Почем офисы в Москве
Арендаторам, которые в настоящее время снимают помещения в московских гостиницах, придется искать новые офисы. Выбор у них невелик: либо арендовать площади у города с учетом того, что столичные власти с 1 января этого года подняли расценки на 50%, либо снимать помещения по рыночным расценкам. На сегодня средние арендные ставки офисов класса B и C составляют соответственно 430 и 300 долларов за кв. м в год. Аналитики рынка коммерческой недвижимости не исключают, что ожидаемое увеличение спроса может привести к росту арендных ставок на 5-10%.
Изгнанных из гостиниц арендаторов ждут на рынке С начала этого года Москва перешла на новую методику расчета арендной платы за нежилые помещения. Во-первых, столичные власти отменили использование коэффициентов по видам деятельности арендаторов. Во-вторых, величина ставки арендной платы теперь определяется на основе заключения независимого оценщика. В-третьих, список льготников заметно сократился. В результате реформирования системы ставки аренды нежилой недвижимости, принадлежащей городу, выросли на 50%. Эти меры, по замыслу правительства, позволят через 4-5 лет "встать на рыночные рельсы". По словам руководителя департамента имущества Москвы Владимира Силкина, на аукционах при стартовой цене 74 доллара за кв. м помещения уходили по 225 долларов за кв. м, а помещения в центральных районах города - по ставке 1500-1800 долларов за кв. м в год. По мнению Силкина, это указывает на дефицит площадей класса С.
Заметим, что большинство офисов в гостиницах уровня "две звезды" как раз относятся к офисам класса С.
С 1 февраля, когда хотельеры будут вынуждены изгнать арендаторов, востребованность офисов такого класса возрастет. Это значит, как полагают риелторы, что рыночные ставки на офисы класса C могут вырасти до 320-360 долларов за кв. м в год.
Решение мэра Москвы Юрия Лужкова о запрете на сдачу гостиничных номеров под офисные цели несколько изменит расстановку сил и на рынке площадей класса B.
По данным компании Paul`s Yard, в прошлом году величина арендной ставки на офисы класса В в Москве по сравнению с 2003 годом снизилась примерно на 4% и составила 430 долл. в год за кв. м (включая операционные расходы и не включая НДС).
Падение ставок на офисы класса В, по всей видимости, объясняется растущими требованиями к офисным зданиям и, соответственно, снижением популярности низкокачественных офисов. Однако выход на рынок изгнанных из гостиниц арендаторов, которые отдают предпочтение не столько качеству, сколько стоимости аренды, сделает офисы класса B более востребованными. Не исключено, что ставки не только вернутся к уровню 2003 года, но будут даже несколько выше.
Офисы для состоятельных Участники рынка отмечают, что требования арендаторов к офисам класса А постоянно растут. Ориентиром для потенциальных арендаторов служат такие проекты, как "Дукат Плейс III", "Башня на Набережной" и бизнес-парк "Крылатские холмы". По данным отчета компании Paul`s Yard, новые здания должны соответствовать определению smart buildings ("умные" здания), что, безусловно, сказывается на стоимости проекта.
По данным на 2004 год, средняя ставка аренды офиса класса А составляет 750 долларов за кв. м. Это ниже, чем в предыдущие годы на 10-12%, что радует "квартиросъемщиков", но свидетельствует о снижении доходности коммерческой недвижимости.
Тем не менее, как считают аналитики, "умные" здания привлекают институциональных инвесторов.
Что было и что будет Как отмечают участники рынка, в прошлом году был отмечен растущий интерес инвесторов к покупке офисных центров. По оценке Paul`s Yard, сделки по продаже офисных помещений составили около 25% от общего числа сделок. В качестве наиболее крупных сделок отмечаются покупка Пермской финансово-промышленной группой строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24 (в 2003 году этой компанией уже были приобретены бизнес-центр Samsung, здание корпорации Ericsson на улице 8-го Марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1-5), покупка Берлинского Дома компанией Eastern Property Holdings, приобретение офисного здания в 1-ом Колобовском переулке крупной российской компанией, покупка подразделением "Газпрома" здания на ул. Академика Власова, 51, а также приобретение компанией «Проспект» здания класса В на ул. Новодмитровская, 23, стр. 5.
Благодаря росту спроса, цены продажи в прошлом году выросли на 13-15%. Так, офисы класса А продавались по 3-5 тыс. долларов за кв. м, офисы класса В покупали за 2-2,8 тыс. долларов за кв. м.
По оценке компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 году составил 150-200 млн. долларов. По данным компании, в наступившем году доходность офисных зданий составит около 13% в год.
Аналитики компании Paul`s Yard прогнозируют, что рынок офисных площадей будет насыщен не ранее 2007 года. В этом году планируется выход на рынок 700 тыс. кв. м. Однако превышение спроса над предложением, по мнению большинства экспертов, не приведет к значительным ценовым колебаниям. Они считают, что основной тенденцией в наступившем году на рынке офисной недвижимости станет продолжение стабилизации арендных ставок и рост цен продажи.