Гостиницы вытеснят офисы из центра Москвы
Московские власти в очередной раз собираются ограничить свободу девелоперов в выборе объектов застройки. Как заявил недавно главный архитектор столицы Александр Кузьмин, правительство предложит инвесторам в центре города строить вместо офисно-деловых помещений гостиницы и апартаменты. С этой целью, начиная со второго квартала 2007 г., столичные власти будут актуализировать генеральные планы 11 районов, входящих в Центральный административный округ (ЦАО). Именно в эти документы и планируется вписать ограничения по использованию территории.
По словам мэра Москвы Юрия Лужкова, такое решение продиктовано стремлением спасти город от транспортного коллапса и сохранить архитектурно-исторический облик центральной части Москвы.
Теоретически данная инициатива московских властей имеет под собой реальные основания. Так, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников считает, что в подобном решении есть разумное зерно. «Современные офисные комплексы представляют собой современные офисные здания, – говорит он. – Соответственно, при их возведении выдвигаются определенные требования к их внешнему виду. Если стоит задача сохранения существующего облика столицы, то это будет сложно совместить».
Руководитель отдела консалтинга компании Praedium Светлана Баталова также полагает, что с точки зрения снижения транспортной нагрузки на центр города предлагается правильное решение. «Большинство офисных сотрудников приезжает на работу на личных автомобилях, в то время как туристы и приезжие чаще всего пользуются общественным транспортом и только в очень редких случаях арендуют автомобиль», – рассказала Guide to Property Светлана Баталова. Однако, по ее мнению, архитектурное единство и исторический облик центра города можно с равным успехом сохранить и при строительстве офисных зданий.
Стоит отметить, что соответствующая тенденция уже и так наблюдается на рынке – количество гостиниц в центре столицы медленно продолжает расти, а офисы постепенно съезжают за пределы ЦАО. В настоящее время в столице имеется более 200 гостиниц, а в разработке еще 357 проектов отелей. 20 из них уже строится, 250 находится в той или иной стадии проектирования, около 90 будут введены в строй в 2007–2009 годах.
Можно ожидать, что предложенные мэрией ограничения по использованию территорий будут влиять на рынок в том же направлении. Как полагает Илья Кутнов, ведущий консультант отдела консультационных услуг компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, решение столичного правительства усилит тенденцию к децентрализации, которая уже начала складываться на офисном рынке Москвы.
Также Илья Кутнов отмечает, что гостиничным девелоперам станет легче получать участки в центре города – возможно, они смогут даже рассчитывать на определенные льготы. «Это приведет к тому, что количество новых современных офисных зданий в центре принципиально не будет увеличиваться, – рассказывает Андрей Постников. – Исключение могут составить только разовые проекты. Можно предвидеть и дальнейшее смещение офисных комплексов. Реализация проектов в центре становится все дороже и дороже. Иногда это все настолько дорого и сложно с точки зрения получения участка и доходов, что проект становится не совсем привлекательным».
Однако Александр Кузьмин, похоже, напрасно надеется убедить девелоперов, что возведение гостиниц более рентабельно – по мнению большинства экспертов, пока что строительство офисов остается гораздо более выгодным. «Несмотря на то, что офисы и гостиницы – совершенно различные проекты и рентабельность их оценивается по-разному, – отмечает Светлана Баталова, – можно сказать, что первые наиболее ценны, поскольку офисные проекты девелоперы строят для себя, а гостиницы под конкретных операторов, которые очень часто продаются в самом начале. У них более долгий срок окупаемости, чем у офисных помещений, поэтому для девелоперов выгоднее строить именно офисы».
С ее мнением соглашается и Илья Кутнов: «Как правило, гостиничные проекты обладают большим сроком окупаемости инвестиций. Рентабельность проектов в центре Москвы варьируется и зависит от параметров проекта, его местоположения, оператора гостиницы. Для офисных проектов рентабельность может составлять от 16 до 25 %, а для гостиничных – от 13 до 18 %», – пояснил G2P Илья Кутнов.
Конечно, очередная инициатива мэрии не так фантастична, как недавно высказанное намерение строить в ЦАО муниципальное жилье, однако уже понятно, что реализовать ее будет не так просто. «Для того, чтобы данное заявление приобрело законодательный характер, необходим сильный толчок, – делится с G2P своими предположениями Светлана Баталова. – К тому же девелоперы, планирующие строительство офисов, постараются осуществить свои задумки и проекты. Поэтому я считаю, что в ближайшей перспективе сильного влияния данное предложение правительства не окажет и особых сдвигов не произойдет. Конечно, существует программа строительства гостиниц. Однако, несмотря на это, а также на возможные запреты на строительство офисных зданий в центре, я считаю, что девелоперы найдут доводы в свою пользу и смогут доказать, что, например, на данном месте ничего, кроме офисного помещения, построить нельзя».