Ветхое жилье по рыночным ценам
Новый закон об обеспечении жилищных прав граждан при расселении ветхих или аварийных жилых помещений был принят на заседании Московской городской думы в минувшую среду, 31 мая. Согласно документу при переселении собственники имеют право получить из городского бюджета денежную компенсацию за квартиру в размере ее рыночной стоимости.
По мнению депутатов, новый закон предоставит москвичам дополнительные права при переселении. Теперь собственники имеют право на получение новой квартиры не меньшей площади, с таким же количеством комнат, при этом в том же районе, что и их старое жилье. Уточним, что последняя норма не относится к Центральному Зеленоградскому административным округам, где переселение будет осуществляться в пределах округа. Если собственники одной квартиры должны после переселения получить несколько квартир, то в прежнем районе проживания будет предоставлена только одна из них.
Отметим, что данные меры применимы только при расселении ветхого жилья. Однако при выселении из аварийных домов район проживания сохраняться не будет. По словам депутатов, четкие критерии аварийности строений, установленные постановлением федерального правительства, гарантируют, что злоупотреблений в этой области не будет. Хотя, по словам экспертов, случаи фиктивного признания домов аварийными происходили неоднократно.
Что может принести москвичам практическое воплощение этой депутатской инициативы и какие потенциальные проблемы подстерегают собственников квартир, Guide to Property попытался выяснить у экспертов компаний, работающих на рынке жилья.
Руководитель юридического департамента компании «МИАН — агентство недвижимости» Хая Плещицкая считает, что сейчас говорить о возможных трудностях еще рано. «Ничего принципиально нового этот московский закон, кстати говоря, еще не подписанный мэром Юрием Лужковым и не вступивший в силу, не содержит. Целью закона является приведение норм московского законодательства в соответствие с Жилищным кодексом, согласно которому собственникам, отселяемым из сносимых домов, положена денежная компенсация, включающая в себя рыночную цену освобождаемой площади и всевозможные компенсации за причиненные убытки и неудобства», — рассказала G2P Хая Плещицкая.
Как рассказал G2P руководитель отдела привлечения Бюро Недвижимости «Агент 002» Ренат Шаймухаметов, возможные трудности могут зависеть от того, кто и как будет определять рыночную стоимость квартиры. «Это могут делать как независимые оценщики, так и БТИ. Но услуги и тех и других должны оплачиваться. Вопрос — кем? — уточнил Ренат Шаймухаметов. — Если же для этих целей будут созданы специальные подразделения при муниципалитетах, возникнет другая проблема. Им будет выгоднее занижать стоимость объектов, потому как деньги на компенсационные выплаты идут из городского бюджета». По его мнению, городские власти должны предусмотреть подобные нюансы, иначе все закончится множеством судебных исков со стороны граждан.
Кроме того, по словам Рената Шаймухаметова, есть вероятность, что сами москвичи не станут учитывать разницу в стоимости старого и нового жилья. «Для 90 % собственников их квартиры — это в первую очередь место проживания и в последнюю — инвестиция. А те, кто считает, что их прежнее жилье стоит дороже, чем предлагаемое взамен, смогут потребовать в соответствии с новым законом денежную компенсацию», — сказал он.
«Основные трудности возникнут при расселении коммунальных квартир и квартир, находящихся в долевой собственности. По новому закону одна квартира предоставляется переселенцам в том же районе, а остальные — в пределах городской черты. Если сносимая жилплощадь принадлежит одной семье, то родственники могут как-то договориться между собой, кому оставаться в обжитом районе, а кто переедет в новый. Но если квартира находится в собственности чужих друг другу людей, то возникает вопрос, кому будет принадлежать квартира в данном районе», — говорит начальник отдела ипотеки компании «РК “Русский дом недвижимости”» Дмитрий Кожевников.
Еще одна сложная ситуация, по его мнению, возникает в случае, когда в квартире проживает несколько семей, причем жилплощадь находится в их частной собственности, но записана на один лицевой счет. «В этом случае при расселении людям дадут не отдельные квартиры, а одну с таким же количеством комнат, как было в сносимом жилье. В законе эти тонкости не учтены, и все подобные им вопросы очень сложно зафиксировать. На сегодняшний день некоторые пункты закона предполагают такое количество толкований, что у участников процесса переселения есть опасность столкнуться со множественными злоупотреблениями заинтересованных лиц», — говорит Дмитрий Кожевников.
По словам юриста Swiss Realty Group Дмитрия Раева, основная проблема в том, что предоставляемая «замена», как правило, неравноценна, а денежная компенсация (при отказе от предлагаемой квартиры) вряд ли может учесть желаемую стоимость сносимого жилья, поскольку рыночная цена будет учитывать ветхое состояние дома. «Таким образом, для жильцов было бы выгодно, если бы компенсация уплачивалась исходя из рыночной стоимости такой же квартиры, но только без учета амортизации дома», — полагает Дмитрий Раев, добавляя, что на практике это, конечно, сложно осуществимо.