка РФ, только за ноябрь 2003 года население продало валюты на сумму около 50 млрд руб. В-третьих, серьезное влияние на рынок оказала и ситуация вокруг ЮКОСа, подорвавшая доверие к российскому фондовому рынку, в результате чего индекс РТС упал почти на 10%. Мелкие инвесторы стали избавляться от акций. А если просел один инвестиционный инструмент, то эти деньги надо куда-то уводить – например, в недвижимость, которая на фоне других инвестиционных инструментов явно выглядела островком стабильности и благополучия. По расчетам консалтинговой компании «Юникон», реальная рублевая доходность квадратного метра в 2003 году составила 8,26%, причем прирост стоимости за квадратный метр в панельном доме составил 16,86%, а в монолитно-кирпичной новостройке – 13,46%. Этот показатель приблизился к уровню доходности ПИФов и обогнал «металлические» счета (вклады, доход по которым определяется динамикой цен на золото). При этом реальная рублевая доходность доллара и евро в этот период была отрицательной.

Как следствие на рынке недвижимости в прошлом году был отмечен бурный рост количества чисто инвестиционных сделок. По данным IRN.RU число сделок с недвижимостью, приобретаемой с целью выгодного вложения денег, в общей массе покупаемого жилья увеличилось в 2003 году до 30%, что неминуемо отразится в будущем на устойчивости рынка. Человек, который купил квартиру, чтобы в ней жить, не кинется продавать свое жилье, если цена на него вдруг станет падать. Инвестор же постарается как можно быстрее от него избавиться – едва лишь почувствует, что ситуация на рынке меняется не в его пользу. По мнению многих опрошенных экспертов, если эта тенденция сохранится, спекулятивный характер рынка в ближайшее время станет гораздо более явным, а сделки на нем окажутся более рискованными.

В результате налицо очень жесткий психологический прессинг. «У обывателя появляется ощущение, что риэлтеры продают не квартиры, а билеты на последний рейс, мол, берите пока есть, завтра уже может не быть», – замечает представитель крупной строительной компании. – Но пункт прибытия не знает никто».

Денежный замок

Атмосфера нестабильности, в которую погружается рынок московской недвижимости, впрочем, пока не мешает росту цен на жилье. В январе они уже достигли уровня в $1500. Главным фактором, толкающим цены вверх, остается явный структурный дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением. В структуре нового строительства преобладают монолитно-кирпичные дома с большими квартирами, а в районах массовой застройки очень много сдающихся метров отдается под решение социальных программ. В результате на коммерческом рынке мало жилья, пользующегося максимальным спросом (дешевых квартир с небольшой площадью в районах массовой застройки). По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы, в 2003 году из 4,5 млн кв. м жилья, построенного в Москве, 1,087 млн кв. м были использованы для переселения жителей столицы из сносимых ветхих домов, более 400 000 кв. м – для предоставления жилья очередникам и примерно 260 000 кв. м – на реализацию программы «Молодой семье – доступное жилье». Таким образом, около 40% строящегося жилого фонда находится вне рыночного оборота. Оставшиеся 60% также далеко не сразу выходят на рынок. Часто новое жилье появляется только на бумаге или в победных рапортах стройкомплекса. Построенные дома заселяются в среднем на полгода позже сроков их официальной сдачи. Кроме того, в структуре новостроек становится все больше жилья так называемого бизнес-класса. А значит, несмотря на рост количества квадратных метров, число самых востребованных квартир (стоимостью от $800 до $1300 за кв. м) практически не увеличивается.

Причем шансов на то, что ситуация изменится в обозримом будущем, практически нет: обеспеченность жильем в Москве невысокая. В европейских мегаполисах на человека приходится более 40 кв. м жилья, тогда как в Москве этот показатель равен 18 кв. м. По словам Евгения Леонова, руководителя отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС), для ликвидации разницы в приведенных показателях, учитывая, что в столице постоянно проживают более 8 млн человек, необходимо построить около 136 млн кв. м (по действующему генеральному плану в Москве до 2020 года будет сдано в эксплуатацию в целом около 70 млн кв. м жилья). При этом все расчеты, приведенные в генеральном плане, не учитывают фактора миграции, играющего все более заметную роль на столичном рынке недвижимости. Количество желающих перебраться в столицу неуклонно растет. По мнению Олега Репченко, это чисто российский феномен: «Во всем мире в столице живут только те, кто там работает, остальные стараются уехать за город. В России все с точностью до наоборот». Следствием растущего внешнего давления стало увеличение стоимости аренды. Люди покупают дополнительное жилье, чтобы сдавать основное.

Ограничивая объемы предложения на рынке социальным заказом, московские власти пытаются решить задачи явно некоммерческого характера. По мнению первого заместителя директора управления маркетинга компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Андрея Жингана, если все строящееся жилье поступит в коммерческий оборот, то Москву ждет нашествие покупателей из регионов. Искусственно завышенные с помощью соцзаказа цены – это скрытый инструмент миграционной политики руководства города. Косвенным подтверждением обоснованности подобной точки зрения является следующий факт. По словам представителей ДИПСа, как только они переориентировались на монолитное жилье и цены выросли до $1500 за кв. м, число москвичей среди покупателей резко возросло.

Правительство Москвы, на словах заинтересованное в снижении цен на недвижимость в городе, на деле регулярно пытается увеличить свою долю в возводимом коммерческом жилье, тем самым дополнительно увеличивая цены для тех, кто приобретает жилье самостоятельно. Все это заставляет покупателей увеличивать давление на рынок, скупая в ускоренном темпе строящиеся объекты.

Впрочем, «злокозненность» столичных властей – далеко не единственный фактор, провоцирующий рост цен. За последние четыре года экономического роста доходы москвичей существенно увеличились. Например, средний размер заработной платы в Москве в прошлом году достиг $600. Значительная часть сбережений и новых накоплений была инвестирована в недвижимость. В 2003 году денежная масса увеличилась на 38% (с 2000 млрд руб. в начале года до 2750 млрд. руб. в конце года), а индекс потребительских цен вырос всего на 12%. Рынок недвижимости сыграл роль губки, впитав значительную часть излишек денежных средств.

Земля для фаворитов

Строительный комплекс Москвы – это основа экономического благосостояния столичной системы. Чем больше жилья строится, тем больше надо построить, чтобы окупить издержки. Чем не пирамида? Несколькими годами раньше основной доход городу приносили арендные ставки и строительство коммерческой недвижимости. Теперь этот рынок насытился, туда пришли иностранные инвесторы, и сегодня в фаворе жилье. Вместо торговых центров городские застройщики стали активно возводить жилые комплексы.

Рентабельность таких проектов в столице зависит в первую очередь от условий инвестиционного контракта (плата за землю, обременения по социальной сфере, коммуникациям и т.д.). Доля, которую застройщики отдают городским властям, колеблется от 20% до 40%. Строители по госзаказу (например, городские ДСК), как правило, получают площадки в соответствии с постановлениями городского правительства и с меньшими обременениями. Частные же застройщики часто сталкиваются при освоении участков с неразрешимыми проблемами. Согласно распределению затрат между московским правительством и застройщиками затраты по прокладке магистральных коммуникаций берет на себя город. Инвестор прокладывает лишь сети в пределах площадок. В обозримом будущем эта ситуация вряд ли изменится, поскольку город не допустит утраты контроля над инженерными системами. По факту получается, что частный застройщик, который способен за счет современных технологий снизить стоимость коммуникаций, вынужден выкладывать деньги за дорогие, непрозрачные сметы городских инженерных служб. Оплата обычно производится долей так называемого социального жилья, которое девелопер передает Москве. Практику бартера только недавно начали заменять инвестиционными конкурсами, когда инвестор сразу платит деньги.

По словам Олега Репченко, организации, работающие по госзаказу, тратят чрезвычайно мало времени на освоение земли и почти сразу приступают к строительству. «В принципе им стоит всего на год заморозить небольшие деньги, чтобы подготовить исходно-разрешительную документацию, затем огородить площадку и начать продавать. Строительство начинается уже на деньги покупателей». По словам Репченко, сам проект дома в среднем стоит около $1 млн.

Частные инвесторы за счет продажи 60% квартир должны окупить все 100% стоимости строительства. Поэтому себестоимость монолита ($450 за кв. м) увеличивается почти в два раза. При этом частные застройщики, закладывая в проект все издержки, выходят на рынок с завышенными ценами и стараются до последнего не продавать жилье. Ведь пока рынок растет, выгоднее платить по кредитам, но не продавать квартиры на начальном этапе: если ставка кредита составляет $50 с квадратного метра, а цена за время действия кредитного соглашения увеличивается на $300, то действия застройщика легко предугадать. Другими словами, фактор затрат сегодня в меньшей степени формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Еще один мощный рычаг – это распределение участков под строительство. Свободной земли в Москве практически не осталось. Площадки в районах массовой застройки заканчиваются, вывод предприятий требует времени и денег, да и предприятия в большинстве своем уже скуплены. Как следствие частным застройщикам достаются участки, требующие значительных затрат на освоение.

Строительные монополии, приближенные к городским властям, решают проблему дефицита земли по-своему. Они, во-первых, получают преимущественные права на реконструкцию изношенного и ветхого жилья. Во-вторых, используется земля федеральных ведомств и учреждений. Например, застраиваются территории Московского университета (проект «Шуваловский», реализуемый компанией «Интеко»), Тимирязевской сельхозакадемии в рамках программы «Москва – вузам». Правда, там соинвесторами выступают учебные заведения, на чьей земле строится жилье. Таким маневром столичное правительство обходит и закон «О разграничении государственной собственности на землю», вступивший в силу в январе 2002 года.

Тем временем за прошедший год цена прав долгосрочной аренды московской земли поднялась минимум на 20%, достигнув $3 млн – $4 млн за гектар в районах, прилегающих к Садовому кольцу. Кроме того, изменилась и система распределения земельных участков. Весь прошедший год вице-мэр Валерий Шанцев настойчиво пытался проводить открытые земельные аукционы вместо прежних конкурсов. Правда, нередко это приводило к тому, что землю покупали спекулянты, которые затем ее перепродавали настоящим застройщикам. Доказательством этому служат несколько исков по итогам конкурсов на выкуп прав аренды земельных участков. Не так давно компания «КомСтрин» подала апелляцию по итогам тендера, на котором были выставлены права на договор долгосрочной аренды земельного участка в районе Комсомольского проспекта. По результатам торгов земля досталась ЗАО «Парк культуры», которое предложило городу $2,7 млн, что на $320 000 меньше, чем было указано в заявке «КомСтрина».

Очевидно, что в дальнейшем проблема дефицита участков будет только обостряться, одновременно толкая вверх цены на жилье и стимулируя спекулятивные тенденции на рынке недвижимости.

Коллективное бессознательное

Количество неизвестных в уравнении, определяющем будущую судьбу рынка московской недвижимости, сейчас, пожалуй, уже достигла исторического максимума, как и цены на соответствующем рынке. Поэтому, по мнению директора аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадия Стерника, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат скорее в психологической плоскости. Этот сектор в большей степени, чем любой другой, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Такая колебательная социально-экономическая система не совсем устойчива. Главный ее риск заключается в том, что рынок не имеет собственных стабилизирующих инструментов и очень зависим от настроений потребителей. Так уже было в 1997 году, когда ничто не предвещало снижения цен. Однако, спустя всего год – после дефолта – рынок недвижимости серьезно просел.

«Сейчас возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек – увеличение сроков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увеличение доли невозврата кредитов банкам – банковский кризис «плохих кредитов» – сокращение банками объема инвестирования застройщиков – срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного рынка», – анализирует ситуацию Геннадий Стерник. «Другой сценарий предполагает постепенный переход к стабилизации в конце 2004-го – начале 2005 года, при этом в 2004 году прирост цен составит 40 – 45%, а в последующие 2 – 3 года – «инфляционные» 5 – 10%».